В 2026 году средняя стоимость ликвидной квартиры в Паттайе по иностранной квоте (Foreign Freehold) варьируется в диапазоне 2,8 – 6,5 млн бат (approx. $82,000 – $190,000) для массового сегмента. Цена за квадратный метр в объектах с иностранной квотой составляет от 70,000 до 160,000 THB в зависимости от района и класса жилья.
Рынок Паттайи жестко сегментирован: одна и та же квартира может иметь две разные цены в зависимости от того, находится ли она в «Foreign Quota» (дороже) или «Thai Quota» (дешевле). Ниже — детальный разбор цен, районов и скрытых расходов для иностранного покупателя.
1. Что такое «иностранная квота» простыми словами
В Таиланде иностранец не может владеть землей, но может владеть квартирой в кондоминиуме на правах 100% частной собственности (Freehold), если соблюдается правило 49/51.
- Суть правила: В любом здании кондоминиума только 49% продажной площади (saleable area) может быть оформлено на иностранные паспорта. Оставшиеся 51% должны принадлежать тайцам или тайским юрлицам.
- Почему это важно для цены: Квартиры из пула «Foreign Quota» — это дефицитный товар. Их меньше, они дают право прямой собственности (Blue Book на ваше имя), их легче продать легально и вывести деньги из страны.
- Влияние на ликвидность: Квартиры в иностранной квоте всегда ликвиднее. Тайская квота (оформление через компанию) часто продается с дисконтом 10–20% на вторичном рынке, но несет юридические риски и сложности при перепродаже.
Важно: Квота привязана к конкретному юниту (квартире) в момент сдачи дома или перепродажи. Нельзя просто «доплатить» и перевести квартиру из тайской квоты в иностранную, если лимит в 49% по дому уже исчерпан.
2. Средняя цена квартиры в Паттайе по Foreign Quota в 2026
Диапазоны цен для объектов с готовой иностранной квотой (первичка и ликвидная вторичка):
| Тип квартиры | Площадь (м²) | Бюджетный / Средний (THB) | Премиум / Вид на море (THB) |
|---|---|---|---|
| Студия | 24 – 30 | 1,8 – 2,5 млн | 3,2 – 4,5 млн |
| 1 Bedroom | 35 – 45 | 2,8 – 4,2 млн | 5,5 – 9,0 млн |
| 2 Bedroom | 60 – 80 | 5,5 – 8,5 млн | 11,0 – 18,0 млн+ |
Курсовой ориентир для расчетов: 1 USD ≈ 34 THB.
Тренды 2026 года:
- Студии теряют популярность. Основной спрос сместился на 1 Bedroom (35+ м²), так как «микро-жилье» плохо сдается в долгосрок.
- Рост цен на первой линии. Земля у моря закончилась. Проекты на Wongamat и первой линии Jomtien пробили потолок в 160k THB/м².
3. Цена за м²: что считать «нормой»
Статистика агрегаторов часто врет, смешивая в кучу дешевые тайские квоты в старых домах и новые люксовые проекты. Реальная картина для Foreign Quota выглядит так:
3.1 Вторичка vs Новостройка
- Вторичный рынок (Resale): 60,000 – 90,000 THB/м².
- Плюс: Можно найти просторные квартиры в старых проектах (Jomtien, Pratumnak) по цене ниже рынка.
- Риск: Часто квота в хороших домах занята, продаются только «тайские» варианты.
- Новостройки (New Projects): 110,000 – 170,000 THB/м².
- Плюс: Рассрочка, современная инфраструктура, гарантированная квота на старте продаж.
- Риск: Переплата за маркетинг («off-plan» в 2026 году часто стоит дороже готовой вторички).
3.2 Премия за иностранную квоту (Foreign Quota Premium)
На вторичном рынке разница в цене между одинаковыми квартирами в Foreign Quota и Thai Quota (Company name) составляет 10–15%. Если вам предлагают квартиру подозрительно дешево — 99% это тайская квота.
4. Цены по районам: детальный разбор
Паттайя неоднородна. Цена за метр на Пратамнаке и в Восточной Паттайе может отличаться в 2 раза.
📍 Wongamat / Naklua (Север)
Элитный район, «Золотая миля» Паттайи.
- Цена Foreign Quota: 130,000 – 180,000+ THB/м².
- Входной порог: от 4,5 млн THB за старую студию, от 7–8 млн THB за новую 1BR.
- Для кого: Инвесторы в капитал, luxury-сегмент. Самая высокая ликвидность и сохранность средств. Аренды мало, но она дорогая.
📍 Central Pattaya (Центр)
Торговые центры, ночная жизнь, пляжная дорога.
- Цена Foreign Quota: 110,000 – 150,000 THB/м² (новые проекты), 70,000 – 90,000 THB/м² (старый фонд).
- Входной порог: от 3,5 млн THB.
- Плюс: Высочайший спрос на краткосрочную аренду (Airbnb).
- Минус: Шум, пробки, старый жилой фонд ветшает.
📍 Pratumnak Hill (Пратамнак)
Тихий «королевский» холм, резиденция, зелень, 5 минут до центра.
- Цена Foreign Quota: 85,000 – 120,000 THB/м².
- Входной порог: от 2,2 млн THB (вторичка без вида), от 3,5 млн THB (новые проекты).
- Для кого: Зимовщики, семьи, спокойная сдача в аренду. Оптимальный баланс «цена/качество».
📍 Jomtien / Na Jomtien (Юг)
Длинная набережная, семейный отдых, высотки.
- Цена Foreign Quota: 65,000 – 110,000 THB/м².
- Входной порог: от 1,9 млн THB (старые корпуса), от 3,8 млн THB (новые высотки Riviera/Copacabana style).
- Особенность: Огромный разброс. Есть дешевые «муравейники» и супер-дорогие видовые проекты на 1-й линии.
📍 East Pattaya (За Сукхумвитом)
Не туристическая зона.
- Цена Foreign Quota: 40,000 – 60,000 THB/м².
- Минус: Иностранная квота здесь почти не востребована (неликвид). Иностранцы здесь покупают/арендуют дома, а не квартиры.
5. Новостройка vs Вторичка: где искать квоту?
| Критерий | Новостройка (Off-plan) | Вторичка (Resale) |
|---|---|---|
| Доступность квоты | Высокая на пресейле. Застройщики придерживают FQ-юниты и повышают на них цены. | Низкая в топ-проектах. Надо «ловить» или переплачивать премию. |
| Схема оплаты | Рассрочка (обычно 30% первый взнос, 70% на ключах). | 100% оплата сразу (+ расходы на переоформление). |
| Риски | Заморозка стройки (EIA approval check обязателен!). | Скрытые долги по коммуналке (CAM fees), износ здания. |
| Цена | Часто завышена маркетингом. | Реальная рыночная цена, возможен торг. |
Совет 2026: В популярных готовых проектах (типа Unixx, The Base, Atlantis) иностранная квота часто забита под 100%. Если видите объявление о продаже в таком комплексе по «вкусной» цене — сразу спрашивайте: «Is it Thai or Foreign quota?».
6. Все расходы при покупке: реальный бюджет
Многие забывают, что цена квартиры — это не финальная цифра. Приготовьтесь добавить 3–5% сверху.
А. Разовые платежи при сделке (на Land Office):
- Transfer Fee (Сбор за переход права): 2% от оценочной стоимости (Appraised Value). Обычно делится 50/50 между продавцом и покупателем (по 1% каждый).
- Stamp Duty (Гербовый сбор): 0.5% (платит продавец, если владеет >5 лет).
- Sinking Fund (Амортизационный фонд): 500 – 800 THB/м². Платится один раз при покупке новостройки. На вторичке этот фонд уже сформирован, платить не надо (если он не истощен).
- Установка счетчиков (Electric & Water meter): ~5,000 – 10,000 THB (для новостроек).
Б. Ежегодные расходы (Maintenance / CAM Fees):
- Ставка 2026: 40 – 70 THB за м² в месяц.
- Пример: За квартиру 40 м² в комплексе уровня Riviera вы будете платить около 24,000 – 30,000 THB в год ($700–900).
- Платится обычно на год вперед.
7. Как проверить, что квартира реально Foreign Quota
Риелторы могут «ошибаться» или умалчивать. Проверяйте сами:
- Документ Title Deed (Chanote):
- В нем не написано «Foreign Quota». Там просто стоит имя владельца. Если имя иностранное — это хороший знак, но не гарантия (могло быть оформлено давно, правила менялись).
- Foreign Quota Letter (Справка от Juristic Person):
- Это главный документ. Перед внесением депозита требуйте от продавца свежую справку из управляющей компании (Juristic Office) о том, что:
- Текущий % иностранцев в доме (например, 45%).
- Квартира №XXX действительно входит в иностранную квоту.
- Это главный документ. Перед внесением депозита требуйте от продавца свежую справку из управляющей компании (Juristic Office) о том, что:
- FET Form (Tor Tor 3):
- Для регистрации сделки в Land Office вам понадобятся доказательства, что деньги зашли в Таиланд из-за границы в валюте с назначением «For buying condo». Без этой бумажки переоформить Freehold на иностранца невозможно, даже если квота в доме есть.
8. Практические сценарии бюджета (2026)
Сценарий 1: «Минимальный вход» (Инвестиция под сдачу)
- Локация: Jomtien (2-я линия) или Laguna Beach resorts.
- Объект: Вторичка, студия или 1BR, 25–30 м².
- Цена квартиры: 1,6 – 2,0 млн THB.
- Доп. расходы: ~40,000 THB.
- Итог: ~$55,000 – $60,000.
Сценарий 2: «Комфорт для жизни» (Зимовка / Пенсия)
- Локация: Pratumnak или сев. Jomtien.
- Объект: Просторная 1BR или компактная 2BR, 45–55 м².
- Цена квартиры: 3,8 – 5,0 млн THB.
- Доп. расходы: ~80,000 THB.
- Итог: ~$115,000 – $150,000.
Сценарий 3: «Премиум актив» (Ликвидность и Вид)
- Локация: Wongamat (пляжная линия) или Северная Паттайя.
- Объект: High-floor 1BR или 2BR, панорамный вид на море.
- Цена квартиры: 8,0 – 15,0 млн THB.
- Итог: ~$240,000 – $450,000.
9. FAQ: Ответы на частые вопросы
В: Почему Foreign Quota дороже Thai Quota?
О: Из-за закона спроса и предложения. Иностранных покупателей много, а мест всего 49%. Также иностранная квота дает 100% защиту права собственности, за эту безопасность рынок берет премию.
В: Можно ли перевести Thai Quota в Foreign Quota?
О: Только если общий процент иностранцев в доме упал ниже 49% (что в Паттайе бывает редко в хороших проектах). Обычно квоты «забиты» под завязку.
В: Что делать, если квота закрыта, а квартира очень нравится?
О: Единственный легальный путь — покупка на тайскую компанию (Thai Company Ltd). Вы владеете компанией, компания владеет квартирой. Это стоит дешевле, но требует ежегодного аудита компании (~15,000 THB/год) и несет риски ужесточения законодательства по «номинальным» директорам.
В: Сколько стоит содержание закрытой квартиры (если не жить)?
О: Только CAM fee (плата за обслуживание). Для квартиры 35 м² это около 20,000 THB в год. Счетчики воды и света — по нулям, если не пользуетесь.
В: Какие сейчас налоги на аренду для иностранцев?
О: Официально — 12.5% налог на землю и строения (Land and House Tax) с арендного дохода, плюс Personal Income Tax. На практике многие частники платят только если сдают через агентства, которые удерживают налог (Withholding Tax 5-15%).
10. Вывод: как выбирать, чтобы не переплатить
Покупка квартиры в Паттайе в 2026 году — это математика, а не эмоции.
Чек-лист перед сделкой:
- Проверьте статус квоты ДО депозита. Запросите письмо из Juristic Office.
- Сравните цену м². Если вам предлагают новостройку на Джомтьене за 140,000 THB/м², а соседняя готовая вторичка стоит 70,000 THB/м² — это повод задуматься о перегретости цены.
- Не экономьте на 1-й линии. В кризис дешевеет «поле», а море всегда в цене. Разница в ликвидности колоссальная.
- Готовьте FET Form. Деньги должны прийти из-за границы. «Кэш в чемодане» не позволит оформить Freehold.
- Торгуйтесь. На вторичном рынке в 2026 году торг 5–10% — это норма, особенно если у вас «чистые» деньги и вы готовы к быстрой сделке.