Таиланд остаётся одним из самых доступных направлений для инвестиций в азиатскую недвижимость. По состоянию на январь 2026 года рынок переживает стабильный рост с ежегодным увеличением цен на первичном рынке на 3-7%, а спрос от иностранцев продолжает расти, составляя более 15% от общего объёма сделок.
Краткий обзор ценовых диапазонов:
- Студия от $100 000 (примерно 8 млн ₽ при курсе 1:80)
- Средняя квартплата: 40-80 THB/м² в месяц
- Доходность аренды (ROI): 5-8% годовых в зависимости от региона
- Пиковый сезон аренды: ноябрь-февраль (высокий спрос от долгосрочных арендаторов и туристов)
Совет инвестора: Стартовать нужно с чёткого ответа на три вопроса: какой бюджет (от $80 000 до $500 000+), зачем деньги (доход от аренды или личное проживание) и какая локация (море, город, остров).
Сколько стоит квартира в Таиланде: цены по типам жилья
Студии (24–35 м²) — входной билет на рынок
Студии — это самый доступный сегмент и идеальная точка входа для первого инвестора. Они быстро сдаются в аренду благодаря спросу от туристов и молодых профессионалов, а также легче ликвидируются на вторичном рынке.
Паттайя: 2,2–3,5 млн THB (~$65–100 000 / 5,6–8,9 млн ₽)
- Лучше всего ищут в районе Джомтьен (спокойно, семьи) или Вонгамат (премиум, близко к центру)
- Доход от аренды: 8–14 000 THB в месяц ($240–420)
Пхукет: от 3,5 млн THB (~$105 000 / 9 млн ₽)
- На 30% дороже, чем в Паттайе, из-за дефицита земли и бренда
- В Кате и Карон можно найти дешевле, чем в туристическом Патонге
Бангкок: от 3 млн THB (~$90 000 / 7,5 млн ₽)
- Цена зависит от близости к BTS/MRT: +15–25% премиум за каждую станцию
- Средняя цена студии около 2,6 млн THB ($71,500)
- Спрос круглый год от деловых туристов
Чиангмай: от 2,5 млн THB (~$75 000 / 6 млн ₽)
- Самый доступный регион
- Рынок ориентирован на пенсионеров (Thailand Elite Visa), а не инвесторов
- Нет моря, но низкая стоимость жизни компенсирует
Кох Самуи: от 4 млн THB (~$120 000)
- Премиум-остров с закрытым клубным форматом
- Спрос сезонный (декабрь–февраль)
- Вторичный рынок менее ликвиден
Ключевой метрик для оценки: цена за квадратный метр не должна быть выше 140 тыс. THB в Паттайе и 200 тыс. THB на Пхукете, если речь идёт о стандартных (не премиальных) комплексах.
1-спальные квартиры (40–55 м²) — оптимум для инвесторов
Это самый популярный сегмент среди инвесторов, потому что он предлагает лучший баланс между ценой покупки и доходом от аренды. Спрос стабилен как от туристов (краткосрочная аренда), так и от экспатов (долгосрочная аренда).
Рентальные ставки в Паттайе (реальные данные январь 2026):
- 1-спальня в стандартной локации: 14–25 000 THB/месяц ($420–750)
- 1-спальня в премиум-центре: до 40 000 THB/месяц ($1200+)
Прогноз на 2026: арендные ставки вырастут на 3–7%, особенно для качественного жилья в туристических зонах.
Совет: Если выбираете между 1-спальней за 5M THB в Паттайе и такой же за 6,5M THB в Пхукете, помните: в Пхукете аренда выше, но расходы на управление тоже (+10–15%), и покупателей меньше.
2-спальные квартиры (60–80 м²) — семейный сегмент и рост
2-спальни пользуются растущим спросом в 2026 году, особенно от семей, которые планируют жить в Таиланде 6–12 месяцев в год. Этот сегмент показывает самый высокий рост арендных ставок — на 5–7% в год.
Паттайя: от 6 млн THB (~$180 000 / 14+ млн ₽)
- Аренда: 25–55 000 THB/месяц в стандартных локациях
- На топ-локациях (первая линия, центр): до 90 000 THB/месяц
Пхукет: 7,5–12 млн THB (~$225–360 000 / 20–30+ млн ₽)
Прогноз 2026: рост арендных ставок 3–7%, с самым сильным ростом для именно 2-спальных апартаментов в премиум-локациях.
Виллы и дома (лизхолд) — собственный оазис
Важный момент: иностранцы не могут купить фрихолд на земле в Таиланде. Виллы продаются только в лизхолд (аренда земли на 30 лет с возможностью продления 2 раза, итого 90 лет).
Паттайя: от 6–8 млн THB (~$180–240 000 / 15–20 млн ₽)
- В охраняемых посёлках (village)
- На озере Мабпрачан: 12–52 млн THB (большие виллы с бассейном)
- CAM fee: 5000–20 000 THB в месяц для посёлка
Пхукет: от 10–15 млн THB (~$300–450 000 / 25–40 млн ₽)
Кох Самуи: от 10 млн THB ($300 000) до 80+ млн THB для люкс-вилл
- Беспрецедентный рост: виллы, проданные в 2020 за 40–50M THB, сейчас стоят 55–70M THB (ростна 35–40%)
- Rental yields на люкс-виллах: 6–12% годовых
Внимание к рискам: перед покупкой виллы проверьте длину лизхолда (остаток на момент покупки должен быть не менее 25 лет) и условия продления.
Цены по регионам: где дешевле, где дороже
Паттайя — доступ к морю по разумной цене
Ценовая стратегия Паттайи: самый бюджетный регион с хорошей доходностью аренды. Это идеально для инвесторов с бюджетом $80 000–200 000.
Диапазон цен за м²:
- Эконом-сегмент: 80–110 тыс. THB (~$2400–3300)
- Стандартные новые комплексы: 90–140 тыс. THB (~$2700–4200)
- Премиум с видом на море: 160–250+ тыс. THB (~$4800–7500+)
По районам (январь 2026):
| Район | Цена кондо (м²) | Характер | Совет |
|---|---|---|---|
| Джомтьен | 2–5M THB | Спокойный, семейный пляж | Лучшая доходность для студий/1-спален |
| Центр (Паттайя) | 3–5+ M THB | Туристический центр, максимальная аренда | Выше цена, но и выше租 |
| Вонгамат (премиум) | 25–40K THB/месяц аренда | Премиум-район с видом на море | Для состоятельных инвесторов |
| Мабпрачан (озеро) | 12–52M THB (виллы) | Спокойная озёрная вода | Семьи, отличная ликвидность |
| Наклуа | 2,5–4M THB | Чистое море, близко к центру | Растущий район |
Особенность Паттайи: самый доступный вход на рынок, сезонность (ноябрь–февраль) компенсируется стабильной арендой в остальные месяцы.
ROI в Паттайе: 4,4–5,3% годовых на арендном доходе, плюс потенциальный рост на 3–5% в год.
Пхукет — премиум-сегмент и дефицит земли
Ценовая стратегия Пхукета: премиум-направление с высокой международной репутацией. Цены на 20–30% выше других регионов, но доход выше и рост капитала стабильнее.
Диапазон цен за м²: 120–200+ тыс. THB в зависимости от близости к морю
По районам (январь 2026):
| Район | Тип жилья | Цена за м² | ROI |
|---|---|---|---|
| Патонг | Кондо | 109K THB (медиана) | 6–8% |
| Ката/Карон | Семейные пляжи | 127K THB (Ката) | 6–8% |
| Бангтао/Лаян | Премиум-виллы | 150K+ THB | 7–10% |
| Найтон/Най Янг | Доступ к морю | от 3,5M THB | 5–7% |
Ключевое наблюдение: Патонг дороже на 20–30% за счёт туристического центра, но если ищете мир и пляжи — выбирайте Карон или Ката (чуть левее, но красивее).
Прогноз 2026: Пхукет может показать 8–10% годового прироста цен, особенно в премиум-сегменте. Остров поглощает примерно 1000 кондо в год среди иностранцев.
Предостережение: дефицит земли означает, что цены могут стать неустойчивыми. Покупайте, только если готовы к долгоиску или планируете личное проживание.
Бангкок — столичный рынок и городская ликвидность
Ценовая стратегия Бангкока: высочайшая ликвидность, стабильный спрос от деловых туристов и экспатов круглый год. Однако цены выше, а доход от аренды ниже, чем на побережье.
Диапазон цен за м²:
- Центр (Сукхумвит, Силом): 100–180 тыс. THB
- CBD (премиум): 236K THB/м²
- Пригород: 127K THB/м²
- Окраины: 72K THB/м²
Фактор BTS/MRT: близость к метро добавляет 15–25% к стоимости. Станции, которые открывались в последние годы, показывают самый быстрый рост цен.
Примеры цен на Сукхумвите (январь 2026):
- 1-спальня: 3–4,5M THB ($90–135K)
- 2-спальня: 4,9M THB+ ($150K+)
Преимущество Бангкока:
- Аренда бизнес-туристам доступна круглый год
- Высочайшая ликвидность на вторичном рынке
- Растущий спрос на аренду (+10% YoY в 2025)
Недостаток:
- ROI ниже: 5–7% против 6–8% на побережье
- Высокая цена за м²
- Спрос падает в июле–сентябре (сезон дождей)
Чиангмай — доступный север без моря
Ценовая стратегия Чиангмая: самые низкие цены в стране, но это пенсионерский рынок, а не инвестиционный.
Цены:
- Студия: от 2,5 млн THB (~$75 000)
- 1-спальня: в среднем 86K EUR (~3,5–4,5M THB)
- Цена за м²: 70–86K THB
Минусы:
- Спрос стабилен, но не растёт
- Рынок ориентирован на пенсионеров с Thailand Elite Visa
- Нет моря, погода жарче в апреле–мае
- Ликвидность ниже, чем на побережье
Плюсы:
- Низкая стоимость жизни
- Спокойная атмосфера
- Идеально, если планируете личное проживание
Кох Самуи — остров люкса с потенциалом
Ценовая стратегия Самуи: закрытый премиум-рынок с самым высоким потенциалом роста (5–7% в год до 2026).
Цены:
- Кондо: от 4 млн THB ($120K)
- Виллы: от 10 млн THB ($300K) до 80+ млн THB для люкса
- Цена за м² для кондо: ~59K THB (дешевле Пхукета!)
Ключевой фактор: Самуи дешевле на 30–40%, чем Пхукет, при сравнимом качестве.
ROI на виллах:
- Gross rental yield: 6–12%
- Плюс capital appreciation: 8–12% в год
- Итого net return: 12–18% в год для хорошо управляемых люкс-вилл
Особенность: рынок восстанавливается: виллы, проданные в 2020 за 40–50M THB, сейчас стоят 55–70M THB (+35–40%).
Ценообразование: от чего зависит стоимость
Факторы, которые повышают цену
- Близость к морю
- Вид на море
- Стадия строительства (Off-Plan vs Ready)
- Инфраструктура кондо
- Близость к BTS/MRT (только Бангкок)
Цена за квадратный метр — быстрая оценка (2026)
| Сегмент | Диапазон | Где встречается | Примечание |
|---|---|---|---|
| Эконом | 80–110 тыс. THB/м² (~$2400–3300) | Паттайя, Чиангмай | Старые дома, нет видов |
| Стандарт | 90–140 тыс. THB/м² (~$2700–4200) | Нов комплексы, Паттайя | Балкон, удобства, репутация застройщика |
| Премиум | 160–250+ тыс. THB/м² (~$4800–7500+) | Пхукет, Бангкок CBD, Самуи | Вид на море, центр, люкс |
Как использовать: если видите 1-спальню 50м² за 5M THB, это 100K THB/м² — стандартный уровень. Это справедливая цена для Паттайи, но дорого для Чиангмая.
Стоимость владения: налоги, комиссии и скрытые расходы
Единовременные расходы при покупке
- Регистрационный сбор
- Юридические услуги
- Комиссия агента
- Итого при покупке: добавить 3–5% к цене объекта на дополнительные расходы
Пример: квартира за 5M THB
- Регистрация: 50K THB (часть покупателя)
- Юрист: ~30K THB
- Агент: 150K THB (если не включён в цену)
- Итого дополнительно: ~230K THB (~$7000) = 4.6%
Ежегодные расходы на содержание
- Налог на недвижимость (Property Tax)
- CAM Fee (обслуживание кондо) — самая большая статья
- Старые дома (10+ лет): 12–30 THB/м² в месяц
- Стандартные кондо: 35–50 THB/м² в месяц
- Премиум-комплексы: 60–80+ THB/м² в месяц
- CAM: 50 м² × 40 THB × 12 мес = 24 000 THB/год (~$720)
- Коммунальные услуги (сверх CAM)
- Электричество: 4–6 THB/кВт (в кондо дороже государственного тарифа 3,5)
- Вода: 15–40 THB/м³
- Интернет (собственный счёт): 600–1200 THB/месяц
- Сinking Fund (резервный фонд для ремонтов)
- Обычно: 60–150 THB/м² один раз в год (добавляется к счёту CAM)
Расходы при продаже (через 3–5 лет)
- Бизнес-налог (если < 5 лет владения)
- Удерживаемый налог (WHT)
- Гербовый сбор (Stamp Duty)
Пример полного цикла: купил 1-спальню в Паттайе за 4,5M THB, продал через 4 года за 5,2M THB (рост 15%)
- Прибыль: 700K THB
- Бизнес-налог (4 года): ~35% = 245K THB
- Регистрация при продаже (50% от 2%): ~52K THB
- Итого расходов: ~300K THB = 43% от прибыли (или 5.8% от цены продажи)
Совет: при покупке уточните кадастровую стоимость (может быть ниже договорной), так как она влияет на все наловые расчёты.
Доходность инвестиций: арендные ставки и реальный ROI
Средняя доходность по регионам (2026)
Реальные арендные ставки (январь 2026)
Паттайя (самый подробный датасет):
- Студия (25–35 м²): 8 000–14 000 THB/месяц (пик на Вонгамате — до 18 000)
- 1-спальня (40–55 м²): 14 000–25 000 THB/месяц (премиум-центр — до 40 000)
- 2-спальни (60–80 м²): 25 000–55 000 THB/месяц (топ-локации — до 90 000)
- Аренда кондо (2023 данные, но актуальны): в среднем 46 391 THB/месяц для хорошей 1-спальни
- В центре премиум может быть 50–70K THB
- 1-спальня: $829–4146/месяц ($25–125K THB)
Сезонность и прогнозы на 2026
Пиковый сезон: ноябрь–февраль
- Въезжают долгосрочные арендаторы (снимают на 1–3 месяца)
- Туристический спрос выше на 30–50%
- Можно сдать дороже на 15–25%
Низкий сезон: май–сентябрь (дожди, жара)
- Спрос падает на 40–60%
- Цена аренды на 20–30% ниже
Прогноз на 2026: рост арендных ставок на 3–7%, с самым сильным ростом для 2-спальных апартаментов в премиум-локациях.
Факторы, влияющие на реальный доход
- Управление недвижимостью
- Комиссия: 15–20% от аренды
- Риск: неплатежи, повреждения
- Налоги и сборы
- CAM, электричество, вода: 3–6K THB/месяц на 1-спальню
- Снижают net yield на 15–25%
- Вакансия (время простоя)
- В низкий сезон: 10–20% времени без арендатора
- Новое жилье или плохо управляемое: до 30%
Формула net ROI: (Средняя аренда × 0,8 (управление) × 11 мес (вакансия) – CAM/коммунальные × 12 мес) / Цена покупки × 100%
Пример: 1-спальня в Паттайе, 4,5M THB, аренда 18K THB/месяц (средняя)
- Gross аренда: 18K × 11 мес = 198K THB
- Минус управление (20%): 39.6K THB
- Net аренда: 158.4K THB
- Минус CAM/коммунальные: ~3K × 12 = 36K THB
- Net income: 122.4K THB = 2.7%
Это ниже, чем 5-6% gross, потому что надо считать реально. Добавьте потенциальный рост цены (+3–5% в год) — и total ROI составит 5–8%.
Бюджеты для входа на рынок: 5 реальных сценариев
Сценарий 1: Минимальный бюджет ($80 000–100 000 / 6,5–8 млн ₽)
Что можно купить:
- Студия в Паттайе (Джомтьен, Наклуа) 2,2–3,5M THB
- Студия в Чиангмае 2,5–3M THB
Экономика:
- Аренда: 8–12K THB/месяц = 96–144K THB/год
- CAM + коммунальные: 2–3K THB/месяц = 24–36K THB/год
- Net income: 60–108K THB/год = 2–2.7%
- Плюс рост капитала (3–5%): Total ROI 5–7%
Риски:
- Высокая конкуренция в бюджетном сегменте
- Сезонность (в низкий сезон может быть вакансия)
- Сложно продать быстро, если нужны деньги
Совет: подходит, только если готовы держать 5+ лет и не нужны деньги раньше.
Сценарий 2: Оптимальный бюджет ($150 000–200 000 / 12–16 млн ₽)
Что можно купить:
- 1-спальня в Паттайе (премиум-локация: Вонгамат, центр) 4–5,5M THB
- 1-спальня в Пхукете (Ката, Карон, стандарт) 4,5–6M THB
Экономика (на примере Паттайи):
- Покупка: 5M THB
- Аренда: 18–22K THB/месяц (средняя) × 11 мес = 198–242K THB
- Минус управление (20%): 39–48K THB
- Net аренда: 159–194K THB
- Минус CAM/коммунальные (3.5K × 12): 42K THB
- **Net income: 117–152K THB = 2.3–3% **
- Плюс рост капитала (3–5%): Total ROI 5–8%
Преимущества:
- Хорошая ликвидность на вторичном рынке
- Спрос стабилен и растёт
- Можно жить 1–2 месяца в году самому
Совет: это золотой стандарт для большинства инвесторов. Баланс между доходом и портфелем.
Сценарий 3: Оптимизированный портфель ($250 000–300 000 / 20–24 млн ₽)
Что можно купить:
- 2-спальня в Паттайе 6–7M THB ИЛИ
- 1-спальня на Пхукете + студия в Чиангмае
Экономика 2-спальни (Паттайя):
- Покупка: 6,5M THB
- Аренда: 35–40K THB/месяц (для 2-спальни) × 11 мес = 385–440K THB
- Минус управление (20%): 77–88K THB
- Net аренда: 308–352K THB
- Минус CAM/коммунальные (5K × 12): 60K THB
- Net income: 248–292K THB = 3.8–4.5%
- Плюс рост капитала (3–7%): Total ROI 7–11.5%
Диверсификация: 1-спальня Пхукет + студия Чиангмай
- Доход выше (Пхукет выше), но ликвидность разная
- Управление 2 объектами сложнее (комиссия выше)
Совет: выбирайте одну хорошую 2-спальню, а не несколько маленьких. Легче управлять, выше ROI.
Сценарий 4: Премиум-сегмент ($300 000–500 000 / 24–40 млн ₽)
Что можно купить:
- 2-спальня на Пхукете (первая линия, вид на море) 7–12M THB
- Люкс-вилла на Кох Самуи (лизхолд) 10–25M THB
Экономика люкс-виллы (Кох Самуи):
- Покупка: 25M THB
- Gross аренда: 1,8–2,5M THB/год (7–10%)
- Минус управление (15–20%): 270–500K THB
- Net аренда: 1,3–1,8M THB
- Плюс личное использование: 500–800K THB (избегаем отелей)
- Плюс капитализация (8–12%): 2–3M THB
- Total ROI: 12–18% в год
Преимущества:
- Доступ к Thailand Elite Visa ($300K инвестиция)
- Вторая резиденция + доход
- Высокий статус
Риски:
- Большой капитал, долгий период окупаемости
- Зависимость от туризма (COVID показал риск)
- Сложная продажа (узкий рынок покупателей)
Совет: подходит для состоятельных инвесторов, которые ищут качество жизни + доход.
Сценарий 5: Портфельный подход ($500 000+ / 40+ млн ₽)
Конфигурация:
- 2–3 объекта в разных регионах (Паттайя, Пхукет, Бангкок)
- Микс: студии + 1-спальни (ликвидность) + 1 люкс-вилла (рост)
Экономика портфеля (примерный расчёт):
- Паттайя: студия 3M + 1-спальня 5M = 8M THB
- Пхукет: 1-спальня 6M THB
- Кох Самуи: вилла 25M THB
- Итого: 44M THB
Доход:
- Паттайя: 140K THB/год (net)
- Пхукет: 160K THB/год (net)
- Самуи: 1.3M THB/год (net)
- Total: 1.6M THB/год = 3.6% на портфель
- Плюс рост капитала (4–6% в среднем): Total ROI 7–9.6%
Преимущества:
- Диверсификация по регионам и типам
- Стабильный доход
- Защита от локальных кризисов
Недостатки:
- Сложное управление
- Комиссии за управление выше
- Нужна хорошая команда (агент, бухгалтер)
Сравнительная таблица цен по регионам (2026)
Факторы риска и скрытые расходы
Что может увеличить итоговую стоимость
- Двойные цены для иностранцев
- Скрытые комиссии посредников
- Недострои и риск потери средств
- Иностранная квота (Foreign Quota)
- Сinking Fund и резервные взносы
- Могут быть скрыты в объявлениях, потом счета приходят неожиданно
- 100–200K THB разового взноса на большой ремонт
- Совет: спросите историю расходов сinking fund за последние 5 лет
Валютные риски
- THB/RUB колебания влияют на фактическую стоимость для русских покупателей
- В 2023–2025 RUB укреплялась (выгодно для покупателей из России)
- Рекомендация: фиксируйте курс при переводе через FET-форму (Foreign Exchange Transaction) — уведомляйте банк о покупке недвижимости
FAQ о ценах на недвижимость в Таиланде
Вопрос: Какой минимальный бюджет для входа?
Ответ: $80 000–100 000 за студию в Паттайе или Чиангмае. Ниже — высокий риск ликвидности.
Вопрос: Где лучше ROI — Паттайя или Пхукет?
Ответ: Пхукет выше (6–8%), но цены выше. Паттайя дешевле, но ROI ниже (4,5–5,3%). Выбирайте по стилю жизни.
Вопрос: Можно ли купить землю под виллу?
Ответ: Иностранцы не могут владеть землёй. Только лизхолд на 30 лет (возобновляется 2 раза = 90 лет max).
Вопрос: Когда сезон, когда вакансия?
Ответ: Пиковый сезон ноябрь–февраль (+30% аренда). Низкий сезон май–сентябрь (вакансия 30–50%).
Вопрос: Нужна ли виза для покупки?
Ответ: Нет. Нужен паспорт, FET форма для перевода денег, и лицензированный адвокат для сделки.
Вопрос: Сколько занимает сделка от поиска до сертификата?
Ответ: 1–3 месяца (если выбрали объект и нет проблем с квотой или документами).
Вопрос: Можно ли жить в собственной квартире?
Ответ: Да, если зарегистрируетесь по адресу (резидент). Это снижает налог на недвижимость.
Вопрос: Какие налоги при продаже через 2 года?
Ответ: Бизнес-налог (~35% прибыли) + WHT (5–35% в зависимости от дохода) = до 50–60% налога на прибыль.
Вопрос: Безопасна ли покупка через корпоративную структуру?
Ответ: Да, многие инвесторы используют Thai Ltd Company (комиссия 1% vs 2% для физлица), но нужен бухгалтер.
Как начать прямо сейчас
Шаг 1: Определитесь с бюджетом и целью
- Инвестиция ($80–300K): Паттайя или Пхукет
- Проживание + доход ($150–400K): Бангкок или Кох Самуи
- Пенсия ($50–100K): Чиангмай
Шаг 2: Выберите регион
- ROI и рост: Пхукет (8–10%)
- Доход и ликвидность: Паттайя (4.5–5%)
- Город и круглогодовой спрос: Бангкок (5–7%)
- Люкс + наслаждение: Кох Самуи (6–12%)
Шаг 3: Найдите агента и проверьте квоту
- Используйте DDProperty, Thailand-Property, PropStar для поиска
- Пригласите лицензированного агента (TAEA)
- Обязательно проверьте иностранную квоту перед встречей с продавцом
Шаг 4: Встретьтесь с юристом
- Он проверит документы, историю земли, CAM fees, задолженность
- Подготовит SPA (Sales and Purchase Agreement)
Шаг 5: Организуйте финансы
- Откройте счёт в Thai банке или переведите через FET
- Подготовьте сертификат о происхождении денег (для некоторых банков)
Шаг 6: Закройте сделку
- Подпишите документы в Land Department
- Получите Certificate of Ownership (обычно 2–3 недели)
- Зарегистрируйте в налоговой, если намерены жить там
Этот гайд актуален на январь 2026. Цены и налоги могут меняться. Перед инвестицией проконсультируйтесь с локальным налоговым консультантом и адвокатом.