Паттайя — портовый город в провинции Чонбури, расположенный всего в 150 км от Бангкока. За последнее десятилетие он превратился из традиционного туристического курорта в один из наиболее привлекательных направлений для иностранных инвесторов в недвижимость Таиланда. Главная причина этого успеха кроется в доступности: средняя цена квадратного метра в 2026 году составляет 87–93 тысячи батов, что на 12% ниже национального среднего показателя по Таиланду.
Почему Паттайя, а не Пхукет?
Если вы рассматриваете Таиланд как направление для инвестиций в недвижимость, часто встаёт вопрос: Пхукет или Паттайя? Пхукет издавна считается элитным направлением с премиальными ценами и международной репутацией. Однако для консервативного инвестора, ориентированного на стабильный доход, Паттайя предлагает лучшее соотношение цены и качества. Гросс-доходность от аренды в Паттайе составляет 6–8% годовых, при этом залог и управление проще, чем на более популярных курортах. Кроме того, инфраструктура Паттайи развивается стремительнее: в 2024–2025 годах открылось несколько новых торговых центров, построены дороги в рамках программы Восточного экономического коридора (EEC).
Ключевая статистика рынка 2026
- Среднее значение цены за кв.м: 87–93 тысячи батов
- Медианная цена студии: 3,41 млн батов
- Медианная цена 1-комнатной: 4,92 млн батов
- Медианная цена 2-комнатной: 10,1 млн батов
- Прогноз роста цен на 5 лет (2026–2031): 22–30% (примерно 4–5,5% в год)
Чем эта страница отличается от типичных агрегаторов
На большинстве порталов информация о недвижимости в Паттайе либо устаревшая, либо содержит агентский хайп, преувеличивающий доходность и скрывающий риски. Эта страница построена на актуальных данных 2026 года и фокусируется на юридической точности, реальных цифрах и подводных камнях, которые часто упускаются из виду начинающими инвесторами. Мы разбираем не только средние цены, но и причины их формирования, анализируем налоговую нагрузку и объясняем, почему вторичный рынок иногда выгоднее новостроек.
Быстрая навигация
- Сколько стоит недвижимость в Паттайе: цены в 2026 году
- Как купить квартиру в Паттайе иностранцу: правовые нюансы
- Лучшие районы Паттайи для покупки и инвестиций
- Аренда недвижимости в Паттайе: цены и условия
- Инвестиции в недвижимость Паттайи: риски и доходность
- Пошаговая инструкция: как купить квартиру в Паттайе
Сколько стоит недвижимость в Паттайе: цены в 2026 году
Рынок недвижимости Паттайи чрезвычайно разнообразен. Вы можете найти студию менее чем за миллион батов в старом доме в центре города или потратить 15–20 миллионов батов на люксовый пентхаус с видом на море в Наклуа. Ключ к пониманию ценообразования — это тип недвижимости, возраст, местоположение и удалённость от пляжа.
Цены на кондоминиумы (кондо)
Кондоминиумы остаются самым популярным вариантом для иностранных инвесторов благодаря прозрачности регулирования, мобильности капитала и относительно низким издержкам на управление.
Студии (25–35 кв.м)
- Бюджет: 1,45–2,4 млн батов ($43–70 тыс.)
- Среднее: 2,5–3,5 млн батов ($70–100 тыс.)
- Люкс: 4+ млн батов ($115+ тыс.)
Студии в Паттайе попадают в два основных сегмента: вторичный рынок в центре города (относительно дешёвые, но с рисками, связанными с возрастом здания) и новостройки в периферийных районах (более дорогие, но с гарантией застройщика).
1-комнатные апартаменты (35–50 кв.м)
- Бюджет: 2,5–4,5 млн батов
- Среднее: 4–6 млн батов
- Люкс: 7+ млн батов
1-комнатные квартиры — оптимальный формат для долгосрочной аренды экспатам и туристам. Они легче продаются, чем большие апартаменты, и генерируют лучшую месячную доходность (6–8%).
2-комнатные апартаменты (50–70 кв.м)
- Бюджет: 3–5 млн батов
- Среднее: 5–8 млн батов
- Люкс: 10+ млн батов
2-комнатные квартиры привлекают семьи и групповые бронирования через Airbnb, но требуют большего управления.
Средняя цена кв.м в кондоминиумах
В целом по Паттайе средняя цена составляет 87–93 тысячи батов за кв.м. В центральной части (Walking Street, Сои Буакао) цена доходит до 110–180 тысяч батов для новостроек. В периферийных районах (Джомтьен, Наклуа) цена опускается до 60–90 тысяч батов.
Цены на виллы и таунхаусы
Виллы в Паттайе — это отдельная категория с собственной динамикой. В отличие от кондоминиумов, виллы требуют владения или долгосрочной аренды земли, что усложняет их обладание иностранцами.
Бюджетный сегмент
- Цена: от 2,5 млн батов
- Размер: 50–80 кв.м жилой площади
- Местоположение: Таиландские районы (Нонг Пру, Мап Прачан), удалённые от центра на 10–15 км
- Риск: Высокий риск, связанный с правом собственности на землю
Средний сегмент
- Цена: 4–8 млн батов
- Размер: 80–150 кв.м жилой площади
- Местоположение: Джомтьен, Пратамнак
- Особенность: Часто структурированы как лизхолд (30 лет) на землю
Премиум-сегмент
- Цена: 10+ млн батов
- Размер: 150–300+ кв.м
- Местоположение: Наклуа, холмы Пратамнака, Вонгамат
- Преимущество: Приватность, вид на море, долгосрочный лизхолд или договор с защитой
Вторичный рынок vs Новостройки
Это одна из самых критических дилемм для инвестора. Каждый вариант имеет свои плюсы и минусы.
Вторичный рынок
Плюсы:
- Можно торговаться (цена часто 5–15% ниже запрашиваемой)
- Визуально видите, что получаете
- Сразу сможете сдать в аренду
- Нет рисков задержек строительства
Минусы:
- Здания могут быть 15–25 лет старыми, требовать ремонта
- Управляющие компании могут быть некомпетентными
- Риск проблем с title deed (chanote) при неправильной документации
- Может быть сложнее получить ипотеку (многие банки предпочитают новостройки)
Пример: Студия 28 кв.м на вторичном рынке в центре Паттайи стоит около 1–1,5 млн батов. После минимального косметического ремонта (50–100 тысяч батов) её можно сдавать в аренду по 12–15 тысяч батов в месяц (ROI 9–12% для вторички).
Новостройки
Плюсы:
- Современная конструкция, гарантия 5–10 лет
- Лучший внешний вид (проще продать или сдать дороже)
- Обычно есть escrow (защита средств в банке до сдачи в эксплуатацию)
- Часто есть встроенная управляющая компания с хорошей репутацией
- Возможна ипотека
Минусы:
- Цена на 20–40% выше, чем за аналогичное помещение на вторичном рынке
- Риск банкротства застройщика (escrow не всегда спасает)
- Задержки в строительстве (особенно после политических потрясений или природных катастроф)
- Комиссии агентов обычно уже встроены в цену
Цены на новостройки: Новый кондо в центре Паттайи обычно стоит от 130 тысяч батов за кв.м. 1-комнатный апартамент (35 кв.м) в новостройке средней категории будет стоить 4–5 млн батов, тогда как на вторичном рынке вы найдёте аналог за 2,5–3,5 млн батов.
Как купить квартиру в Паттайе иностранцу: правовые нюансы
Это самый критический раздел для иностранца, желающего инвестировать в таиландскую недвижимость. Непонимание юридических тонкостей может привести к потере денег или, в худшем случае, к длительным судебным разбирательствам.
Фрихолд (Freehold) — полная собственность
Фрихолд означает, что ваше имя стоит в регистровой книге (title deed, chanote) на неопределённый срок. Это максимально близко к западному понятию полной собственности.
Ограничения фрихолда для иностранцев
- Квота 49%: В кондоминиуме не более 49% от общей площади может принадлежать иностранцам. Если квота заполнена, вы не сможете купить кондо в фрихолде — только в лизхолде.
- Требование о переводе средств: Деньги, использованные для покупки, должны быть переведены из-за границы в иностранной валюте. Таиландский банк должен выдать сертификат о переводе (Foreign Exchange Transaction Form, FETF). Это документ, подтверждающий, что деньги не были сняты из экономики Таиланда на чёрном рынке.
- Не даёт права на ПМЖ: Это важный миф, который нужно развенчать. Владение недвижимостью в Таиланде не даёт вам автоматического права на постоянное место жительства или визу. Для этого нужна отдельная виза (Elite Visa, LTR Visa и т.д.).
Регистрация на паспорт
При покупке в фрихолде ваше имя регистрируется в земельном управлении (Land Department) под вашим паспортом. Это означает, что вы формально владеете имуществом, но это не даёт вам никаких дополнительных прав на проживание в стране. Для долгосрочного проживания нужна отдельная виза.
Преимущества фрихолда
- Полная собственность без опасности потери при истечении срока договора
- Возможность наследования (хотя наследники должны соответствовать требованиям Section 19 Condominium Act)
- Лучше при перепродаже (фрихолд всегда ценится выше лизхолда)
- Простота налогообложения (нет необходимости пересчитывать стоимость при каждом продлении)
Лизхолд (Leasehold) — долгосрочная аренда
Если иностранная квота в кондоминиуме заполнена или вы покупаете виллу, вам придётся согласиться на лизхолд. Это долгосрочная аренда, обычно 30 лет.
Схема 30+30+30 лет
Классическая структура лизхолда в Таиланде — это 30 лет с двумя опционами продления по 30 лет каждый (итого возможно до 90 лет). Однако на практике многие договоры содержат только первый 30-летний период без опционов на продление. Это создаёт риск потери инвестиции через 30 лет, если опцион не будет удержан.
Разница в цене: лизхолд vs фрихолд
Лизхолд обычно дешевле на 15–20% по сравнению с фрихолдом. Это связано с риском истечения срока договора и неопределённостью, будет ли опция на продление доступна. Инвесторы премируют фрихолд за безопасность и невозможность потери актива.
Пример: 1-комнатный кондо в фрихолде стоит 3,5 млн батов. Аналогичный кондо в лизхолде (30 лет) в том же здании может стоить 2,9–3 млн батов.
Риски лизхолда
- Перерегистрация после 30 лет: Когда истекает первый 30-летний период, вам нужно заключить новый договор. Это может быть сложно, если собственник земли (обычно тайская компания или физическое лицо) захочет повысить условия или даже не продлить договор.
- Финансирование: Многие банки не финансируют лизхолд со сроком менее 20–25 лет (то есть если осталось менее 5–10 лет до конца текущего периода, ипотека может быть недоступна).
- Стоимость при перепродаже: С каждым годом лизхолд теряет в цене, так как срок сокращается. За 10 лет стоимость может упасть на 10–15%.
Защита при лизхолде: Protected Leasehold
Некоторые застройщики предлагают так называемый protected leasehold, при котором владельцы кондо также становятся акционерами компании, которая владеет землёй. Это даёт им контроль над продлением договора и защиту от неожиданного его невозобновления. Если вы рассматриваете лизхолд, убедитесь, что это именно protected leasehold с ясной структурой.
Альтернативные схемы владения: риски и мифы
Thai Limited Company
Некоторые агенты предлагают купить недвижимость через тайскую компанию, в которой иностранец владеет большинством акций. На первый взгляд это выглядит как способ обойти ограничения, но на практике это крайне рискованно и может нарушить законодательство.
Почему это плохо:
- Thai Foreign Business Act запрещает иностранцам владеть большинством в компаниях, занимающихся продажей недвижимости
- Если налоговые органы выясняют структуру, компания может быть переквалифицирована
- Вам может быть отказано в регистрации при попытке продать или наследовать
Используйте только для: Покупки земли под бизнес (отель, ресторан), где это предусмотрено законодательством BOI (Board of Investment).
Nominee Structures (собственник-номинант)
Ещё один опасный путь — покупка через тайского друга или агента, который официально является собственником, а вы владеете договором. Это является нарушением закона, так как договор не имеет юридической силы при возникновении конфликта, и вы рискуете потерять деньги, если номинант умрёт или откажется признать вашу собственность.
Никогда не делайте это.
Визовые программы при покупке недвижимости
Важный момент: покупка недвижимости не даёт автоматически право на визу. Однако недвижимость может быть использована как часть финансовых требований для визы.
Thailand Elite Visa (Privilege Visa)
Стоимость: 650 тыс.–5 млн батов в зависимости от пакета (Bronze, Gold, Platinum, Diamond, Reserve)
Сроки действия: 5–20 лет (в зависимости от пакета)
Требования:
- Нет минимального дохода
- Нет требования по инвестициям в недвижимость
- Просто вносите членский взнос
Преимущества:
- VIP обслуживание при входе/выходе из Таиланда
- Возможность не покидать страну каждые 90 дней (обычное требование для туристических виз)
- Возможность остаться в стране на 5–20 лет
Наиболее доступный вариант — Bronze (650 тыс. батов, действует 5 лет).
Long-Term Resident (LTR) Visa
Стоимость: Бесплатна, но требуется инвестиция
Требования для категории «Wealthy Global Citizen»:
- Инвестиция минимум USD 500 тыс. (примерно 19 млн батов) в один из следующих активов:
- Таиландская недвижимость (кондо в фрихолде или лизхолд с минимум 10 годами)
- Таиландские государственные облигации
- Акции на Stock Exchange of Thailand (SET)
- Глобальные финансовые активы минимум USD 1 млн
- Годовой доход минимум USD 80 тыс. (для другой категории)
Сроки действия: 5 лет, возобновляется на ещё 5 лет (максимум 10 лет)
Преимущества:
- Возможность работать в Таиланде (нужно получить work permit)
- Налоговые преимущества (сокращённая ставка на иностранный доход)
- Более долгосрочный статус, чем Elite Visa
Минусы:
- Сложная бюрократия
- Требуется наличие USD 1 млн активов в дополнение к инвестиции
- Требуется квалификация (недостаточно просто купить кондо)
Investment Visa (не рекомендуется для недвижимости)
Investment Visa предусматривает инвестицию от 10 млн батов в промышленные проекты, одобренные BOI. Для жилой недвижимости эта виза не работает. Некоторые агенты ошибочно продают Investment Visa как способ получить визу при покупке недвижимости — это неправда.
Лучшие районы Паттайи для покупки и инвестиций
Выбор района в Паттайе — это выбор между доходностью и качеством жизни. Нет идеального района; каждый имеет свою целевую аудиторию и стиль инвестирования.
Центральная Паттайя (Central Pattaya)
Что это: Область вокруг Beach Road (Пхра Тамнак Роад), Сои Буакао, Walking Street.
Население: Туристы, молодые люди, любители ночной жизни
Инвестиционный профиль
Доходность: 8–10% годовых (одна из самых высоких в городе)
Структура дохода: Краткосрочная аренда через Airbnb, Booking.com (3–5 дней в среднем)
Минусы:
- Высокий шум и трафик
- Здания быстро изнашиваются
- Управляющие компании часто некомпетентны
- Текущий ремонт и замена мебели обходятся дороже
- Большие пустые периоды в низкий сезон (май–октябрь)
Кому подходит
Целевая аудитория: Активные инвесторы, которые готовы управлять краткосрочными сдачами или нанять профессионального управляющего
Примеры районов:
- Soi Buakhao (Сои Буакао) — более современный, с новыми кондо
- Walking Street / Pattaya Klang (Паттайя Гланг) — традиционный центр
Цены:
- Студия: 1,5–2,5 млн батов
- 1-комнатная: 2,5–4 млн батов
- Цена кв.м: 95–110 тысяч батов
Джомтьен (Jomtien)
Что это: Район вдоль 6-километрового пляжа к югу от центра, примерно в 5 км от центра Паттайи.
Население: Семьи, пенсионеры, средний класс экспатов
Инвестиционный профиль
Доходность: 6–7% годовых
Структура дохода: Долгосрочная аренда (6–12 месяцев) + краткосрочная сезонная сдача
Плюсы:
- Лучшее соотношение цены и качества в городе
- Спокойная, семейная атмосфера
- Хорошая инфраструктура (школы, магазины, медицина)
- Стабильный спрос на аренду
- Цены стабильны (не растут быстро, но и не падают)
Инфраструктура:
- Regents International School (рейтинг A1 в провинции)
- Aqualand Pattaya (аквапарк, привлекает туристов)
- Супермаркеты Big C, Lotus
- Больница Banglamung Hospital
Кому подходит
Целевая аудитория: Консервативные инвесторы, пенсионеры, молодые семьи, которые ищут баланс между доходностью и покоем
Подрайоны:
- South Jomtien — ближе к пляжу, дороже
- North Jomtien — удалённее от пляжа, дешевле
Цены:
- Студия: 1,2–2 млн батов
- 1-комнатная: 2–3,5 млн батов
- Цена кв.м: 75–90 тысяч батов
Пратамнак (Pratumnak Hill)
Что это: Холмистая местность между центром и Джомтьеном, известная как «Beverly Hills Паттайи».
Население: Состоятельные экспаты, путешественники, ищущие уединения
Инвестиционный профиль
Доходность: 5–6% годовых (ниже, чем в центре и Джомтьене)
Структура дохода: Долгосрочная аренда, премиальные цены при сдаче
Плюсы:
- Спокойно, зелено, красивый пейзаж
- Вид на море и город
- Удалённость от центра (минус шума)
- Премиальные арендаторы (часто платят больше за спокойствие)
- Лучше для ПМЖ
Минусы:
- Цены на 20–30% выше, чем в других районах
- Меньше инфраструктуры (меньше ресторанов, магазинов)
- Меньше туристов (сложнее сдавать краткосрочно)
- Долгие поездки до центра (15–20 минут на такси)
Кому подходит
Целевая аудитория: Состоятельные инвесторы, ищущие долгосрочного дохода и спокойствия, люди, планирующие ПМЖ
Достопримечательности:
- Храм Big Buddha (Большой Будда) — панорамный вид на город
- Nong Nooch Botanical Garden — ботанический сад с шоу
- Парки и зелень
Цены:
- Студия: 1,5–2,5 млн батов (дороже, чем в Джомтьене)
- 1-комнатная: 3–5 млн батов
- Цена кв.м: 100–120 тысяч батов
Наклуа (Naklua) и Вонгамат (Wongamat)
Что это: Элитные районы на севере Паттайи, близко к Таоским пляжам.
Население: Богатые инвесторы, пенсионеры, собственники вилл
Инвестиционный профиль
Доходность: 4–5% годовых (самая низкая в городе, но стабильная)
Структура дохода: Долгосрочная аренда, премиальные резиденции
Плюсы:
- Лучшие пляжи в городе
- Меньше туристов, чем в центре
- Элитный статус
- Хорошее качество жизни для ПМЖ
- Новые высокого качества кондо
Минусы:
- Самые дорогие цены в Паттайе
- Удаленность от центра
- Много вилл требуют лизхолда на землю
- Низкая доходность (хорошо для ПМЖ, плохо для инвестирования на доход)
Кому подходит
Целевая аудитория: Состоятельные инвесторы, ищущие премиального места для ПМЖ и наследования
Цены:
- Студия: 2–3,5 млн батов
- 1-комнатная: 4–7 млн батов
- Цена кв.м: 120–150+ тысяч батов
Сравнительная таблица районов
| Район | Цена кв.м | Доходность | Для кого | Плюсы | Минусы |
|---|---|---|---|---|---|
| Центральная Паттайя | 95–110 тыс. батов | 8–10% | Активные инвесторы | Высокий доход, много туристов | Шум, износ, текущий ремонт |
| Джомтьен | 75–90 тыс. батов | 6–7% | Семьи, консервативные инвесторы | Лучшее соотношение цена/качество, спокойствие | Медленнее растут цены |
| Пратамнак | 100–120 тыс. батов | 5–6% | Состоятельные люди на ПМЖ | Спокойно, красиво, премиум | Дорого, низкая доходность |
| Наклуа/Вонгамат | 120–150+ тыс. батов | 4–5% | Элита, ПМЖ | Элитный статус, лучшие пляжи | Самые дорогие, низкий доход |
Аренда недвижимости в Паттайе: цены и условия
Понимание рынка аренды критично, потому что это определяет вашу потенциальную доходность. Паттайя имеет два совершенно разных сегмента аренды: долгосрочную (для экспатов) и краткосрочную (для туристов).
Долгосрочная аренда (6–12 месяцев)
Это основной источник дохода для большинства инвесторов в жилую недвижимость.
Студии (25–35 кв.м)
- Бюджет: 10–15 тыс. батов/месяц
- Комфорт: 20–30 тыс. батов/месяц
- Люкс: 35+ тыс. батов/месяц
Целевая аудитория: Молодые специалисты, учащиеся, бюджетные туристы на длительном поселении
Сезонность: Стабильно круглый год (экспаты часто подписывают годовые контракты)
1-комнатные апартаменты (35–50 кв.м)
- Бюджет: 15–20 тыс. батов/месяц
- Комфорт: 25–40 тыс. батов/месяц
- Люкс: 50+ тыс. батов/месяц
Целевая аудитория: Семьи, пары, профессионалы, работающие удалённо
Спрос: Очень высокий, особенно в низкий туристический сезон (май–сентябрь)
2-комнатные апартаменты (50–70 кв.м)
- Бюджет: 25–35 тыс. батов/месяц
- Комфорт: 40–60 тыс. батов/месяц
- Люкс: 70+ тыс. батов/месяц
Виллы
- Бюджет: 40–80 тыс. батов/месяц (для небольших вилл в Джомтьене)
- Комфорт: 80–150 тыс. батов/месяц
- Люкс: 150+ тыс. батов/месяц
Общие условия долгосрочной аренды:
- Депозит: Обычно 1–2 месячных платежей, возвращается при выезде
- Авансовая оплата: 1 месяц + депозит перед въездом
- Коммунальные услуги: Обычно отдельно (вода, электричество, интернет)
- Условия разрыва: От 30 дней до 3 месяцев уведомления
- Включено: Парковка, управление, безопасность, бассейн (в зависимости от здания)
Краткосрочная аренда (Airbnb, Booking, туристические агентства)
Краткосрочная аренда гораздо более волатильна, но может дать больше прибыли за счёт более высоких ежедневных ставок.
Законодательные ограничения
Важно: В Таиланде существуют ограничения на краткосрочную аренду менее 30 дней:
- Запрет: Аренда менее 30 дней без специальной лицензии незаконна
- Штрафы: Могут быть наложены на владельца и платформу (Airbnb)
- Последствия: Кондо могут запретить на платформах, дом может быть закрыт на время
Реальная практика в кондоминиумах
На практике многие кондоминиумы допускают краткосрочную аренду (некоторые из-за незнания, другие закрывают на это глаза). Однако это рискованно. Если управляющая компания или другие собственники пожалуются, вам могут запретить это делать и возможна конфискация депозитов.
Проверьте перед покупкой:
- Разрешает ли кондоминиум краткосрочную сдачу в контракте?
- Какие штрафы предусмотрены?
- Есть ли у других владельцев краткосрочные сдачи (показывает практику)?
Кондо-отели как альтернатива
Некоторые кондоминиумы официально зарегистрированы как кондо-отели, что позволяет краткосрочную аренду. Плюсы: Законность, управление от отеля. Минусы: Более высокие комиссии управления, часто низкая доходность после комиссий.
Цены при краткосрочной аренде
- Студия: 1,500–2,500 батов/ночь (средняя занятость 50–60%)
- 1-комнатная: 2,500–4,500 батов/ночь
- 2-комнатная: 4,500–7,500 батов/ночь
Расчёт: При 50% занятости студия приносит примерно 22–37 тыс. батов в месяц (но это до комиссий Airbnb 15%, управления, налогов, ремонта).
Что включено в аренду
- Communal fees (платежи за ЖКУ): 3–10 тыс. батов/месяц в зависимости от здания и размера
- Интернет: 300–800 батов/месяц
- Вода/электричество: 500–2 тыс. батов/месяц (зависит от использования)
- Уборка: Обычно включена в communal fee или платная отдельно
- Парковка: Обычно включена
- Безопасность и управление: Включены в communal fee
Инвестиции в недвижимость Паттайи: риски и доходность
Теперь рассчитаем реальную доходность и обсудим риски.
Реальная доходность (ROI)
Гросс-доходность (брутто)
Гросс-доходность = Годовой доход от аренды / Стоимость недвижимости × 100%
Для Паттайи типичная гросс-доходность составляет 6–8% годовых:
- Центральная Паттайя: 8–10% (высокая доходность, но больше расходов)
- Джомтьен: 6–7% (сбалансированная)
- Пратамнак: 5–6% (низкая, но стабильная)
Нетто-доходность (после расходов)
Здесь начинается реальность. Нетто-доходность = 4–5% годовых.
Типичные годовые расходы:
| Статья | Сумма |
|---|---|
| Communal fees | 4–12 тыс. батов/месяц (48–144 тыс./год) |
| Управление (если нанято) | 5–10% от арендного дохода |
| Налог на арендный доход | 12.5% withholding tax |
| Страховка (добровольная) | 5–15 тыс. батов/год |
| Текущий ремонт и замены | 2–5% от стоимости/год |
| Потери при пустых периодах | 5–10% (вакансия) |
| ИТОГО | 30–50% от валового дохода |
Пример расчёта для студии (2 млн батов)
Условия:
- Цена: 2 млн батов
- Аренда: 18 тыс. батов/месяц (долгосрочная)
- Занятость: 95% (1 месяц пустой в году)
Расчёт:
| Статья | Сумма |
|---|---|
| Годовой доход (18 т. × 12 месяцев) | 216 тыс. батов |
| Потери вакансии (5%) | –10,8 тыс. батов |
| Валовой доход | 205,2 тыс. батов |
| Communal fees (6 т./месяц × 12) | –72 тыс. батов |
| Налог на доход (12.5% от 205,2 т.) | –25,65 тыс. батов |
| Управление (7.5% от дохода) | –15,4 тыс. батов |
| Ремонт и замены (2%/год от стоимости) | –40 тыс. батов |
| Нетто-доход | 52,15 тыс. батов |
| ROI (Нетто) | 2.6% |
Важно: Это реалистичный расчёт. Часто инвесторы видят гросс-доходность 10% и думают, что это их реальный доход. На практике после всех расходов остаётся 2–3%.
Плюсы инвестирования в Паттайю
- Низкий вход: Можно начать с инвестиции 1,5–2 млн батов
- Стабильный доход: Долгосрочная аренда экспатам
- Переоценка (capital appreciation): Цены растут 4–5,5% в год (по прогнозам на 2026–2031)
- Низкие налоги: 12.5% withholding tax на арендный доход — относительно низко для инвестиций
- Диверсификация: Таиланд — стабильная страна, низкие политические риски (последние годы)
Риски и подводные камни
1. Застройщики-банкроты
В 2024–2025 годах несколько строительных компаний в Таиланде прекратили работу или задержали проекты из-за экономических трудностей. Если вы покупаете в предпродажу (off-plan), ваши деньги находятся под риском до завершения строительства.
Защита:
- Убедитесь, что деньги находятся в escrow (на банковском счёте, недоступном для застройщика до сдачи)
- Проверьте финансовое здоровье застройщика (credit rating, прошлые проекты)
- Наймите юриста для проверки контракта
2. Управляющие компании
Качество управления кондоминиумом варьируется сильно. Плохое управление означает:
- Задержки в ремонте
- Растущие коммунальные платежи
- Конфликты между жителями
- Негативное влияние на арендодателей
Как проверить:
- Спросите текущих арендаторов о качестве управления
- Посмотрите, есть ли жалобы на форумах Pattaya Expat
- Проверьте финансовую стабильность резервного фонда (sinking fund)
3. Валютные риски
Если вы инвестируете в батах, а доход получаете в другой валюте, вас ждут валютные риски. Бат укрепился в 2024–2025 годах, но в долгосрочной перспективе может ослабнуть.
Хеджирование:
- Рассчитывайте доход в долларах или евро (не в батах)
- Выводите прибыль регулярно (не накапливайте в батах)
4. Политические риски
Таиланд пережил несколько переворотов. Хотя в 2026 году ситуация стабильнее, политические риски остаются.
Реальность:
- Туризм может упасть при политической нестабильности
- Налоговое законодательство может измениться
- Коррупция может повлиять на регистрацию собственности
Налоги и сборы
Понимание налогов критично. Таиланд имеет довольно сложную налоговую систему.
Transfer Fee (Плата за передачу)
- Размер: 2% от оценённой стоимости (по решению Департамента казначейства)
- Кто платит: Обычно 50/50 между покупателем и продавцом (можно договориться)
- Расчёт: 2% × оценённая стоимость ÷ 2 = примерно 1% для покупателя
Пример: При покупке 1-комнатной квартиры за 3 млн батов в соотношении 50/50 покупатель платит примерно 30 тыс. батов.
Business Tax (Специальный налог на деятельность, SBT)
- Размер: 3.3% от оценённой стоимости
- Когда платится: Если продавец владел имуществом менее 5 лет
- Кто платит: Продавец
- Исключение: Если продавец проживал в доме (зарегистрирован в Табьен Бан) минимум 1 год, налог не применяется
Это один из основных налогов для краткосрочных спекулянтов.
Stamp Duty
- Размер: 0.5% от оценённой стоимости
- Когда применяется: Если продавец владел более 5 лет (вместо SBT)
- Кто платит: Продавец
Withholding Tax (Налог на источник, WHT)
Это налог на прибыль от продажи (не на всю сумму).
- Размер: Зависит от дохода продавца и периода владения
- Расчёт: Сложный, включает вычитание стоимости улучшений и применение прогрессивных ставок
Упрощённая формула:
- Прибыль = Цена продажи – Цена покупки – Расходы на улучшения
- Налог = Прибыль × средняя прогрессивная ставка (5–35% в зависимости от доходов продавца)
Пример: Если вы купили кондо за 2 млн батов и продаёте за 2,5 млн батов через 3 года:
- Прибыль = 500 тыс. батов
- WHT ≈ 62.5–125 тыс. батов (в зависимости от других доходов продавца)
Rental Income Tax (Налог на арендный доход)
- Размер: 12.5% withholding tax (если вы не являетесь резидентом) или 15% (если регистрируетесь в налоговом управлении)
- Как платится: Обычно управляющая компания удерживает при выплате дохода
Пример: При доходе 18 тыс. батов/месяц (216 тыс./год) налог составит примерно 27 тыс. батов/год.
Упрощённая схема: какие налоги на практике
При покупке (покупатель платит):
- Transfer fee: ~1% (половина от 2%)
- Регистрация: ~500–1,000 батов
При продаже (продавец платит):
- Transfer fee: ~1% (половина от 2%)
- SBT или Stamp Duty: 0.5–3.3%
- WHT: 5–10% от прибыли (в зависимости от доходов)
Ежегодно (владелец платит):
- Налог на арендный доход: 12.5% от валового дохода (если кондо сдаётся)
- Налог на имущество: минимален (обычно включён в communal fees)
Пошаговая инструкция: как купить квартиру в Паттайе
Этап 1: Поиск и Due Diligence
Это самый важный этап. Торопиться здесь нельзя.
Поиск недвижимости
Где искать:
- Portals: DDproperty.com, ThaiProperty.com, Thai-Biz.com
- Agentcy: RE/MAX, Siam Properties, Pattaya Land & House
- Facebook groups: Pattaya Expats, Pattaya Realty Groups
- Лично: Прогулка по району и разговор с местными агентами
Что смотреть:
- Минимум 10–15 объектов перед принятием решения
- Посещайте лично (не через агента сначала)
- Спросите текущих арендаторов о качестве
Проверка застройщика (для новостроек)
- DBD Registration: Проверьте на сайте Министерства коммерции, зарегистрирована ли компания
- Лицензия на строительство: Убедитесь, что застройщик получил лицензию от муниципалитета
- Прошлые проекты: Выясните, завершены ли предыдущие проекты вовремя
- Финансовое здоровье: Проверьте кредитный рейтинг (в Таиланде это возможно)
Проверка title deed (chanote)
Это самый критичный документ.
- Попросите copy chanote у продавца или агента
- Проверьте:
- Есть ли обременения (encumbrances) на собственность
- Правильно ли указано описание земли и строения
- Нет ли конфликтов с соседями (указано в документе)
- Статус «фрихолд» (ownership type)
- Посетите Land Department (Управление земли) лично и проверьте первоисточник
- Нанять юриста: Профессиональный адвокат стоит 10–20 тыс. батов и может выявить проблемы, которые вы пропустите
Юрист vs Агент
Различие в интересах:
- Агент: Получает комиссию (обычно 2–3% от цены), заинтересован в быстрой продаже
- Юрист: Платит фиксированная сумма, заинтересован в защите ваших интересов
Вывод: Всегда нанимайте независимого юриста, даже если агент рекомендует своего.
Этап 2: Бронирование и договор
Reservation Fee (Плата за бронирование)
- Размер: 50,000–100,000 батов (обычно 5–10% от цены)
- Возврат: Не возвращается, если вы отменяете сделку
- Применение: Зачитывается в финальный платёж
Договор: Получите письменный договор бронирования на тайском и английском языке.
Sale and Purchase Agreement (SPA, договор купли-продажи)
Это главный контракт, определяющий все условия.
Ключевые пункты для проверки:
- Описание собственности: Точное, с адресом, площадью, комнатами
- Цена: Согласованная и в письменном виде
- Условия оплаты: График платежей (обычно 50% вперед, 50% при передаче)
- Дата передачи: Ясная, без неопределённостей
- Включено/Исключено: Мебель, кондиционеры, встроенная техника
- Escrow: Должно быть указано, что деньги идут в банк до завершения
- Штрафы за просрочку: Оговорены с обеих сторон
Штрафы за просрочку:
- Обычно 0.5–1% от цены в месяц за просрочку передачи
- Уточните, кто несёт ответственность (продавец или застройщик)
Этап 3: Оплата и регистрация
Foreign Exchange Transaction Form (FETF)
Необходимо для фрихолда.
- Переведите деньги из-за границы в иностранной валюте
- Таиландский банк выдаст сертификат о переводе (FETF)
- Этот сертификат подтверждает, что деньги пришли из-за границы (требование для фрихолда)
Сроки: Обычно требуется, чтобы деньги были переведены в течение 30 дней от даты платежа в Land Department.
Регистрация на Land Department
- Подготовка документов:
- SPA (подписанный обеими сторонами)
- Copies of passports (для обеих сторон)
- FETF (для фрихолда)
- Title deed оригинала
- Документы из налогового управления (Tax ID number)
- Визит в Land Department:
- Обычно требуется присутствие продавца и покупателя
- Юрист может присутствовать от вашего имени
- Время: 1–2 часа
- Уплата налогов и сборов:
- Transfer fee: 2% (обычно платится поровну)
- SBT/Stamp Duty: платит продавец (но может договориться иначе)
- WHT: зависит от прибыли
- Получение новой title deed:
- Выдаётся через 5–10 рабочих дней
- Новый chanote будет на ваше имя
Регистрация кондоминиума (Condominium Act)
После Land Department нужно зарегистрироваться в управлении кондоминиума:
- Подайте заявку в управление
- Оплатите регистрационный сбор (обычно 500–2,000 батов)
- Получите свидетельство о регистрации
Типичные ошибки и как их избежать
- Не проверили иностранную квоту: Купили кондо в фрихолде, но квота заполнена — придётся переводить в лизхолд (потеря денег)
- Решение: Всегда проверяйте в управлении кондо текущую квоту
- Не нанял юриста: Спорные элементы в контракте, заставившие потратить годы на суд
- Решение: Инвестируйте 15–20 тыс. батов в юристов
- Купили через номинанта: Потеряли всё, когда номинант отказался признать вашу собственность
- Решение: Никогда не покупайте не на своё имя
- Не проверили escrow: Застройщик обанкротился, деньги не вернулись
- Решение: Убедитесь в наличии escrow в банке
- Переооценили доходность: Рассчитали на 10%, получили 3% после всех расходов
- Решение: Используйте реалистичные цифры (4–5% нетто)
Заключение
Инвестирование в недвижимость Паттайи — это разумное решение для тех, кто ищет стабильный доход и долгосрочный рост капитала в стабильной юрисдикции. Однако успех зависит от:
- Понимания юридических нюансов (фрихолд, лизхолд, квота)
- Реалистичной оценки доходности (4–5% нетто, не 10%)
- Тщательного due diligence перед покупкой
- Найма профессионального юриста
- Долгосрочного горизонта инвестиций (минимум 5–7 лет)
Паттайя предлагает лучшее соотношение цены и качества в Таиланде, но не ожидайте быстрой прибыли. Это не Пхукет с его премиальной репутацией, но и не рискованная земельная спекуляция. Это профессиональная инвестиция, требующая знаний, терпения и внимания к деталям.
Полезные ссылки и контакты
- Land Department Pattaya: https://www.moc.go.th/
- Board of Investment (BOI): https://www.boi.go.th/ (для LTR Visa и инвестиций)
- Thailand Privilege Card: https://www.thaiprivilege.com/ (Elite Visa)
- Thai Bar Association: Для проверки лицензии юриста
- Pattaya Expat Groups: Facebook groups для локальной информации