Как оформить недвижимость в Таиланде гражданину России: полное руководство 2026

Это руководство описывает, как оформить недвижимость в Таиланде гражданину России в 2026 году: какие объекты вообще можно купить, какие формы собственности законны для иностранца, как проходит регистрация в Land Office Таиланд, какие нужны переводы денег и FET, какие налоги и где основные риски.

Ключевые факты:

• Таиланд разрешает иностранцам владеть квартирой (кондоминиумом) в формате фрихолд в пределах квоты 49% по площади здания, при соблюдении требований Condominium Act.
• Иностранец (включая гражданина России) не может напрямую владеть землей по Land Code, за исключением крайне узкой и практически неиспользуемой схемы инвестиций 40 млн THB (Section 96 bis).
• Виллы, дома и земля для иностранцев оформляются, как правило, через долгосрочную аренду (лизхолд 30 лет) или через структурирование с тайской компанией (с юридическими рисками).
• Любая покупка должна быть зарегистрирована в Land Office и подтверждаться надлежащим Chanote / condominium title и платежными документами (FET/банковское письмо).

Далее – подробный разбор по шагам.

---

Кто может покупать недвижимость в Таиланде

Правовой статус иностранцев

В земельном и кондоминимальном законодательстве Таиланда ключевое понятие – “foreigner / alien”, а не конкретная национальность. Для граждан России действуют те же нормы, что и для других нерезидентов.

Основные акты:

• Land Code B.E. 2497 – общее земельное право (запрет владения землей иностранцами, исключения, санкции).
• Condominium Act B.E. 2522 (1979) – правила владения квартирами (units) иностранцами, квота 49%, требования к источнику средств.
• Civil and Commercial Code (CCC) – аренда (lease), поверхностное право, наследование и др.

Какие права у иностранца

Иностранец в Таиланде может:

• владеть в фрихолде:
  • отдельным кондоминиум-юнитом (квартирой) при соблюдении квоты и валютного режима;
• владеть в лизхолде:
  • правом долгосрочной аренды земли, виллы, дома, таунхауса (обычно 30 лет с возможным продлением);
• владеть зданием отдельно от земли (договор на строительство/поверхностное право), когда земля арендована или принадлежит тайскому лицу;
• владеть акциями тайской компании, которая владеет землей (при строгом соблюдении правил Foreign Business Act, запрета номиналов и требований BOI/IEAT, если применимо).

Какие ограничения

Ключевые ограничения:

• прямой запрет на владение землей иностранцем (Land Code, Section 86), за редкими исключениями.
• квота 49% на совокупную площадь кондоминиума, принадлежащую иностранцам (Condominium Act, Section 19).
• необходимость документально подтверждать иностранное происхождение средств для покупки юнита (FET / банковское письмо).
• запрет использования номинальных тайских акционеров для обхода земельных ограничений (Foreign Business Act, Land Code – уголовная и административная ответственность).

---

Можно ли россиянам покупать недвижимость в Таиланде

Общий принцип: граждане РФ = любые иностранцы

Таиланд не вводил специальных ограничений на владение недвижимостью для россиян. Для граждан России применяются стандартные правила для иностранцев:

• можно оформить квартиру (кондо) в фрихолд на свое имя;
• нельзя владеть землей напрямую;
• можно оформлять лизхолд на землю/дом/виллу;
• можно быть акционером тайской компании при соблюдении законов.

При этом:

• санкции против российских банков и ограничения SWIFT осложняют перевод денег из РФ: часть российских банков отключена, по многим действует риск вторичных санкций для иностранных банков, что приводит к блокировке или возврату платежей.
• банки Таиланда ужесточают комплаенс и могут отказывать в приеме платежей от попавших под санкции банков.

Condominium Act и иностранцы

Condominium Act разрешает иностранцам владеть кондоминиумом при соблюдении трех базовых условий:

1. Иностранец юридически имеет право владеть недвижимостью в Таиланде (общий статус иностранца – граждане РФ подходят).
2. Совокупная доля иностранных владельцев не превышает 49% общей продаваемой площади здания.
3. Иностранные средства ввезены из-за рубежа и конвертированы в THB с подтверждающим документом (FET/credit note).

Land Code и ограничения

Land Code:

• прямо запрещает иностранцам владеть землей (Section 86);
• вводит узкую опцию Section 96 bis – иностранец, инвестировавший не менее 40 млн THB в определенные активы, может запросить разрешение на покупку до 1 rai (1 600 м²) земли под жилье с одобрения Министра внутренних дел и Кабинета.

На практике Section 96 bis:

• применяется крайне редко;
• процедура дискретная, многолетняя и не дает гарантии одобрения;
• требует поддерживать инвестиции ≥ 40 млн THB в течение минимум 5 лет.

Для частного инвестора-гражданина РФ эта опция почти никогда не используется как рабочий сценарий.

---

Какие виды собственности доступны иностранцам

Freehold (фрихолд) Таиланд

Что такое фрихолд
Фрихолд – это полноценное право собственности на объект (condominium unit), регистрируемое в Land Office на ваше имя с выдачей оконечного титула (title deed). Для иностранца практически реализуем только для:

• квартир (кондинимумов) в зарегистрированных проектах.

Особенности:

• объект – отдельный юнит (квартира), а земля под домом оформлена на юрлицо–“juristic person” кондоминиума;
• владелец юнита имеет долю в общих частях и право участвовать в управлении (через собрания/голосование);
• полные права: продать, подарить, завещать, сдавать в аренду (с учетом правил здания).

49% квота

Condominium Act ограничивает совокупную иностранную долю 49% от общей площади продаваемых юнитов здания.

• если иностранная квота еще не выбрана – вы можете зарегистрировать юнит в фрихолде на свое имя;
• если квота уже заполнена:
  • вы не можете оформить этот юнит как foreign freehold;
  • возможны варианты: покупка в “тайской квоте” оформлением на тайца, лизхолд или через компанию – но это уже иные рисковые конструкции.

Leasehold (лизхолд) Таиланд

Лизхолд – это договор долгосрочной аренды (lease), регистрируемый в Land Office, дающий вам вещное право пользования, но не собственность на землю.

• максимальный срок аренды по CCC – 30 лет (Section 540);​
• продление возможно еще на 30 лет, но каждое продление – новый договор, не гарантируемый законом (реклама “30+30+30 лет” юридически не означает 90 гарантированных лет);
• все аренды на срок более 3 лет обязаны быть зарегистрированы в Land Office и внесены на Chanote; иначе в суде защищается максимум 3 года (Section 538 CCC).

Типичные применения:

• виллы и дома – земля в лизхолде на 30 лет, дом строится и регистрируется как отдельный объект в собственности иностранца или по праву superficies;
• таунхаусы/апартаменты вне кондоминимального закона – через lease или компанию;
• коммерческая недвижимость (магазины, офисы) – также через зарегистрированный lease.

Через тайскую компанию

Схема: создается тайская компания, которая владеет землей и домом, а иностранец владеет долей в компании.

Варианты:

• обычная Thai Co., Ltd: минимум 51% акций – у тайцев, до 49% – у иностранцев;
• BOI-promoted компания – может владеть большей площадью земли для бизнеса и жилья сотрудников, но строго под деловые цели, а не просто “вилла для себя”.

Риски:

• использование номинальных тайских акционеров для формального соблюдения 51% – незаконно (Foreign Business Act, Land Code);
• усиление проверок и рейдов, в том числе по схемам с фиктивными компаниями на виллах в Пхукете (включая сотни фирм и десятки россиян).​
• реальная компания = бухгалтерия, налоги, аудит, лицензии, риски по FBA.

Для частного покупателя, который хочет просто дом для себя, а не бизнес, оформление на компанию – высокорисковая и часто избыточная конструкция.

---

Какие объекты реально доступны иностранцу

Тип объекта	Реальный формат для иностранца	Комментарий
Кондоминиум (квартира)	Freehold (фрихолд) в пределах 49% квоты	Оптимальный и “чистый” вариант для иностранца.
Апартаменты вне Condo Act	Leasehold + иногда отдельный титул на здание	Требует тщательного due diligence.
Вилла	Лизхолд на землю + собственность на дом / superficies	Никакого прямого freehold на землю для иностранца.
Таунхаус	Аналогично виллам: lease или через компанию	Важно разбирать титул и структуру.
Земельный участок	В общем случае – недоступен; только lease / компания / Section 96 bis	Для физлица-иностранца прямой freehold де-факто закрыт.

---

Пошаговая процедура оформления недвижимости в Таиланде

1. Выбор объекта

Ключевые юридические параметры при выборе:

• тип собственности: кондо / дом / земля;
• форма владения для иностранца: фрихолд / лизхолд / компания;
• наличие Chanote Таиланд (Nor Sor 4 Jor) или другого титула;
• статус строительства: готовый объект vs off-plan;
• репутация застройщика, документы на землю и разрешения.

2. Бронирование

Стандартные шаги:

• Reservation Agreement и оплата брони (обычно 50–200 тыс. THB для кондо);
• условие возврата/невозврата депозита – предмет переговоров, фиксируется письменно;
• до подписания основного договора – провести минимум базовый due diligence.

3. Due diligence

Юридическая проверка, как минимум:

• титул (Chanote / condo title):
  • принадлежность продавцу;
  • ограничения/обременения (ипотека, арест, сервитуты);
• статус проекта: разрешения на строительство, регистрация кондоминиума, квота иностранцев, долги по общим платежам;
• для земли/виллы: соответствие зонированию, отсутствие споров по границам, тип титула (только Chanote либо Nor Sor 3/3 Gor с повышенным риском).
• продавец:
  • физлицо или компания;
  • корпоративные документы и полномочия (для компаний).

4. Договор купли-продажи

Обычно:

• Sale and Purchase Agreement (SPA) – основной договор;
• для off-plan – отдельный Construction Agreement и график платежей.

Обязательно зафиксировать:

• точное описание объекта (юнит, площадь, этаж, вид титула);
• цену, валюту, график платежей;
• кто несет налоги и сборы в Land Office;
• условия задержки строительства/передачи;
• гарантии и ответственность сторон.

5. Перевод денег

Перед регистрацией перехода права:

• средства должны быть переведены из-за рубежа в иностранной валюте на тайский банк с правильным назначением (для кондо фрихолд).
• банк оформляет FET Таиланд или банковское письмо (credit advice) – критический документ.

Подробнее о переводах – отдельный раздел ниже.

6. Регистрация в Land Office Таиланд

На дату регистрации:

• стороны (или их доверенные лица по POA) приходят в местный Land Office, по месту нахождения объекта;
• проверяются документы сторон, титул, FET/кредит-ноты, SPA;
• рассчитываются и уплачиваются налоги и сборы (transfer fee, SBT, stamp duty, withholding);
• должностное лицо вносит изменения в титул (Chanote/condo title), выдается новый титул на имя покупателя и квитанции.

7. Получение Chanote / condo title

Для кондо:

• выдается Condominium Unit Title Deed, в котором указаны: владелец, юнит, доля в общих частях, обременения.

Для земли:

• Chanote (Nor Sor 4 Jor) – основной документ, с обновленной записью собственника.

Важно хранить:

• оригинал титула;
• оригиналы FET / банковских писем;
• оригиналы квитанций Land Office по налогам – понадобятся при продаже и репатриации средств.

---

Перевод денег и FET сертификат Таиланд

Почему FET обязателен

При покупке кондоминиума в фрихолд на иностранца закон требует, чтобы покупка была оплачена иностранной валютой, ввезенной из-за рубежа и обменянной в тайском банке.

Land Office требует:

• FET (Foreign Exchange Transaction form) – для операций ≥ эквивалента 50 000 USD; или
• банковское письмо / credit advice – для меньших сумм, но фактически выполняющее ту же функцию подтверждения.

Без этих документов Land Office может отказать в регистрации юнита на иностранца, даже если деньги фактически уплачены.

Как получить FET

Условия:

• отправитель: ваш зарубежный счет (или счет, где вы – владелец/бенефициар, если банк допускает);
• валюта: USD/EUR и др. – именно иностранная валюта, не THB;
• получатель: тайский банк (на ваш личный счет или escrow/счет застройщика в Таиланде);
• назначение: четко указать
  • “For purchase of condominium unit No… at [Project Name] by [Your full name as in passport]”.

Thai bank:

• проводит конвертацию в THB;
• оформляет FET либо выдает Bank Letter of Foreign Currency Exchange с указанием суммы в валюте и THB, имен отправителя/получателя и цели перевода.

Типичные ошибки иностранцев

• перевод в батах напрямую (не через иностранную валюту) – не засчитывается как иностранные средства для Condominium Act;
• указание неправильного назначения или имени (не совпадает с паспортом/SPA);
• разделение платежей на малые суммы без указания цели, когда потом сложно привязать к покупке;
• потеря оригиналов FET/писем – затрудняет и продажу, и репатриацию средств.

Риски и особенности для россиян

• часть российских банков и их дочерних структур под жесткими санкциями, отключены от SWIFT; переводы через такие банки могут блокироваться тайскими и корреспондентскими банками.
• OFAC и ЕС усиливают давление и на иностранные банки, использующие российские системы сообщений (СПФС), что побуждает банки в третьих странах ужесточать комплаенс.
• на практике большинство российских покупателей используют:
  • несанкционированные банки РФ (пока работающие с SWIFT), либо
  • счета в странах без санкций (Казахстан, ОАЭ и др.), откуда переводят средства в Таиланд.

Важно:

• не предлагать и не использовать заведомо схемы обхода санкций;
• заранее согласовать с тайским банком возможность приема платежа от конкретного зарубежного банка.

---

Регистрация сделки в Land Office Таиланд

Основная процедура

В типовом случае (кондоминиум):

1. Назначение даты регистрации совместно с продавцом и (если есть) юристами.
2. Подтверждение Land Office, что:
   • объект готов к переходу;
   • иностранная квота не превышена (письмо от juristic office/застройщика).
3. Сбор документов (см. далее).
4. Явка сторон или их представителей по доверенности.
5. Проверка документов и титула должностным лицом.
6. Расчет и уплата налогов и сборов.
7. Подписание внутренних форм Land Office.
8. Внесение нового собственника в титул, выдача титула и квитанций.

Стороны и их участие

• Продавец – физлицо/компания, либо застройщик;
• Покупатель – иностранец (гражданин России) лично или его представитель по доверенности (POA);
• при браке – может потребоваться согласие супруга/супруги и/или совместное присутствие, особенно если объект попадает в режим совместно нажитого имущества.

---

Документы для оформления недвижимости иностранцем

По практике и разъяснениям профильных источников и Land Department:

Для покупателя-иностранца (физлица)

• Паспорт (оригинал) + копии основных страниц.
• Виза / штамп о въезде (любой тип; право собственности не привязано к типу визы).​
• FET form / bank letter для кондо фрихолд.
• SPA / договор купли-продажи, подписанный сторонами.
• При покупке по доверенности –
  • оригинал Power of Attorney на официальном бланке Land Department (Tor Dor 21 / Chor 21), надлежащим образом нотариально удостоверенный и легализованный в консульстве Таиланда;
• При браке:
  • свидетельство о браке (с переводом и легализацией),
  • при необходимости – письменное согласие супруга/супруги на покупку.

Для продавца

• Паспорт / ID, корпоративные документы (если продавец – компания).
• Оригинал титула (Chanote / condo title).
• Письмо от juristic office об отсутствии долгов по common area fees и о статусе иностранной квоты (для кондо).

Документы по объекту

• Титул (Chanote / Nor Sor 3 / condo title).
• Разрешения на строительство (для домов/вилл).
• Техпаспорт / план (если требуется Land Office).

---

Налоги и сборы при покупке недвижимости в Таиланде

Налоги и сборы всегда взимаются в Land Office в день регистрации. Ставки по состоянию на 2024–2026 гг. стабильны:

Основные элементы

Платеж	Ставка	База	Кто обычно платит
Transfer fee (госпошлина)	2%	большее из: цена / оценка	чаще 50/50 или покупатель
Specific Business Tax (SBT)	3% + 10% муниципальный = 3,3%	цена или оценка – что выше	чаще продавец (застройщик/компания)
Stamp duty	0,5%	зарегистрированная цена	когда SBT не взимается; обычно продавец
Withholding tax (удержание)	1% (для компаний) или прогрессивно (для физлиц)	цена/оценка с учетом срока владения	формально продавец, но экономически может перекладываться
Lease registration fee	1% (иногда 1,1% с duty)	суммарная арендная плата за срок	по договоренности

Особенности:

• Transfer fee 2% – фиксированная ставка, обычно делится пополам или ложится на покупателя (зависит от практики региона и переговоров).
• SBT 3,3% – взимается, если продавец владел объектом <5 лет (для физлиц) или является компанией (застройщик); при этом stamp duty не платится одновременно.
• Stamp duty 0,5% – когда SBT не взимается (часто вторичный рынок, владение >5 лет).
• Withholding tax – фактически налог на доход продавца; для физлиц рассчитывается по таблице, учитывая срок владения.

Для покупателя важен итоговый “closing cost”: совокупно по freehold сделки он обычно 5–7% от оценочной стоимости (при стандартном распределении), но конкретное разделение фиксируется в SPA.

---

Chanote Таиланд: что это и почему критично

Chanote (Nor Sor 4 Jor) – высшая форма титула на землю в Таиланде:

• подтверждает полное право собственности на участок;
• границы участка измерены геодезически и зафиксированы в государственном кадастре, на участке установлены физические реперы;
• титул содержит историю регистраций (переходы, ипотеки, сервитуты);
• оригиналы хранятся в Land Department, владельцу выдаются экземпляры.

Для иностранца:

• при покупке виллы/дома имеет смысл рассматривать только участки с Chanote либо максимум Nor Sor 3 Kor с понятной перспективой конвертации;
• все права lease, superficies, ипотека и др. обязательно должны быть зарегистрированы на титуле – это то, что проверяет Land Office и ваш юрист.

---

Подводные камни покупки недвижимости в Таиланде

Квота 49% кондоминиума

Риски:

• покупка юнита в проекте, где иностранная квота уже заполнена, но вам продают как “freehold”:
  • Land Office откажет зарегистрировать вас как foreign owner;
  • могут предложить оформить на тайца или компанию – меняется риск-профиль сделки.

Обязательное действие:

• до бронирования получить письменное подтверждение остатка foreign quota от juristic office/застройщика.

Фальшивые или проблемные застройщики

Риски:

• отсутствие разрешений на строительство/на регистрацию кондоминиума;
• использование “серых” титулов (не Chanote);
• двойные продажи, залоговые обременения, скрытые ипотеки.

Минимум:

• независимый title search и company search;
• проверка у юриста, знакомого с местной практикой.

Схемы с компаниями и “номиналами”

Традиционная “серая” схема:

• 51% акций у тайцев-номиналов, 49% у иностранца; по факту контроль у иностранца, а тайцы получают фиксированную плату за “имя”.

Риски:

• прямое нарушение Foreign Business Act и Land Code (запрет обойти ограничения на землю);
• уголовная ответственность, штрафы, конфискация земли;
• ужесточенные рейды, особенно в местах концентрации иностранцев (Phuket, Samui и др.), официальные заявления о “land grab by foreigners”.​

Неправильный перевод денег

• оплата из локального THB-счета без FET/письма – потом нельзя корректно оформить фрихолд на иностранца;
• оплата “наличкой” или через неформальные каналы – высокий риск отказа в регистрации и проблем с комплаенсом.

Риски вторичного рынка

• скрытые ипотеки/аресты на титуле;
• долги по коммунальным и взносам в кондоминиуме – Land Office потребует их погасить до регистрации;
• спорные границы土地 при “низких” титулax (Nor Sor 3 и ниже).

---

Можно ли оформить недвижимость дистанционно

Правовая возможность

Таиланд разрешает регистрацию сделки через представителя по доверенности; это стандартный инструмент:

• покупатель не обязан лично быть в Land Office, если оформлен корректный Power of Attorney.

Требования к доверенности

• использовать официальные формы Land Department:
  • Tor Dor 21 – для земли/домов;
  • Chor 21 – для кондоминиумов.
• доверенность должна быть:
  • подписана у нотариуса в стране проживания;
  • затем легализована в консульстве/посольстве Таиланда (Таиланд не участвует в Гаагской конвенции об апостиле);
  • при необходимости переведена на тайский с заверением.

Практические риски:

• представитель получает фактический контроль над сделкой в Land Office (подписывает формы, платит налоги, получает титул);
• критично, чтобы это был независимый юрист/адвокат, а не только агент по недвижимости.

---

Дает ли недвижимость право на ВНЖ или визу в Таиланде

Базовый принцип

Сам по себе факт покупки недвижимости (кондо, виллы) не дает автоматического ВНЖ или визы.

Право собственности и миграционный статус – два разных правовых режима.

Когда недвижимость помогает

В текущей системе (2024–2026):

• Long-Term Resident (LTR) Visa
  • для категории Wealthy Global Citizen / Wealthy Pensioner требуется в том числе инвестиция в тайскую недвижимость или облигации от 250 000–500 000 USD в составе общих активов.
• Инвестиционный вид на жительство / Property Investor Visa
  • некоторые программы требуют инвестиции от 3–10 млн THB в недвижимость (чаще кондоминиумы) и поддержания этой инвестиции все время действия визы.
• Thailand Privilege (бывший Elite Visa)
  • сам по себе основан на оплате членства, но наличие недвижимости повышает обоснованность долгосрочного пребывания.

Однако:

• требования по суммам и структуре инвестиций существенно превосходят покупку “обычной” квартиры;
• ни один из режимов не делает “любого покупателя студии” автоматически резидентом.

---

Права собственности иностранца в Таиланде

Квартира (кондо) в фрихолде

Иностранец, владеющий кондо-юнитом в пределах квоты и при наличии FET:

• может продать в любой момент, другому иностранцу или тайцу;
• может сдавать в аренду (долгосрочно; суточная аренда подпадает под гостиничное регулирование и возможны штрафы);
• может завещать; наследник-иностранец получит юнит, если на момент наследования foreign quota не превышена, иначе обязан продать в течение 1 года.

Лизхолд (земля/дом)

Права арендатора:

• пользоваться участком/домом в пределах условий lease;
• сдавать в субаренду/передавать права только при наличии явного разрешения в договоре и регистрации в Land Office;
• договор lease сохраняется при смене собственника земли, если зарегистрирован и отражен в титуле.

Ограничения:

• максимум 30 лет за раз;
• продление (в т.ч. 30+30+30) не гарантируется законом – только фактическая готовность собственника заключить новый договор;
• права по lease (кроме “чистого права пользования”) считаются преимущественно обязательственными, а не вещными – это важно для наследования.

Наследование

• Кондо (фрихолд) – наследуемо, но для иностранного наследника действуют:
  • проверка квоты 49%;
  • при превышении или несоответствии требованиям – обязанность продать в течение года.
• Земля – иностранец может наследовать, но обязан реализовать участок в течение 1 года; фактически запрет на долгосрочное владение.
• Lease – по позиции Верховного суда и доктрине, lease как контракт не является автоматически наследуемым правом; наследование возможно только при:
  • явном наследственном/cession-условии в договоре;
  • согласии и регистрации у собственника и Land Office.

---

Покупка на вторичном рынке иностранцем

Обязательные проверки

Для вторичного рынка (кондо/виллы):

1. Chanote / condo title
   • подлинность, имя продавца, отсутствие арестов и ипотек, вид титула.
2. Foreign quota (для кондо)
   • официальное письмо от juristic office:
     • объект входит в иностранную квоту;
     • после вашей регистрации aggregate foreign ownership ≤ 49%.
3. Обременения
   • ипотека, судебные запреты, сервитуты – видны в записях титула.
4. Долги по кондоминиуму
   • письмо о zero balance по maintenance fees.

История объекта

• сколько лет у текущего владельца;
• сколько раз перепродавался;
• для домов – законность строительства на участке (building permit, соблюдение отступов, высотных ограничений).

---

Частые вопросы россиян о недвижимости в Таиланде

Можно ли россиянам иметь недвижимость в Таиланде

Да. Покупка недвижимости в Таиланде для россиян возможна в тех же формах, что и для других иностранцев:

• квартира (кондо) – в фрихолд при соблюдении квоты и FET;
• вилла/дом/земля – лизхолд на землю + возможная собственность на дом;
• доля в тайской компании, которая владеет землей – при строгом соблюдении законодательства и отсутствии номиналов.

Можно ли купить без визы / без ВНЖ

• Тип визы не ограничивает право собственности: допускаются туристические штампы, non-immigrant визы, LTR, Elite и др.
• ВНЖ не требуется. Важно лишь наличие действительного паспорта и легального въезда.

Можно ли оформить квартиру на себя

Да, при соблюдении условий:

• объект – зарегистрированный кондоминиум;
• не превышена 49% foreign quota;
• средства заведомо переведены из-за рубежа и подтверждены FET/банковским письмом;
• пакет документов соответствует требованиям Land Office.

Можно ли купить без гражданства (условно “без паспорта другой страны”)

Фактически вопрос: нужен ли статус резидента или второе гражданство.

• Таиланд требует действительный паспорт иностранного государства.
• Наличие второго гражданства не играет роли; важен сам факт, что вы – “foreigner”.

Можно ли сдавать недвижимость

• Кондо:
  • долговременная аренда (месяц+, как правило) – допустима, с учетом правил здания;
  • посуточная аренда (Airbnb и т.п.) без гостинической лицензии – юридически проблемна, возможны штрафы и претензии властей.
• Вилла/дом:
  • сдача возможна, но при систематической краткосрочной аренде понадобится гостиническая лицензия и соблюдение налогового режима.

Можно ли перепродать

Да:

• фрихолд-кондо – свободно, при соблюдении квоты (при продаже иностранцу) и стандартных налогов;
• lease-вилла – продажа прав аренды возможна, если это предусмотрено договором и зарегистрировано в Land Office;
• при продаже иностранцем–нерезидентом возможно последующее перечисление выручки за рубеж при наличии FET и документов о продаже.

---

Риски и особенности именно для россиян

1. Финансовые санкции и банки
   • санкции против ряда российских банков, ограничения SWIFT, вторичные санкции против иностранных банков, использующих СПФС, делают переводы из РФ менее предсказуемыми.
   • тайские банки могут отказываться принимать платежи от конкретных банков/контрагентов.
2. Усиленный комплаенс по сделкам с россиянами
   • более строгая проверка происхождения средств, chain of payments;
   • запрос дополнительных документов (декларации, банковские выписки).
3. Рейды по схемам с компаниями и “номиналами” в регионах с массовой русскоязычной покупкой (Пхукет и др.) – уже были масштабные проверки и обвинения в нарушении бизнес-законодательства.​
4. Курсовые и регуляторные риски РФ – контроль трансграничных операций, изменения валютного регулирования, которые влияют на возможность легально вывести средства из России (это уже плоскость российского, а не тайского права).

Вывод: для россиян особенно важно:

• работать с юристом и банком, понимающими санкционный комплаенс;
• избегать “серых схем” с наличными и номиналами;
• готовить понятный, документируемый путь денег (source of funds).

---

Чеклист покупки недвижимости в Таиланде иностранцем

1. Юридическая структура

•  Определен тип объекта: кондо / вилла / таунхаус / земля.
•  Выбрана законная форма владения: фрихолд / лизхолд / компания.
•  Понимание ограничений Land Code и Condominium Act.

2. Due diligence

•  Получена копия Chanote / condo title.
•  Выполнен независимый title search в Land Office.
•  Проверен статус иностранной квоты (для кондо).
•  Изучены разрешения на строительство и статус застройщика (для off-plan/домов).

3. Финансы и FET

•  Согласован с тайским банком прием перевода от вашего зарубежного банка.
•  В платежном поручении указано назначение “for purchase of condominium unit … by [имя]”.
•  Получен FET / bank letter с указанием суммы, имен и цели.
•  Сохранены оригиналы всех FET и квитанций.

4. Договоры

•  SPA и (при необходимости) Construction Agreement на двуязычном тексте.
•  Четко распределены налоги и сборы (transfer, SBT, stamp, WHT).
•  Прописаны сроки передачи, штрафы за задержку, гарантийные обязательства.
•  В lease – правильно оформлен срок (до 30 лет), регистрация в Land Office, условия продления и передачи прав.

5. Регистрация

•  Подготовлены все персональные документы (паспорт, виза, брак – если есть).
•  При дистанционной сделке – оформлен POA на официальных формах и легализован.
•  На день регистрации есть точный расчет и наличные/кассовые чеки для налогов.
•  Получены: новый титул (Chanote / condo title), налоговые квитанции.

---

Вывод: безопасная схема покупки и когда нужен юрист

Базовая безопасная схема для гражданина России

1. Тип объекта – зарегистрированный кондоминиум с Chanote на землю, покупка юнита в пределах иностранной квоты.
2. Форма владения – фрихолд Таиланд (condominium freehold) на ваше имя.
3. Перевод средств – из зарубежного счета в иностранной валюте на тайский банк с получением FET/банковского письма.
4. Регистрация – прямая регистрация юнита в Land Office с указанием вас как foreign owner и с корректным пакетом документов.

Эта модель:

• находится в прямом соответствии с Condominium Act;
• не нарушает Land Code (вы не владеете землей);
• позволяет затем свободно продать, передать по наследству (с учетом квоты и правил).

Главные правила

• Не покупать землю в фрихолде на себя – для иностранца это незаконно (кроме редкой 40M THB схемы).
• Не использовать номиналов и фиктивные компании ради владения землей – высокий риск уголовных последствий и конфискации.
• Не игнорировать FET – без него оформление фрихолда и репатриация средств проблемны.
• Не доверять “30+30+30” как гарантированным 90 годам – закон гарантирует только первый 30‑летний срок lease.
• Не полагаться только на агента – интересы агента не всегда совпадают с вашими юридическими интересами.

Когда нужен юрист

Обращение к независимому юристу в Таиланде оправдано практически всегда, но особенно если:

• вы рассматриваете виллу/землю/сложный проект, а не простой кондо;
• планируется оформление на компанию или комбинированные структуры (lease + superficies + shareholding);
• вы – гражданин РФ с трансграничными переводами в условиях санкций;
• сделка проходит дистанционно с использованием доверенности.

Такое сопровождение существенно снижает риски и делает оформление недвижимости в Таиланде иностранцем юридически прозрачным, документированным и защищаемым в тайском суде при необходимости.