Купить недвижимость в Таиланде: квартиры и дома

Покупка недвижимости в Таиланде остаётся одной из наиболее привлекательных инвестиционных возможностей для иностранцев, однако процесс требует чёткого понимания юридических, налоговых и финансовых нюансов. На январь 2026 года рынок характеризуется стабилизацией после волатильности предыдущего года, восстановлением туристического сектора и сохранением устойчивого спроса от иностранных инвесторов, особенно из Азии.

Ключевые факты в цифрах:

• Цены стартуют от $100 000 USD за компактные квартиры в неприметных районах Паттайи и Чиангмая
• Полный цикл сделки занимает 30–60 дней при условии наличия всех документов и отсутствии судебных споров
• Обязательная FET-форма (Foreign Exchange Transaction) требуется при переводе более $50 000 USD
• Максимальная квота иностранцев в кондоминиуме: текущая 49%, предложено увеличить до 75% (статус: проект закона на 2026 год)
• Типичные расходы на покупку: 3–5% от стоимости объекта сверх цены покупки (налоги, сборы, услуги юриста)

Диапазоны цен по регионам (2026):

Регион	Минимум	Средний диапазон	Примечание
Паттайя	$100k	$110k–$200k	Студии и 1-спальные, высокая рентабельность
Пхукет	$120k	$200k–$400k	Студии в Ката/Карон; ROI 6–8%
Бангкок (пригород)	$80k	$100k–$200k	Отдалённые районы; Сукхумвит дороже в 3–4 раза
Бангкок (центр)	$200k	$350k–$800k+	Сукхумвит, Силом; премиум-сегмент
Чиангмай	$50k	$80k–$150k	Самые доступные цены; пенсионный рынок
Хуахин	$150k	$250k–$500k	Тихое побережье; 3–7% рост в год
Самуи	$300k	$500k–$1.2M+	Замкнутый клубный формат; люкс-сегмент

Что купить: квартиры vs дома — критическое различие форм владения

Фундаментальное различие между квартирой в кондоминиуме (фрихолд) и домом/виллой (лизхолд) не просто влияет на текущую стоимость и рентабельность — оно определяет всю архитектуру вашей инвестиции на следующие десятилетия. Выбор между этими двумя моделями требует понимания того, что происходит с собственностью при её перепродаже, передаче наследникам и в случае форс-мажорных обстоятельств.

Квартиры в кондоминиумах: Foreign Freehold (полная собственность)

Что вы получаете: полное право собственности на конкретную жилую единицу (обычно 25–120 кв. м), зарегистрированное на ваше имя в земельном департаменте. Ваше имя стоит на титульном документе (Chanote), что даёт абсолютную юридическую защиту и неограниченное право на отчуждение (продажу, дарение, завещание).

Условие 49% квоты: как проверить наличие свободного места

Иностранцы могут владеть до 49% от общей площади всех единиц в кондоминиуме. Это не означает 49% от количества квартир — это именно 49% от суммарной метража. На практике это означает, что в здании из 100 квартир иностранцы могут владеть примерно 49 квартирами, но расчёт ведётся по площади.

Перед подписанием контракта ваш тайский юрист обязан запросить у застройщика или администрации кондоминиума письмо о подтверждении Foreign Quota Certificate. Если квота заполнена на 100%, остальные единицы можно приобрести только как лизхолд (аренда на 30 лет), что существенно снижает ликвидность при перепродаже.

Почему квартиры ликвиднее на вторичном рынке

Фрихолдовые квартиры пользуются стабильным спросом от инвесторов со всего мира. Во-первых, они не имеют срока истечения — ваше право собственности не зависит от времени. Во-вторых, финансирование иностранцами проще: многие покупатели ищут именно фрихолд как форму защиты от волатильности. В-третьих, банки и кредиторы во всём мире признают фрихолд как стандартное право собственности, что облегчает кредитование и переуступку прав.

На вторичном рынке квартира в фрихолде в популярной локации (например, в 500 метрах от BTS или вблизи торговых центров) продаётся в течение 30–90 дней при правильной цене. Лизхолдовая квартира может искать покупателя 6–12 месяцев, с дисконтом 15–25% к фрихолдовой аналогичной единице.

Диапазон цен: $100 000 – $500 000+ в зависимости от локации

• Паттайя, студия: $100k–$120k
• Пхукет, 2-спальная на вторичном рынке: $200k–$350k
• Бангкок, Сукхумвит, 1-спальная (35–40 кв.м): $250k–$400k
• Бангкок, премиум (Thonglor, Phrom Phong): $400k–$800k+
• Чиангмай, комфортная 2-спальная: $80k–$120k

Дома и виллы: Leasehold (долгосрочная аренда)

Почему нельзя купить землю в собственность: правовой контекст

Закон о земле Таиланда (Land Code Act B.E. 2497, 1954) в разделе 86 прямо запрещает иностранцам владеть землёй. Это фундаментальное ограничение, не имеющее исключений в виде международных договоров (на 2026 год таких договоров между Таиландом и основными странами-источниками инвестиций не существует). Это означает, что если вы хотите владеть виллой или домом с участком земли, вы не можете зарегистрировать её на своё имя в качестве собственника земли — только как собственника строения, возведённого на чужой земле.

Механика лизхолда: структура 30+30+30 лет

Решение, найденное тайской юридической системой, — это зарегистрированный лизхолд (lease agreement), максимальный срок которого составляет 30 лет с возможностью возобновления. На практике многие застройщики предлагают структуру «30+30+30», где начальный контракт охватывает 30 лет, с двумя вариантами возобновления по 30 лет каждый, итого 90 лет. Однако это работает только при правильном юридическом оформлении — устные договорённости о возобновлении не имеют юридической силы.

Зарегистрированный лизхолд создаёт вещное право (не просто личное обязательство), что означает:

• Вы можете перепродать лизхолд третьему лицу
• Вы можете передать его по наследству (если срок не истёк)
• Вы имеете исключительное право пользования и получения дохода от сдачи в аренду
• При неплатёжах или споре верховный суд будет защищать ваши права как держателя леазхолда, а не просто как арендатора

Разница между виллой в лизхолд и квартирой в фрихолд при перепродаже

Аспект	Квартира фрихолд	Вилла лизхолд
Срок владения	Неограничен	30–90 лет (зависит от контракта)
Перепродажа	Быстрая (30–90 дней)	Медленная (6–12 месяцев)
Дисконт при перепродаже	5–15% от пиковой цены	20–40% в зависимости от оставшегося срока
Наследование	Неограниченное	Только если срок не истёк к моменту смерти
Ипотека	Доступна в редких случаях	Практически недоступна
Переоценка стоимости	Стабильная 3–5% в год	Падает по мере приближения конца срока

Вилла в лизхолд с оставшимся сроком 5–10 лет имеет минимальную рыночную стоимость, так как следующему владельцу придётся возобновлять контракт, что связано с дополнительными расходами и юридическими рисками.

Цены: от $200 000 за таунхаус до $1 000 000+ за виллу на пляже

• Паттайя, таунхаус (30 лет лизхолд): $180k–$250k
• Пхукет, вилла (3 спальни, лизхолд): $400k–$600k
• Чиангмай, вилла 4-спальная (лизхолд): $250k–$450k
• Самуи, 2-спальная вилла (лизхолд): $400k–$800k
• Пхукет, премиум вилла с видом на море (лизхолд): $800k–$1.5M+
• Hua Hin, роскошная вилла на берегу (лизхолд): $300k–$700k

Цены на квартиры и дома в Таиланде по регионам: детальная аналитика рынка

Пхукет: премиум-сегмент и арендный бизнес

Пхукет находится на траектории самого сильного роста среди всех основных направлений. Туристический отскок после пандемии достиг пика, и это движет спрос на краткосрочные арендные квартиры в туристических зонах (Ката, Карон, Бангтао). Одновременно на острове развивается тренд на переезд иностранных семей для постоянного проживания, стимулируемый расширением международных школ.

Студии: $120 000–$150 000 (Ката, Карон); THB 99 300–105 000 за кв.м

2-спальные: $200 000–$350 000; THB 114 000–177 000 за кв.м в зависимости от локации и завершённости

Виллы 3+ спальни: от $400 000 (лизхолд, стандартное оснащение) до $1.2M+ (премиум, вид на море)​

ROI от аренды: 6–8% годовых в долгосрочной аренде; 8–10%+ в краткосрочной (Airbnb/booking.com)

Однако краткосрочная аренда (менее 30 дней) находится в юридически сложной ситуации. Технически она классифицируется как гостиничный бизнес и требует лицензии, которую получить сложно. Большинство арендодателей де-факто занимаются этим без лицензии, но риск штрафов и конфискации существует. Долгосрочная аренда (30+ дней) легальна, но приносит меньший доход.

Прогноз на 2026: Аналитики ожидают 8–10% годового прироста цен, что выше чем в Бангкоке (5–7%), благодаря ограниченному предложению земли и продолжающемуся туристическому спросу.

Паттайя: бюджетный вход и высокая доходность

Паттайя остаётся точкой входа для иностранцев с бюджетом $100k–$200k. Город переживает постепенную трансформацию от имиджа «вечернего развлечения» к семейному и инвестиционному направлению. Инфраструктура улучшается, открываются новые торговые центры и школы.

Студии: от $100 000 (Джомтьен, базовое оснащение); THB 80 000–100 000 за кв.м

1-спальные: $110 000–$150 000; спрос стабильный от молодых профессионалов и пенсионеров

Таунхаусы: от $180 000 (лизхолд); популярны у семей​

ROI: 8–10%, но с сезонностью

Арендный доход в Паттайе выше чем в Бангкоке, потому что город многолюден туристами и удалённо работающими специалистами круглый год. Однако сезонность заметна: пиковые месяцы (декабрь–февраль, июль–август) показывают более высокую занятость.

Риск: Местный экономический цикл очень зависит от туризма. Экономический спад в Таиланде или в странах-источниках туристов (Россия, Китай) может ударить по доходам быстрее, чем в других районах.​

Бангкок: столичная недвижимость с чётким расслоением по локациям

Бангкок — самый дорогой рынок с наиболее чётким различием между районами. Центральные районы (Сукхумвит, Силом, Лумпини) полностью отделены от пригородов и периферии.

Центр (Сукхумвит, Силом, Thonglor)

• Цены: THB 200 000–300 000+ за кв.м​
• 2-спальная типично стоит THB 7–15 млн ($200k–$430k)
• ROI: 4–6% (высокие входные цены ограничивают выход)
• Арендный контингент: экспатов в крупных корпорациях, дипломаты, состоятельные туристы

Пригороды (Bang Na, Rama 9, Ari)

• Цены: THB 110 000–180 000 за кв.м​
• 2-спальная: $150k–$250k
• ROI: 5–7% (лучше, чем в центре)
• Рост: 3–6% в год вдоль линий BTS/MRT

Периферия (Nonthaburi, Samut Prakan)

• Цены: THB 72 000–127 000 за кв.м​
• Доступные входные точки, но требует тщательной локационной селекции (вблизи BTS/MRT или торговых центров)

Тренд 2026: Цены в центре растут медленнее (2–4% в год), в то время как хорошо связанные BTS/MRT пригородные районы показывают 4–6% рост. Инвесторы постепенно переходят от премиум CBD в развивающиеся районы с потенциалом.

Чиангмай: пенсионный рынок и потенциал пятизвёздочной доходности

Чиангмай — это мировой центр долгосрочного проживания иностранцев, особенно пенсионеров старше 50 лет. Город привлекает невысокой стоимостью жизни, развитой экспатной общиной и климатом (хотя летом жарко).

Квартиры в центре города: THB 76 751 за кв.м​

• Студия: ~$50k–$80k
• 1-спальная: $80k–$120k
• 2-спальная: $100k–$150k

Дома в пригороде: THB 28 000–42 969 за кв.м​

• 2-спальная вилла в районе Mueang: $80k–$150k
• 3-спальная в престижных районах (Nimman, Old City): $150k–$300k

ROI: 4–7% на кондоминиумы; потенциально 7–9% на краткосрочную аренду туристам​

Прогноз на 2026: 12% годовой рост в течение последних 5 лет (2020–2025), и эксперты ожидают продолжения этого темпа. Чиангмай — одна из немногих локаций в Таиланде, где цены стабильно растут.​

Цель: Пенсионеры в поиске доступного образа жизни, инвесторы, ищущие потенциал разорения рынка в развивающемся городе.

Самуи, Хуахин и другие нишевые рынки

Самуи: закрытый люкс-клуб

Самуи не является массовым рынком. Это островное направление для высокосетовых (UHNW) инвесторов, которые ищут исключительность. Большинство проектов — это ограниченные по числу единиц комплексы с высокими стандартами обслуживания.

• Средняя цена за кв.м: $4 500 USD​
• Лизхолд виллы (30 лет): THB 4–15 млн ($114k–$430k)
• Люкс вилла с видом на море (лизхолд): $600k–$1.5M+​
• ROI: 3–5% (главное — наслаждение, не доход)​

Цены на Самуи примерно на 21% выше чем в Бангкоке в абсолютных значениях за кв.м, но это нишевый, экзотический рынок.

Хуахин: спокойствие и растущий интерес

Хуахин — это альтернатива Паттайе для тех, кто ценит тишину. Город растёт как инвестиционное направление благодаря улучшению инфраструктуры и планам высокоскоростной железной дороги из Бангкока.

• Цены: $150 000–$300 000 за виллу лизхолд
• ROI: 5–7% в прайм-локациях
• Рост цен: 3–7% в год (одна из быстрорастущих локаций)​
• Airbnb доход: ~$12 000 в год при 58% занятости для среднего кондо​

Инвесторы отмечают, что Хуахин остаётся недооценённым относительно потенциала. Близость к Бангкоку (140 км) делает его привлекательным для уик-энда, что поддерживает краткосрочный арендный доход.

Пошаговый процесс покупки: от выбора до регистрации права собственности

Этап 1: Подготовка и проверка (Due Diligence) — 2–4 недели

Этот этап часто недооценивают иностранные покупатели, спешащие закрыть сделку. Именно здесь скрываются девяносто процентов проблем, которые возникают через год-два после покупки.

Проверка застройщика (для новостроя)

Для проектов на стадии строительства:

• Запросите копию лицензии на развитие земли (усадебное разрешение) и сертификат соответствия от городского архитектурного бюро
• Попросите список завершённых проектов этого застройщика — посетите один физически, проверьте качество финиша, спросите жильцов об истории проекта
• Убедитесь, что инвестиции поступают на защищённый счёт в эскроу, а не прямо застройщику (это критический фактор при риске банкротства)
• Проверьте финансовое состояние: запросите у юриста справку о любых судебных исках против компании-застройщика

Проверка квоты Foreign Ownership

• Запросите письмо от юридического лица кондоминиума (juristic person), подтверждающее текущий процент иностранного владения и наличие свободного места под вашу единицу
• Это письмо должно быть датировано текущей датой и подписано уполномоченным лицом
• Если квота полностью заполнена (99% или выше), остановитесь — вам будут предложены только лизхолдовые единицы

Анализ Chanote (титул на землю/здание)

Для существующих проектов:

• Ваш юрист должен запросить оригинальный титульный документ и проверить его в земельном офисе, чтобы убедиться в подлинности
• Убедитесь, что нет никаких обременений (залог, подозрительные права третьих лиц, судебные приказы)
• Для кондо проверьте, что здание построено на земле с надлежащим титулом (Chanote), а не на аренде (что могло бы означать будущую потерю собственности)

Проверка отсутствия обременений и ипотеки

• Запросите отчёт о долгах (Debt-Free Certificate) от администрации кондо — здесь перечислены все невыплаченные счета за содержание, специальные сборы и т.д.
• Если продавец финансировал квартиру через тайский банк, проверьте отсутствие активной ипотеки через земельный офис
• Убедитесь, что нет зарегистрированных исков или арбитража, связанных с этой единицей

Геодезическая съёмка и границы (для домов/вилл)

Для земельных участков убедитесь, что границы корректно очерчены в геодезической съёмке и нет споров с соседями по поводу граничных линий.

Этап 2: Финансирование — 2–3 недели

Почему ипотека недоступна иностранцам (в 99% случаев)

Кредитование иностранцев в Таиланде практически не существует, за редким исключением банков, работающих с очень состоятельными клиентами (от $1M+ в активах). Причины: тайские банки опасаются валютного риска, трудностей взыскания в иностранных судах и нестабильности положения иностранца (виза может быть аннулирована, и банк потеряет рычаги давления).

Рассрочка от застройщика: 12–24 месяца

Большинство новостроев предлагают график платежей:

• 20–30% при подписании
• 30% при достижении определённого этапа строительства (например, завершение каркаса)
• 40% при сдаче объекта

Это предпочтительнее, чем полная оплата авансом. Убедитесь, что в контракте прописаны сроки завершения и штрафы застройщика за задержку.

Обязательный ввоз валюты: механика FET-формы

Это не рекомендация, а юридическое требование: все деньги, потраченные на покупку недвижимости в Таиланде иностранцем, должны поступить из-за границы в иностранной валюте (USD, EUR, GBP и т.д.).

Процесс:

1. Вы переводите сумму из своего иностранного банка на счёт в тайском банке
2. В переводе обязательно указываете цель: «For condominium purchase» или «For property purchase in Thailand»
3. Тайский банк конвертирует валюту в баты и выдаёт вам Foreign Exchange Transaction Form (FET Form) для сумм ≥ $50 000 USD, или банковское письмо (credit advice) для сумм < $50 000
4. Эта форма является обязательным документом для земельного офиса при регистрации права собственности

Почему это критично: Без FET-формы земельный офис может отказать в регистрации, даже если сделка полностью оформлена. Ваша квартира станет юридически «замороженной» — вы её владеете де-факто, но не де-юре, и не сможете её перепродать, заложить или передать по наследству.

Как перевести деньги из РФ/СНГ в условиях санкций (2026)

Это самый сложный вопрос для граждан России и Беларуси, так как прямые банковские каналы в значительной степени закрыты.

Альтернативы:

1. SWIFT переводы через страны-партнёры: Некоторые банки стран-членов БРИКС (Индия, ОАЭ, Казахстан) сохранили каналы с Таиландом. Переводы идут дольше (5–10 дней вместо обычных 2–3) и требуют несколько более высоких комиссий.
2. Криптовалюта: Преобразование рублей в криптовалюту (обычно через p2p платформы), перевод в Таиланд, преобразование обратно в доллары в банке. Тайские банки становятся строже с крипто-источниками денег, но всё ещё принимают их, если источник документирован.
3. Через казахстанские или киргизские банки: Если у вас есть доступ к счёту в странах Центральной Азии, переводы из этих стран в Таиланд работают стабильнее.
4. Наличными: Физический вывоз наличных USD из страны (если это возможно по вашему национальному закону) и последующий обмен в Таиланде. Это требует документирования для FATF compliance тайских банков.

Важно: Любой источник денег в Таиланде может быть проверен на предмет соответствия требованиям AML (anti-money laundering). Убедитесь, что ваше происхождение средств документировано и объяснимо (зарплата, продажа имущества, инвестиции и т.д.).

Этап 3: Оформление сделки — 1–2 недели

Бронирование (Booking/Reservation)

Сумма: $1 000–$5 000 (зависит от цены объекта, обычно 0,5–1%)

• Возвращается, если вы откажетесь (обычно в течение 5–7 дней)
• Зачисляется в финальную цену, если продолжаете

Это неформальный шаг, который даёт вам эксклюзивность на единицу в течение 5–7 дней для того, чтобы провести финальные проверки.

Договор купли-продажи (Sale and Purchase Agreement — SPA)

Это основной контракт, в котором должны быть прописаны:

• Полное описание единицы (адрес, площадь, номер в реестре)
• Цена и график платежей
• Список приложенных документов (Chanote, письмо о квоте, Debt-Free Certificate)
• Дата закрытия и регистрации
• Ответственность сторон за задержки
• Условия расторжения (обычно продавец теряет бронирование, если отказывает; покупатель теряет все уплаченные суммы, если отказывает)

Обязательно используйте тайского юриста для review контракта на местном языке. Жульничество через сложный язык контрактов — стандартный метод мошенничества в Таиланде.

Оплата по этапам (для строящихся объектов)

• 30% при подписании SPA
• 30% при возведении каркаса (как правило, в течение 6–9 месяцев)
• 40% при получении свидетельства о завершении (Occupancy Certificate)

Все платежи должны идти на эскроу-счёт, а не напрямую застройщику.

Финальная регистрация в земельном департаменте

На этот момент у вас должны быть:

• Подписанный SPA
• Полная оплата (или согласованный с продавцом остаток для финального платежа в день регистрации)
• FET-форма или банковское письмо
• Все документы, собранные на этапе Due Diligence
• Паспорт и виза (с текущей иммиграционной печатью)

Обычно процедура занимает полдня. Вы и продавец предстаёте перед офицером земельного департамента, платите государственные сборы (2% трансфера, 0,01% записи, прочие налоги), и офицер выдаёт новый титульный документ (Chanote) на ваше имя.

Этап 4: Регистрация права собственности — 1–3 дня

Получение Chanote (титул на квартиру) и Tabien Baan (выписка из реестра)

После завершения процедуры в земельном офисе вам выдаются:

1. Chanote — официальный титульный документ, зарегистрированный в земельном офисе на ваше имя, доступный для проверки в любой момент через официальный сервис
2. Tabien Baan (Yellow Book для иностранцев) — выписка из реестра жилых помещений кондоминиума, подтверждающая вашу регистрацию

Оба документа — это ваше доказательство собственности.

Регистрация договора лизхолда для дома/виллы

Для лизхолдового имущества процедура немного отличается: вместо Chanote на здание в ваше имя регистрируется договор лизхолда, который также заверяется в земельном офисе.

Сроки: 1–3 дня в земельном офисе

При нормальных обстоятельствах и полном пакете документов. Может затянуться на неделю-две, если есть ошибки в документах или очередь в офисе (в популярных офисах Бангкока очередь может быть большой).

Налоги и сборы при покупке и владении недвижимостью

Расходы при покупке (единоразовые)

Регистрационный сбор (Transfer Fee): 2% от оценочной стоимости

Это главный государственный сбор за передачу права собственности. Обычно расходы делятся 50/50 между покупателем и продавцом, но это может быть предметом переговоров.

Сбор за запись в реестр (Registration Fee): 0,01%

Минимальный сбор, часто в пределах $10–$50.

Специальный налог на бизнес (Specific Business Tax — SBT): 3,3% или Stamp Duty: 0,5%

Эти два налога являются альтернативными — платите один или другой, но не оба:

• SBT (3,3%) применяется, если продавец владел собственностью менее 5 лет и собственность не является его основным местом жительства. Обычно платит продавец.
• Stamp Duty (0,5%) применяется, если продавец владел более 5 лет или собственность была его основным местом жительства. Более низкий налог служит стимулом для долгосрочного владения.

Withholding Tax (налог на прибыль при продаже): 1% для компаний, прогрессивная шкала для физ. лиц

Это налог на прибыль от продажи, который платит продавец. Для физических лиц он рассчитывается по прогрессивной шкале в зависимости от величины прибыли.

Юридические услуги: $500–$1 500​

Стоимость услуг квалифицированного тайского юриста за весь процесс (due diligence, review контрактов, сопровождение на регистрацию).

Итого единовременно: 3–5% от цены объекта

Пример расчёта для квартиры за $200 000:

• Transfer fee (2%): $4 000
• SBT/Stamp duty (3,3% или 0,5%): $6 600 (SBT) или $1 000 (Stamp duty)
• Withholding tax: ~$2 000–3 000 (зависит от прибыли)
• Юрист: $1 000
• Итого: $13 600–16 000, или 6,8–8% от цены (верхняя граница)

При правильной переговорной позиции часть этих расходов можно переложить на продавца.

Ежегодные расходы на содержание

Налог на недвижимость (Property Tax): 0,3% от оценочной стоимости​

Платится один раз в год в муниципалитет по месту нахождения имущества. Обычно это незначительная сумма.

Квартплата (Maintenance/CAM fee): $40–$80 за кв.м в месяц

Для кондоминиума это обязательный ежемесячный платёж за содержание общего имущества (лифты, коридоры, безопасность, уборка).

Диапазон варьируется:

• Бюджетные проекты: THB 40–60 за кв.м ($1,20–$1,80)
• Среднего класса: THB 80–150 за кв.м ($2,40–$4,50)
• Люкс: THB 200+ за кв.м ($6+)

Фонд капитального ремонта (Sinking Fund): единовременно $15–$30 за кв.м​

Одноразовый (или периодический, в зависимости от проекта) сбор на резервный фонд для капитального ремонта крыши, фасада, основных систем.

Коммунальные услуги (электричество, вода, интернет): $40–$120 в месяц​

Электричество и вода — по счётчикам. Интернет — по выбору провайдера (обычно недорого, $5–$15 в месяц).

Для лизхолдовых домов добавляется:

• Ежегодный платёж за возобновление леазхолда (если договор предусматривает): обычно $100–$300 за 30 лет в год
• Страховка здания (если требуется по контракту): $200–$500 в год

Налоги при продаже недвижимости

При продаже вилла или квартиры через несколько лет вам снова нужно будет рассчитать налоги:

Налог на прибыль (Capital Gains Tax): Зависит от срока владения:

• Менее 5 лет: облагается SBT (3,3%)
• Более 5 лет: облагается Stamp Duty (0,5%) + возможное облегчение для основного места жительства

Withholding Tax: 1% для компаний или прогрессивный налог для физ. лиц

Практический совет: Владение имуществом более 5 лет снижает налоги при продаже более чем в 6 раз (с 3,3% SBT на 0,5% Stamp Duty). Это фактор, который следует учитывать при планировании долгосрочной инвестиции.

Визовые вопросы: дает ли покупка ВНЖ?

Важное разграничение: собственность ≠ право на проживание

Критический момент, который часто неправильно понимают иностранные покупатели: приобретение недвижимости в Таиланде не даёт вам никакого права на длительное пребывание в стране. Это просто инвестиция в активы. Вам всё ещё нужна отдельная виза для проживания.

Однако владение имуществом в Таиланде является дополнительным плюсом (supporting factor) при подаче заявления на ряд виз, делая вас более привлекательным кандидатом.

Visa Options для владельцев недвижимости​

Thailand Elite Visa (Privilege Visa): 5–20 лет

• Стоимость: $15 000–$20 000 за 5 лет
• Требования: Высокий доход или активы, владение имуществом в Таиланде — поддерживающий фактор, но не требование
• Преимущества: Multiple-entry visa, льготы при иммиграции, возможность работать по контракту

Investment Visa (EB-5 эквивалент): инвестиция ≥ THB 10 млн (~$300 000)

Позволяет иностранцу получить долгосрочную визу при условии инвестиций в комплексные активы, включая (но не ограничиваясь):

• Недвижимость
• Ценные бумаги
• Бизнес-акции

Retirement Visa (Non-Immigrant O): с 50 лет

• Требования: Возраст 50+, ежегодный доход $13 500 USD OR депозит $13 500 USD в тайском банке
• Владение имуществом: Помогает при подаче заявления, но не требуется
• Преимущества: Дешево, легко продлить, долгосрочно стабильно

Многие пенсионеры владеют квартирой в кондоминиуме Таиланда отчасти потому, что это упрощает оформление Retirement Visa и демонстрирует офицеру иммиграции вашу привязанность к стране.

Long-Term Resident (LTR) Visa (новое, с 2023): 10 лет (5+5)

• Стоимость: Варьируется в зависимости от категории
• Требования: Инвестиции, доход, профессиональные навыки
• Владение имуществом: Поддерживающий фактор

Практические сценарии

Сценарий 1: Купил квартиру за $150 000 — что с визой?

Ответ: Приобретение квартиры автоматически не даёт виду на жительство. Однако теперь у вас есть опция:

• Оформить Retirement Visa (если вам 50+) — владение имуществом поддержит заявку
• Оформить Tourist Visa (если моложе 50) и ежегодно её продлевать
• Подать заявку на Elite Visa, используя собственность как дополнительный аргумент

Сценарий 2: Как владение помогает при продлении туристической визы

Туристическая виза обычно даётся на 30–60 дней и не может быть продлена на бесконечность. Однако, если у вас есть уважаемые причины остаться (например, владение имуществом, супруг, работа), иммиграционный офицер может более благосклонно рассмотреть запрос на визу, основанный на браке или особых обстоятельствах.

Риски и типичные ошибки при покупке недвижимости

Юридические риски

Покупка «вне квоты» с обещанием перевода в фрихолд (невозможно)

Мошенники иногда предлагают квартиры якобы «находящиеся вне квоты» с обещанием, что они «позже» будут переведены в фрихолд. Это прямое нарушение закона и невозможно. Квота иностранного владения регулируется законом и не может быть обойдена. Если вам предлагают это, немедленно откажитесь.

Отсутствие FET-формы — недвижимость «заморожена» для перепродажи

Без правильной документации о переводе иностранной валюты земельный офис может отказать в регистрации. Даже если вы жили в квартире 10 лет, без официальной регистрации вы не можете её продать, заложить или передать по наследству.

Незарегистрированный лизхолд (устный договор с другом)​

Это частая ошибка при покупке виллы у местного владельца. Договор «договорённость по-дружески» о 30-летнем лизхолде не имеет юридической силы. Если продавец умирает, его наследники могут просто выгнать вас со своей земли. Лизхолд обязательно должен быть зарегистрирован в земельном офисе.

Проблемы с наследством: фрихолд vs лизхолд

Если вы скончались:

• Фрихолдовая квартира: Переходит вашим наследникам без ограничений (если у вас есть завещание и это оформлено в соответствии с тайским законом и законодательством вашей страны)
• Лизхолдовая вилла: Может быть передана только если срок лизхолда не истёк. Если лизхолд истёкает через 5 лет, наследники будут владеть виллой только 5 лет, а затем потеряют право.

Совет: Если вы хотите оставить имущество наследникам, убедитесь, что вы составили международное завещание и согласовали его с тайским юристом. Простое завещание из вашей страны может быть не признано в Таиланде.

Финансовые риски

Недострои: банкротство застройщика

Риск номер один для инвесторов в новостройки. Застройщик может столкнуться с нехваткой финансирования, пандемией, природной катастрофой и остановить проект на 50% завершённости.

Как минимизировать:

• Покупайте только в проектах с защитой эскроу-счёта
• Убедитесь, что платежи блокируются независимым банком и выпускаются только при достижении каждого этапа
• Проверьте финансовую историю застройщика — не первый ли это проект, есть ли завершённые объекты

Двойные цены для иностранцев (markup 30%+)

Некоторые агенты-посредники берут комиссию 3–5%, но кроме того, они могут договориться с продавцом о скрытой надбавке. В результате вам выставляют завышенную цену, а разницу агент и продавец делят между собой.

Как избежать:

• Сравнивайте цены на соседние квартиры через множество источников
• Используйте независимого юриста, а не риелтора
• Запросите историю последних продаж в том же здании для сравнения

Скрытые комиссии посредников (3–5% от цены)

Помимо основной цены вам могут попытаться «прилепить» комиссию риелтора. Убедитесь в контракте, что комиссия либо уже включена, либо её платит продавец, а не вы.

Как минимизировать риски

Обязательная проверка через тайского юриста (не риелтора)

Риелтор заинтересован в скорости сделки (его комиссия зависит от цены, а не от её справедливости). Юрист — в защите вашего интереса. Инвестируйте в хорошего юриста ($500–$1 500) — это страховка, которая экономит десятки тысяч.

Покупка только в проектах с escrow (признак надёжности)

Если застройщик отказывается использовать эскроу-счёт для защиты вашего авансового платежа, это красный флаг.

Личное присутствие при регистрации (или доверенность с апостилем)

Если вы не можете приехать в Таиланд, используйте нотариально заверенную доверенность (с апостилем согласно Гаагской конвенции 1961 года). Это даст вашему представителю право подписать все документы за вас.

Практический чек-лист для успешной покупки недвижимости в Таиланде

Подготовительный этап (до приезда)

•  Определить бюджет (включая 5% резерва на налоги и непредвиденные расходы)
•  Выбрать локацию (море/город, инфраструктура, цели использования)
•  Выбрать тип (квартира фрихолд vs дом лизхолд)
•  Найти квалифицированного тайского юриста
•  Открыть счёт в тайском банке или договориться об открытии удалённо

Due Diligence этап (1–2 недели на месте)

•  Физически осмотреть выбранную единицу и соседние для сравнения
•  Запросить подтверждение Foreign Quota
•  Запросить Debt-Free Certificate от администрации кондо
•  Проверить Chanote в земельном офисе на наличие обременений
•  Собрать информацию о застройщике (для новостроя): лицензии, завершённые проекты, финансовое состояние
•  Запросить документы о страховке и эскроу (для новостроя)

Финансирование (1–2 недели)

•  Организовать трансфер из-за границы в иностранной валюте
•  Уведомить тайский банк заранее о намерении получить FET Form
•  Получить FET Form или банковское письмо (credit advice)
•  Убедиться, что все деньги находятся в безопасном месте (на вашем счёте, а не у агента)

Переговоры (2–3 дня)

•  Обсудить цену, сроки, график платежей, раздел налогов
•  Получить историю последних продаж для справедливой оценки
•  Согласовать все условия в письменном виде перед подписанием контракта

Подписание контракта (1 день)

•  Внимательно прочитать контракт с юристом на русском языке или с объяснениями
•  Убедиться, что контракт не содержит скрытых условий
•  Платить депозит только после полного review юристом

Регистрация (1–3 дня)

•  Явиться в земельный офис с продавцом
•  Привезти все необходимые документы и FET Form
•  Оплатить государственные сборы
•  Получить новый Chanote на ваше имя

После регистрации

•  Зарегистрировать себя в кондоминиуме и получить Tabien Baan
•  Уведомить свой национальный налоговый орган о приобретении иностранного имущества
•  Рассмотреть вариант страховки имущества

FAQ — ответы на самые частые вопросы

Можно ли купить дом в полную собственность?
Нет. Земля не может быть в собственности иностранца. Только дом/строение + регистрированный лизхолд на землю.

Нужно ли находиться в Таиланде для покупки?
Нет. Можно использовать нотариально заверенную доверенность (с апостилем). Однако рекомендуется приехать хотя бы на день для физического осмотра имущества.

Можно ли сдавать квартиру в аренду?
Да, долгосрочную (30+ дней). Краткосрочную (менее 30 дней) технически нельзя без гостиничной лицензии, но многие это делают на свой риск.

Какие налоги платить, если сдаю в аренду?
Налог на доход от сдачи в аренду (5–35% в зависимости от дохода и статуса налогоплательщика). Необходимо подать налоговую декларацию.

Что выгоднее: квартира в Паттайе или дом в Хуахине?
Зависит от целей. Паттайя: выше ROI (8–10%), выше волатильность. Хуахин: ниже ROI (5–7%), выше стабильность и качество жизни. Если цель — доход, Паттайя. Если цель — личное проживание + дополнительный доход, Хуахин.

Как продать недвижимость из-за рубежа?
Через нотариально заверенную доверенность или онлайн-подписание (если банк и земельный офис поддерживают).

Даёт ли покупка имущества право на ВНЖ?
Нет. Надо оформлять визу отдельно. Собственность помогает при подаче заявления на Retirement Visa или Elite Visa, но не даёт автоматического права на проживание.

С чего начать: пошаговый план действий

1. Определить бюджет ($100k–$500k диапазон для иностранца; добавить 5% на налоги, $5 000 на поездку и оформление)
2. Выбрать локацию (море для туристов и инвесторов, город для профессионалов; инфраструктура, цели использования)
3. Тип недвижимости (квартира фрихолд для долгосрочной инвестиции и наследования; дом лизхолд для личного проживания с видом на море)
4. Проверить квоту и титул (через юриста, минимум 2 недели на сбор информации)
5. Организовать перевод денег (из-за границы в иностранной валюте; получить FET Form; обязательно)
6. Закрыть сделку (Due Diligence → Контракт → Платёж → Регистрация в земельном офисе)
7. Зарегистрировать имущество (получить Chanote, зарегистрировать в кондо, уведомить налоговый орган своей страны)

Таиланд остаётся привлекательным направлением для инвестиций в недвижимость. При условии тщательного планирования, правильного выбора юриста и понимания юридических рамок, покупка в Таиланде может быть как надёжной инвестицией, так и начало нового образа жизни в тропическом раю.