От 1.45 млн бат за студию до вилл за 60+ тыс./мес — актуальные цены на февраль 2026, факторы роста и прогноз на 12 месяцев
Контекст рынка: стабилизация в эпоху дефляции
Рынок недвижимости в Краби в 2026 году переживает переломный период. После стремительного роста в 2022–2024 годах (когда цены на некоторые сегменты подскочили на 15–20%), рынок вошел в фазу стабилизации. Таиланд сталкивается с дефляцией — в 2025 году инфляция составила минус 0,14%, а прогноз на 2026 год находится в диапазоне 0,0–1,0%. Это означает, что номинальные цены на недвижимость растут медленнее, чем принято считать, и реальная стоимость квадратного метра практически не изменилась за последние 12 месяцев.
Ключевая проблема, с которой сталкиваются иностранные инвесторы и потенциальные покупатели: отсутствие единого источника актуальных цен на русском языке. Разброс котировок у разных агентств достигает 40%, что создает неопределенность при принятии решения о покупке. Данное руководство предоставляет единую матрицу цен, скорректированную по локациям и факторам, которые влияют на стоимость ±20%.
Прайс-матрица 2026: сколько стоит квадратный метр в Краби
| Категория | Площадь (м²) | Цена (млн THB) | Цена за м² (THB) | Аренда/мес (THB) |
|---|---|---|---|---|
| Студия (Entry-level) | 25–35 | 1.45–2.4 | 58,000–68,000 | 8,000–12,000 |
| 1-спальня (Средний) | 35–50 | 2.5–4.5 | 71,000–90,000 | 12,000–18,000 |
| 2-спальни (Семейный) | 55–70 | 3.0–5.0 | 54,000–71,000 | 25,000–45,000 |
| 3-спальни (Премиум) | 70–100 | 5.0–15.0 | 65,000–85,000 | 40,000–80,000 |
Диапазон цен на квартиры в Краби: Krabi Town vs. Ao Nang (февраль 2026)
Базовые цены отражают средние котировки в Krabi Town — административном центре провинции. Студия минимального стандарта в центре обойдется в 1.45 млн бат ($43,000), тогда как полноценная двухспальная квартира потребует инвестиции от 3 млн бат. Важный момент: цена за квадратный метр для 2-спальных апартаментов ниже, чем для студий, благодаря эффекту масштаба — разработчики и продавцы предлагают лучшие условия при покупке более крупной площади.
Entry-level: студии и малые форматы
Студии остаются входным билетом для инвесторов с ограниченным бюджетом. Типовая площадь составляет 25–35 м² с минимальной отделкой, кондиционером и иногда мини-кухней. Цена сегмента варьируется от 1.45 млн бат (Krabi Town, старые здания) до 2.4 млн бат (Ao Nang, новые комплексы с инфраструктурой). На вторичном рынке можно найти дешевые варианты в 1.2–1.3 млн бат, но они обычно имеют скрытые проблемы: высокий процент иностранной квоты (что ограничивает ликвидность), устаревшие инженерные системы или проблемные управления кондоминиумом.
Аренда студии в Krabi Town стабильна на уровне 8,000–10,000 бат в месяц для долгосрочных контрактов. В туристический сезон (ноябрь–февраль) та же студия может сдаваться через Airbnb по 1,500–2,500 бат за ночь, что потенциально дает 45,000–75,000 бат в месяц при 50% занятости. Однако следует учитывать сезонную волатильность и регуляторные риски, связанные с ужесточением правил Airbnb в 2026 году.
Средний сегмент: 1-спальные апартаменты
Однокомнатные квартиры площадью 35–50 м² являются золотой серединой рынка Краби. Цена варьируется от 2.5 млн бат (обновленные единицы в Krabi Town или вторые линии Ao Nang) до 4.5 млн бат (люкс с видом на море или приватный балкон). Цена за м² в этой категории самая высокая (71,000–90,000 бат/м²), что отражает спрос от цифровых кочевников, фрилансеров и экспатов, ищущих комфортный, но экономичный вариант для долгосрочного проживания.
Аренда 1-спальни в Krabi Town держится на отметке 12,000–15,000 бат в месяц, а в Ao Nang — 18,000–25,000 бат. Это привлекает инвесторов, занимающихся длительной сдачей в аренду, так как занятость выше и более стабильна, чем в сегменте студий.
Семейный сегмент: 2-спальные квартиры
Квартиры с двумя спальнями (55–70 м²) показывают любопытный парадокс цены за м²: несмотря на больший размер, цена за м² ниже (54,000–71,000 бат/м²), чем в сегменте 1-спальни. Это говорит об эффекте масштаба и снижении премии за упаковку стандартного жилья. Общая цена варьируется от 3 млн бат (экономные версии в Krabi Town) до 5 млн бат (премиум-варианты с парковкой и общим бассейном в Ao Nang).
Аренда 2-спальни в высокий сезон может достигать 45,000–50,000 бат в месяц при долгосрочном контракте, что резко отличается от сезонных ставок. Это делает сегмент привлекательным для инвесторов, которые хотят сбалансировать длительную и краткосрочную сдачу.
Карта цен по локациям: множители районов
[Таблица: Локальные коэффициенты]
| Локация | Студия (млн THB) | Коэффициент | Ключевая характеристика |
|---|---|---|---|
| Ao Nang | 1.9–3.1 | +30% | Пляжный доступ, туристы, ликвидность |
| Krabi Town | 1.45–2.0 | Базовая цена | Локальный спрос, стабильный рынок |
| Railay/Klong Muang | 2.5–4.0 | +50–100% | Эксклюзивность, изоляция |
| Ko Lanta | 1.2–2.0 | –15–20% | Отдаленно, нижний сегмент |
Ao Nang — туристический премиум (+30% к базовой цене)
Ao Nang позиционируется как главный туристический пляжный район Краби, и это отражается в ценах. Студия в центре Ao Nang (в пределах 300 м от пляжа) стоит 1.9–3.1 млн бат, что на 30% выше, чем в Krabi Town. Однокомнатная квартира с видом на горы или море обойдется в 3.2–5.8 млн бат.
Ключевые факторы премии:
- Пешая доступность к пляжу — критический параметр для туристов и цифровых кочевников, которые хотят работать из кафе с видом на море.
- Туристическая инфраструктура — рестораны, бары, фитнес-центры, коворкинг-пространства, что повышает ликвидность на вторичном рынке.
- Высокая занятость Airbnb — в высокий сезон (ноябрь–февраль) арендная ставка в Ao Nang на 40–60% выше, чем в среднем по провинции.
Однако следует учитывать, что в 2026 году рынок Ao Nang переживает насыщение. Завершается строительство 3–4 крупных ЖК, что может привести к коррекции цен на 5–10% в низкий сезон (май–октябрь).
Krabi Town — локальный рынок с базовыми ценами
Krabi Town — административный центр, где преобладают локальные покупатели и долгосрочные арендаторы. Студия здесь стоит 1.45–2.0 млн бат, что на 15–20% дешевле, чем в Ao Nang. Однокомнатная квартира варьируется в диапазоне 2.5–3.5 млн бат.
Преимущества Krabi Town для инвесторов:
- Стабильный спрос от экспатов и цифровых кочевников на длительную аренду (12+ месяцев).
- Стоимость жизни значительно ниже, чем в туристических зонах, что снижает риск вакантности при длительной сдаче.
- Меньше волатильности — цены менее восприимчивы к сезонным колебаниям туризма.
Недостаток: нижняя граница цены редко опускается ниже 1.45 млн бат даже в низкий сезон, так как уже достигнут экономический минимум.
Railay и Klong Muang — изоляция как фактор цены (аномалия на 50–100%)
Railay Beach доступна только по воде, что создает естественный барьер для конкурентов. Ограничения на строительство на этом пляже привели к дефициту предложения и ценовой аномалии. Студия в Railay стоит от 2.5 млн бат и может доходить до 4.0 млн бат, что на 50–100% выше средних цен по рынку.
Виллы в Railay и соседнем Klong Muang — это премиум-сегмент. Трехспальная вилла с личным бассейном сдается в аренду за 60,000–80,000 бат в месяц и стоит 12–25 млн бат в статусе Leasehold. Цена за аренду здесь выше, чем в среднем по Краби, но это оправдано эксклюзивностью и невозможностью найти аналоги.
Динамика рынка: тренды ценообразования 2026
Коррекция vs. рост: реальные цены замедляются
Номинальный рост цен в 2026 году ожидается на уровне 2–3%, что соответствует официальному таргету инфляции (1–3%). Однако реальный рост (с учетом инфляции) находится в диапазоне 0–1%, что фактически означает стагнацию. Рынок перешел из фазы быстрого роста (2022–2024) в фазу консолидации.
Главные причины замедления:
- Перенасыщение сегмента студий в Ao Nang — завершение трех крупных проектов (Rocco, Serenity, Prime Tower) добавило более 800 единиц на рынок в 2024–2025 годах. Absorption rate составляет 3–4 месяца, что ниже исторического среднего.
- Ужесточение правил Airbnb — введение обязательной регистрации для шорт-терм rentals затрудняет управление портфелем и снижает инвестиционную привлекательность.
- Слабая глобальная экономика — снижение темпов туризма из Европы и России замораживает спрос на туристическую недвижимость.
Цена за квадратный метр: локальные различия в Краби (THB/м²)
Смещение спроса на загородные виллы
Вопреки стагнации кондоминиумов, сегмент вилл (3+ спальни, 400+ м² земли) растет с темпом 5–7% годовых. Это отражает тренд удаленной работы и желание экспатов избежать «коробочных» кондо в пользу приватного пространства.
Ценовой диапазон вилл:
- 3-спальная вилла (Leasehold, Klong Muang/Railay) — от 8 млн бат до 15 млн бат.
- Аренда 3-спальни — 40,000–80,000 бат в месяц, что дает брутто-yield 5–6%.
Этот сегмент менее чувствителен к насыщению рынка, так как земельные участки ограничены, а экологические ограничения (заповедники, морские парки) препятствуют расширению.
Расчет доходности: цена покупки vs. арендная ставка (Yield 2026)
Инвестиционная доходность: брутто-иель vs. нетто-иель по типам недвижимости
| Тип/Локация | Цена (млн THB) | Аренда (тыс. THB/мес) | Gross Yield | Net Yield* |
|---|---|---|---|---|
| Студия (Krabi Town) | 1.6 | 10 | 7.5% | 5.5–6% |
| Студия (Ao Nang) | 2.2 | 15 | 8.2% | 6–6.5% |
| 1-bed (Ao Nang) | 3.5 | 20 | 6.9% | 5–5.5% |
| Вилла 3-bed (Klong Muang) | 12.0 | 60 | 6.0% | 4–4.5% |
*Net Yield — после налогов, управления (20–25%), maintenance fee и вакантности (15–20% в low season).
Брутто-yield студии в Krabi Town составляет 7.5% (расчет: 10,000 бат/мес × 12 месяцев / 1,600,000 бат × 100%), что выглядит привлекательно на фоне глобальных альтернатив (2–3% в Европе). Однако при вычитании расходов net-yield падает до 5.5–6%, что соответствует истинной инвестиционной доходности.
Интересный паттерн: студии предлагают более высокий yield, чем 1-спальни и виллы. Это объясняется тем, что цена за студию растет быстрее, чем арендная ставка, что снижает относительный возврат для более крупных единиц. Однако более крупные объекты часто покупаются с расчетом на appreciation (рост стоимости), а не только на rental income.
Скрытые факторы ценообразования (что влияет на стоимость ±20%)
Sea View (вид на море): +15–25% к базовой цене
Даже панорамный вид на море издалека (500 м от берега, но с подъемом) прибавляет 15–25% к цене. Это объясняется психологическим эффектом и повышенной привлекательностью для туристов на Airbnb.
Год постройки: строительные поколения
- 2020+: +10% — современные стандарты, улучшенная энергоэффективность, меньше проблем с кондо-управлением.
- 2010–2019: базовая цена — стандартные здания без заметных дефектов.
- До 2010: –10–15% — риск капитального ремонта инфраструктуры (крыша, водопровод, электропроводка), проблемы с документами и регистрацией.
Foreign Quota (иностранная квота): объекты с >90% заполнением дешевле на 5–8%
Когда иностранная квота в кондо заполнена на 90% и выше, ликвидность для следующего иностранного покупателя резко снижается. Это перекрывает доступ и заставляет продавца снижать цену на 5–8% для конкурентности.
Proximity к пирсу (boat pier): +20–30%
Для Railay, Phi Phi и других островных локаций близость к пирсу критична. Вилла в 100 м от пирса стоит на 20–30% больше, чем в 500 м, так как сокращает время трансфера на 10–15 минут.
Другие факторы
- Вторая линия от пляжа: +10–15%.
- Прямой пляжный доступ: +20–30%.
- Роскошные интерьеры/мебель: +5–10% (если важны для покупателя).
- Бассейн: +8–15% (в зависимости от размера и состояния).
Прогноз на II полугодие 2026: ожидать ли снижения цен?
Базовый сценарий (65% вероятность): стабилизация на уровне инфляции
Номинальный рост цен на 2–3% в соответствии с таргетом инфляции. Объемы торговли останутся в диапазоне 20–30% ниже пикового 2023 года. Это сценарий «ничего не меняется» для долгосрочных инвесторов.
Медвежий сценарий (25% вероятность): коррекция на 5–10%
Если завершение 3–4 крупных ЖК в Q1–Q2 2026 не будет поглощено спросом, возможна коррекция цен в сегменте студий Ao Nang на 5–10% в низкий сезон (май–сентябрь). Это создаст точку входа для скупки на дно.
Бычий сценарий (10% вероятность): рост на 10–15%
Открытие новых прямых рейсов из Европы в Krabi Airport (что обсуждается в ближайшее время) может спровоцировать волну спроса и рост цен на 10–15% в премиум-сегменте (виллы, апартаменты с морским видом). Однако это маловероятно до конца 2026 года.
Часто задаваемые вопросы (FAQ)
Почему в Краби дешевле, чем на Пхукете?
Цена за м² на 40% ниже из-за меньшей развитости инфраструктуры, отсутствия «премии бренда» Пхукета и более молодого рынка. Пхукет привлекает более богатых покупателей, что поддерживает ценовую премию.
Какой сезон лучше для покупки (цена)?
Low season (май–октябрь): продавцы согласны на скидку 5–10%, особенно если объект сдается в краткосрочную аренду и генерирует убытки. High season (ноябрь–февраль) — цены максимальны.
Можно ли купить студию за 1 млн бат?
Нет, минимальный порог в 2026 году — 1.45 млн THB (студия в Krabi Town, новые здания). За 1 млн остаются только крайне проблемные объекты, без надлежащих документов или требующие капитального ремонта.
Как часто обновляются цены?
Данные обновлены на февраль 2026 года, следующий пересмотр — май 2026 (после high season). Рынок недвижимости движется медленно; месячные колебания обычно не превышают 1–2%.
Какой выбрать: Krabi Town или Ao Nang?
Krabi Town — для консервативных инвесторов, ищущих стабильный долгосрочный доход (5.5–6% net-yield). Ao Nang — для тех, кто готов к сезонной волатильности ради потенциально более высокого short-term rental yield (6–6.5%). Выбор зависит от горизонта инвестирования и толерантности к риску.
Заключение
Рынок недвижимости Краби в 2026 году находится в стабильном положении после бурного роста 2022–2024 годов. Цены на студии варьируются от 1.45 млн бат (Krabi Town) до 3.1 млн бат (Ao Nang), с ожидаемым номинальным ростом на 2–3% в соответствии с инфляцией. Инвесторам, ищущим доход, следует сосредоточиться на долгосрочной аренде в Krabi Town (yield 5.5–6%) или сбалансировать портфель с загородными виллами (рост 5–7% годовых). Краткосрочная аренда через Airbnb остается жизнеспособной, но требует тщательного мониторинга регуляторных изменений.