Доходная недвижимость в Таиланде — это не «7–10% пассивного дохода навсегда», а набор разных стратегий с разной доходностью, рисками и юридическими нюансами. Для инвестора важны три вещи: правильно выбрать формат (кондо / апарт / вилла), структуру владения (freehold vs leasehold) и реалистично посчитать net‑доход после всех расходов и налогов, а не ориентироваться на маркетинговые цифры.
Кому подходит Таиланд как инвест‑рынок (и кому нет)
Таиланд объективно привлекателен для инвестора за счёт сильного туризма, устойчивых валовых доходностей 5–8% по кондо и виллам и относительной доступности входного билета по сравнению с Европой и крупными городами Азии.
Подходит тем, кто:
- думает горизонтом 7–10+ лет, а не 1–2 сезона;
- готов принять валютный и страновой риск (доход в батах, капитал в другой валюте);
- готов погрузиться в юридику (condominium act, foreign quota, налоги на доход от аренды).
Не подходит тем, кто:
- рассчитывает на гарантированный фиксированный процент «под расписку от застройщика» и не готов к падению доходности после окончания программы;
- хочет «купить на флип» без анализа цикла и конкурирующего предложения;
- не готов учитывать ограничения по краткосрочной аренде и реальное регулирование condotel‑форматов.
Виды доходной недвижимости: кондо, апарт‑отели, виллы
Ответьте на 5 коротких вопросов и получите подходящий формат недвижимости, ожидаемую доходность и риски.
Кондо (квартиры в кондоминиумах)
- Единственный формат, где иностранец может владеть объектом в полноценном freehold (при условии наличия иностранной квоты).
- Типовой диапазон валовой доходности по стране: 4–8% в зависимости от города и типа аренды.
- Плюс: самая высокая ликвидность, понятный правовой режим.
Апарт‑отели / condotel
- Юридически это либо обычный кондоминиум с hotel‑управлением, либо проект со смешанным назначением.
- Часто используются для программ «гарантированный доход» 5–10% на 3–15 лет.
- Риск: необходимость соблюдения гостиничного законодательства (licence), риск запретов short‑term аренды в кондо (особенно в Бангкоке и Паттайе).
Виллы / дома
- Иностранец не может владеть землёй напрямую; стандартные схемы — leasehold на землю + freehold на строение, либо структура через тайскую компанию.
- В курортных локациях (Пхукет, Самуи, Паттайя) виллы под посуточную аренду дают валовую доходность 6–10%, но требуют большего капитала и профессионального управления.
Формы владения иностранцами: freehold vs leasehold
Freehold (полная собственность)
- Иностранец может владеть только квартирой в кондоминиуме в пределах 49% общей продажной площади здания (foreign quota).
- Право оформляется на Land Office, выдаётся Chanote / Condominium Unit Title, объект можно закладывать, продавать, завещать.
Leasehold (аренда на длительный срок)
- Типичный срок — до 30 лет с опциями продления (ещё 30+30 по договору, но юридически гарантируется только первый срок).
- Используется для:
- владения виллами и таунхаусами;
- части апарт‑проектов, где земля в лизе, а не под кондоминиумом.
- Рисков больше: необходимость продления, зависимость от землевладельца, ограниченная ликвидность.
49% foreign quota: почему это критично
- Квота считается не по количеству юнитов, а по saleable area (кв. метров): максимум 49% площади всех юнитов может быть оформлено на иностранцев.
- Остальные 51% — Thai quota, юниты оформляются на тайцев или тайские компании.
- В популярных курортных проектах foreign quota часто полностью занята, что:
- повышает цену и ликвидность юнитов в иностранной квоте;
- заставляет инвесторов уходить в схемы через компанию/тайского номинала, повышая регуляторный риск.
Доходность: gross vs net и реальные диапазоны
Gross vs Net
- Gross yield: годовая арендная выручка / цена покупки (без учёта налогов, maintenance, простоя, ремонта).
- Net yield: gross минус все операционные расходы, налоги, комиссии.
- По оценке Global Property Guide, разница между gross и net в Таиланде обычно 1,5–2 п.п. (например, 6,3% gross превращаются в ~4,5% net).
Пример валовых доходностей (Q3 2025) по кондо
| Локация | Тип | Средний gross yield |
|---|---|---|
| Бангкок (в целом) | студии/1‑BR | 6,0–8,0% |
| Бангкок prime (CBD) | 2–3‑BR | 3,0–5,0% |
| Чонбури (Паттайя) | студии/1‑BR | 7,0–7,5% |
| Пхукет (апартаменты) | 1–2‑BR | 5,0–6,0% |
После учёта всех расходов реалистичные net‑диапазоны:
- Бангкок long‑term кондо: ~3–5% net.
- Паттайя short/medium‑term, студии 30–40 м²: ~4,5–6,5% net при хорошей загрузке.
- Пхукет и виллы под посуточную аренду: 4–7% net при профессиональном управлении и сильной локации.
Факторы доходности:
- локация (первый/второй ряд к морю, шаговая доступность к BTS в Бангкоке);
- тип аренды (long‑term vs short‑term / ежедневные ставки);
- модель управления (сам vs компания);
- конкуренция и новое предложение в конкретном районе;
- сезонность (высокий/низкий сезон, политические и ковид‑подобные шоки).
«Гарантированный доход 7–10%»: как это устроено и где риски
Как работает типичная guaranteed return программа
- Застройщик или управляющая компания обещает фиксированный доход (например, 7–10% годовых) на период 3–10 лет, оформляя это отдельным договором аренды/управления.
- В цену юнита часто заложена стоимость будущих выплат, поэтому сам актив продаётся с премией к рынку.
- После окончания гарантированного периода объект выходит в «реальный рынок», где доходность может оказаться ниже обещаний, особенно с учётом комиссии управления.
Что проверять в договоре
- Срок гарантии и чёткое указание %, фиксированный ли он или подлежит индексации.
- Кто платит операционные расходы: maintenance, Land & Building Tax, страховки, ремонт мебели.
- Owner usage: сколько недель в году владелец может пользоваться юнитом, и в какие сезоны (высокий или только low season).
- Условия досрочного расторжения: что происходит, если застройщик/управляющий банкротится или перестаёт платить; как оформить расторжение, можно ли сменить управляющего.
- Гарантии исполнения: есть ли банковская гарантия, резервный фонд или это просто маркетинговое обещание компании‑однодневки.
Главные риски
- Контрагентский риск: кто платит гарантию — крупный оператор/хотельный бренд или SPV компании застройщика без активов; при падении загрузки первым страдает инвестор.
- Разрыв между гарантией и рынком: нередко обещания 8–10% не подтверждаются реальной выручкой после окончания программы, особенно при росте конкуренции (over‑supply в Паттайе, на Пхукете).
- Регуляторные риски: при агрессивной посуточной аренде в обычных кондо власти усилили проверки и закрывали нелегальные «condotel‑отели» в 2024–2025 годах.
Перепродажа на этапе стройки (flip): когда это работает
Флипинг (покупка на котловане и продажа на этапе завершения) работает только при сочетании нескольких условий:
- покупка по цене с дисконтом к рынку (ранний presale, distress‑сделка);
- реальный дефицит качественного предложения в локации (новая станция BTS/метро, новая марина и т. п.);
- адекватные сроки и репутация застройщика (низкий риск затяжной стройки).
В курортах с постоянным вводом новых проектов (часть Паттайи, Пхукета) спекулятивная маржа часто съедается конкуренцией и «растворяется» в маркетинговых скидках на готовые юниты.
Расходы и сборы: при покупке, владении, сдаче и продаже
При покупке
Основные транзакционные расходы:
| Ситуация | Тип платежа | Кто обычно платит |
|---|---|---|
| Покупка кондо у застройщика | Transfer fee (2%) | 50/50 или полностью застройщик (по акции) |
| Special Business Tax / Stamp Duty | Обычно застройщик | |
| Withholding Tax | Застройщик | |
| Покупка на вторичке | Transfer fee (2%) | 50/50 или по договорённости |
| SBT 3,3% либо Stamp 0,5% | Обычно продавец | |
| WHT 1–5% | Продавец |
Дополнительно:
- Sinking fund (ремонтный фонд) — разовый платёж 300–800 THB/м² при покупке в новом проекте.
- Юридические услуги (due diligence, договоры) — зависят от юриста, но экономить здесь нельзя.
Ежегодные платежи
- Maintenance / CAM fees: 30–80 THB/м² в месяц, оплачиваются 1 раз в год вперёд.
- Land & Building Tax: налог на землю и строения (заменил старый House & Land Tax); ставка зависит от типа использования и кадастровой стоимости.
Налоги при сдаче и продаже
- Доход от аренды — это personal income tax для налогового резидента (прогрессия 0–35%) или часто удерживаемый налог (withholding 15%) для нерезидента, если доход проходит официально.
- При продаже — удерживаемый налог (Withholding Tax) с продавца (1–5% в зависимости от срока владения) и SBT/Stamp.
Управление недвижимостью: самостоятельно или через компанию
Самостоятельное управление (self‑manage)
Плюсы:
- экономия комиссии (5–30% от выручки);
- больший контроль над ценообразованием и гостями.
Минусы:
- нужно физически или через локального помощника решать вопросы check‑in/check‑out, уборки, мелкого ремонта;
- для short‑term аренды в кондо риски конфликтов с управляющей компанией и соседями из‑за правил.
Управляющая компания / оператор
- Берут 20–35% от арендного дохода за полный цикл (маркетинг, приём гостей, клининг, отчёты).
- В condotel‑схемах могут забирать и 40–50%, особенно после окончания «гарантированного» периода.
- Часто перекладывают на владельца часть расходов (клининг, linen, utilities), что снижает net‑доход по сравнению с рекламируемыми цифрами.
Быстрый калькулятор (пример на студии)
Вводные:
- Локация: Паттайя, 1‑BR 35 м² в хорошем комплексе.
- Цена покупки: 3,000,000 THB.
- Средняя заполняемость по году: 70% (255 ночей).
- Средний ADR (средняя ставка за ночь): 1,200 THB (учитывая high/low season).
- Комиссия управления: 25% от выручки.
- CAM + налоги и прочие opex: 45,000 THB/год.
Расчёт:
- Валовой доход: 255 × 1,200 = 306,000 THB/год.
- Минус управление (25%): −76,500 THB → остаётся 229,500 THB.
- Минус CAM/налоги/прочие: −45,000 THB → net cashflow ≈ 184,500 THB/год.
Net‑yield: 184,500/3,000,000≈6,15.
При снижении заполняемости до 50% net падает до ~3,7–4% годовых, что показывает чувствительность модели к загрузке.
Чек‑лист due diligence перед сделкой (сокращённый)
- Локация: спрос на аренду, конкуренция, новый pipeline проектов в радиусе 1–2 км.
- Тип объекта: кондо/villa, статус здания (зарегистрирован ли как condominium по Condominium Act).
- Foreign quota status: письмо из офиса juristic person о текущем % и статусе конкретного юнита.
- Юридический титул (Chanote/Condo Title), отсутствие обременений, залогов.
- Репутация застройщика: завершённые проекты, задержки, судебные споры.
- Реальные арендные ставки и загрузка по району (данные порталов, беседы с действующими владельцами).
- Полный пакет расходов: CAM, sinking fund, Land & Building Tax, страхование.
- Налоговая модель: статус резидент/нерезидент, как будет оформлен арендный доход (PND.90/94; WHT 15% и т. п.).
- Условия договора управления / гарантии: кто контрагент, что происходит при неисполнении, термин «force majeure».
- Валютные риски и репатриация капитала: оформление FET и возможность вывода средств при продаже.
FAQ: краткие ответы
Сколько приносит доходная недвижимость в Таиланде в месяц?
Зависит от города и формата. По актуальным данным по рынку, gross‑доходность по кондо в Бангкоке и Паттайе в среднем 5–8% годовых, net после всех расходов — ~3–6% при хорошей загрузке.
Можно ли жить в Таиланде без визы, если есть квартира?
Нет. Наличие собственности не даёт автоматически ни ВНЖ, ни права на долгосрочное пребывание; визовый режим регулируется отдельно.
Как снизить риски гарантированных программ?
Выбирать проекты с консервативной гарантией (5–7%, а не 10–12%), проверять юрлицо, банковские гарантии, реальные арендные ставки, а также рассматривать объект прежде всего как самостоятельный инвестиционный актив, который должен «жить» и после окончания программы.
Какие документы и платежи обязательны при покупке кондо?
Необходимы: договор купли‑продажи, FET (подтверждение ввода валюты), регистрация права в Land Office, оплата transfer fee и связанных налогов, плюс оплата sinking fund и CAM в новых проектах.
Вывод: как выбрать стратегию под вашу цель
Выбор стратегии в Таиланде должен исходить не из лозунга «7–10% гарантировано», а из ваших целей:
- Сохранение капитала и умеренный доход:
качественный freehold‑кондо в сильной локации Бангкока или Паттайи, консервативный расчёт 3–5% net, фокус на ликвидности. - Кэшфлоу с более высоким риском:
курортные кондо/виллы в Паттайе/Пхукете, активный short‑term, доходность 4–7% net, но с рисками по загрузке, регулированию и управлению. - Рост капитала:
участие в качественных проектах на ранних стадиях в развивающихся зонах, с тщательной проверкой застройщика и инфраструктурных драйверов.
Если хотите — напишите бюджет, город/регион, горизонт и цель (кэшфлоу, капитал, «зимовка + аренда»), и можно собрать для вас ориентировочную финмодель с расчётом gross/net‑доходности и чек‑листом due diligence под ваш кейс.
