Премиальный сегмент недвижимости в Таиланде сдаётся не полностью и неравномерно. В мегаполисе (Бангкок) доля объектов, фактически выходящих на рынок аренды, ниже из-за высокой доли собственников-проживающих и корпоративных долгосрочных контрактов. На курортах (Пхукет, Самуи) доля выше вследствие выраженной модели «покупка под аренду» и ориентации на краткосрочную аренду.

В среднем около 35–55% премиального жилого фонда в Таиланде фактически находится в аренде, причем наибольшая доля сдаваемых объектов сосредоточена в Phuket и Bangkok.

Самую высокую доходность в премиум-сегменте чаще дают виллы и resort-объекты Phuket благодаря short-term rentals и профессиональному property management.

Bangkok обеспечивает более стабильную долгосрочную аренду luxury-кондо с доходностью около 5% за счет постоянного спроса экспатов и корпоративных арендаторов.

Доля сдаваемых премиальных объектов выше в курортных рынках Таиланда, где иностранные владельцы чаще покупают недвижимость по модели buy-to-rent.

Реальная прибыль премиальной недвижимости в Таиланде определяется не ценой объекта, а сочетанием локации, типа аренды, заполняемости и качества управления.

Голосов:0

Оценочные диапазоны по рынку (уровень рынка, только премиум, не вся жилая недвижимость)

Доля сдаваемых премиальных объектов: около 25–55 % (в зависимости от города и типа актива; ниже в кондоминиумах Бангкока, выше в курортных виллах).
Основные города премиального рынка аренды: Бангкок, Пхукет, Паттайя, Самуи; далее Чиангмай как более нишевой рынок премиальной аренды.
Средняя валовая доходность аренды премиум-сегмента: примерно 3–6 % для кондоминиумов класса люкс; 4–8 % для курортных вилл при эффективном управлении и сезонности.
Резиденции под гостиничным брендом часто дают премию к ставке аренды относительно сопоставимых небранди-рованных объектов в той же локации.
Базовые ориентиры по стране (апартаменты, не только премиум, 2025 г.): Таиланд ~6,28 % валовой доходности; Бангкок ~6,04 %; Пхукет ~5,28 %; Паттайя/Чонбури ~5,33 %. Это средние по апартаментам, не равные «только премиум».
Тип аренды: Пхукет и Самуи тяготеют к краткосрочной аренде; Бангкок — к долгосрочной; Паттайя — смешанная модель.

Главный вывод: покупка премиальной недвижимости под аренду работает не как «одна цифра доходности», а как модель (тип актива × город × сезонность × управление недвижимостью × юридическая и операционная схема), где управление и стратегия сдачи чаще определяют чистый результат сильнее, чем «класс объекта».

1–2. Объём рынка премиальной аренды и доля сдаваемых объектов

1) Объём рынка аренды премиальной недвижимости: корректный подход к оценке

Показатели «сколько объектов класса люкс всего» и «сколько из них сдаётся» практически нигде не публикуются напрямую. Корректный подход — это:

оценка фонда (объёма) объектов,
доля фонда, выходящая на рынок аренды,
проверка через наблюдаемые индикаторы (объявления, загрузка, сроки экспозиции, сезонный спрос).

Структура премиального фонда Таиланда

Премиальный фонд условно состоит из трёх слоёв, которые на рынке аренды ведут себя по-разному:

Кондоминиумы класса люкс (включая высокие этажи и крупные юниты в престижных зонах, рядом с метро и в центральных деловых районах, а также прибрежные на островах).
Виллы класса люкс (курортные виллы с бассейном, видом, земельным участком или долгосрочной арендой земли, часто с сервисом).
Резиденции под гостиничным брендом (управление и стандарты гостиничного бренда; «продукт плюс сервис»). Это отдельная подкатегория премиума, быстро растущая и заметно влияющая на структуру спроса.

Важно: резиденции под брендом — не весь премиум-сегмент, но удобный измеряемый маркер структуры. Например, на Пхукете они составляли около 10 % всех кондоминиумов в первой половине 2025 г., тогда как в центре Бангкока — около 1 %.

1) Сколько объектов класса люкс всего (рамочная оценка)

Прямого реестра премиальной недвижимости нет, поэтому используются два рабочих критерия:

верхние 5–10 % по цене за квадратный метр в городе;
верхние 5–10 % по месячной арендной ставке (для анализа доходности даже полезнее).

Далее объём оценивается формулой:

Премиальный фонд (юниты) = общий жилой фонд в релевантных субрынках × доля премиума по критериям.

Отдельно выделяется слой брендированных резиденций как подмножество, которое можно сопоставить с данными консультантов. Например, доля 10 % брендированных кондоминиумов на Пхукете означает, что премиальный сегмент там структурно сильнее ориентирован на инвестиционный продукт, чем в центральном Бангкоке (1 %).

1) Сколько объектов класса люкс фактически сдаётся

Необходимо различать три состояния:

объект выставлен на рынок аренды;
объект сдан (есть договор или бронирование);
объект регулярно приносит доход (не простаивает большую часть года).

Для премиального рынка Таиланда корректно считать эффективную долю сдачи — долю объектов, приносивших аренду в последние 12 месяцев (долгосрочно или краткосрочно).

1) Доля инвесторов и собственников-проживающих

Премиум-объекты часто покупаются и «для себя», и «под аренду».
На курортах доля «покупки под аренду» выше (виллы, апарт-отели, брендированные проекты).
В Бангкоке выше доля собственников, использующих жильё сезонно или семейно, что снижает долю сдачи.

2) Доля сдаваемых премиальных объектов по городам

Ниже приведена инвестиционная оценка доли премиального фонда, выходящего на рынок аренды. Это не официальная статистика, а рабочие диапазоны для моделирования.

Оценка доли сдачи премиум-объектов

Кондоминиумы класса люкс

Бангкок: 25–40 %
Пхукет: 35–55 %
Паттайя: 35–55 %
Чиангмай: 20–40 %

Виллы класса люкс

Бангкок: 20–35 % (не доминируют в структуре города)
Пхукет: 50–70 %
Паттайя: 30–55 %
Чиангмай: 25–45 %

Резиденции под брендом

Бангкок: 35–55 %
Пхукет: 50–75 %
Паттайя: 40–65 %
Чиангмай: 25–45 %

Пояснения:

Бангкок: часть премиальных объектов занята собственниками; крупные квартиры имеют более низкую доходность и дольше сдаются.
Пхукет и Самуи: выше инвестиционное использование, но сильная сезонность и высокая роль управления.
Паттайя: значительный рынок аренды, но премиум чувствителен к конкуренции проектов.
Чиангмай: спрос нишевой; долгосрочная аренда преобладает, туристическая премия ограничена.

3–5–8. Доходность, модели аренды и управление недвижимостью

3) Доходность аренды премиум-недвижимости: как считать корректно

Валовая доходность:

Валовая доходность = годовая аренда / цена покупки × 100 %.

Чистая доходность:

Чистая доходность ≈ (годовая аренда − операционные расходы) / (цена покупки + сделка и меблировка) × 100 %.

Почему в премиуме доходность часто ниже

цена растёт быстрее аренды;
выше капитальные затраты на мебель и ремонт;
выше ожидания арендаторов к сервису и качеству.

3) Базовые ориентиры доходности по стране

Средняя валовая доходность апартаментов (2025):

Таиланд: ~6,28 %
Бангкок: ~6,04 %
Пхукет: ~5,28 %
Паттайя/Чонбури: ~5,33 %

При этом в Бангкоке крупные квартиры имеют существенно ниже доходность (например, 3 спальни ~4,21 %; 4+ спальни ~3,48 %; в престижных районах ~2,4 %).

3) Оценка доходности по типам премиума

Кондоминиумы класса люкс (Бангкок): ~3–5 % валовой.
Кондоминиумы класса люкс (Пхукет, Паттайя): ~4–6 % при долгосрочной аренде; краткосрочно выше при высокой загрузке.
Виллы класса люкс (Пхукет, Самуи): ~5–9 % в удачные годы при сильной загрузке.
Резиденции под брендом: обычно выше сопоставимых небрандированных в той же локации.

Важно: повышение доходности брендированных проектов относительно небрандированных — это сравнительный эффект в одинаковой локации, а не гарантия доходности.

5) Краткосрочная и долгосрочная аренда в премиуме

Краткосрочная модель:

выше потенциал выручки в высокий сезон;
выше колебания загрузки;
выше операционные расходы;
критично качество сервиса и управление доходами.

Долгосрочная модель:

ниже пики дохода;
выше предсказуемость денежных потоков;
меньше операционных затрат и износа.

Городские паттерны:

Пхукет и Самуи — преобладает краткосрочная модель.
Бангкок — доминирует долгосрочная.
Паттайя — смешанная.

8) Управление недвижимостью в премиуме

В премиальном сегменте управление недвижимостью — ключевой фактор экономики.

Краткосрочная аренда:
каналы продаж, обслуживание, динамическое ценообразование, контроль качества.

Долгосрочная аренда:
скорость заселения, платежи, коммуникация, обслуживание, подготовка объекта.

В брендированных резиденциях часть функций встроена в продукт, поэтому они часто достигают более высокой аренды.

4–6–7–9. Арендаторы, география, иностранные инвесторы, тренды

4) Кто снимает премиальную недвижимость

Основные группы:

экспаты и семьи;
удалённые специалисты;
состоятельные туристы;
корпоративные арендаторы;
пенсионеры-иностранцы.

Доля иностранных арендаторов высока в центральном Бангкоке и на курортах.

Сезонность:

курорты — высокая;
Бангкок — слабая.

6) География премиальной аренды

Бангкок
Кондоминиумы в центральных деловых районах; сильный долгосрочный спрос; доходность ниже на крупных юнитах.

Пхукет
Кондоминиумы и виллы; значительная роль брендированных проектов; краткосрочный и сезонный спрос.

Паттайя
Большой объём кондоминиумов; смешанная аренда; конкуренция проектов.

Чиангмай
Меньший премиум-фонд; долгосрочный спрос удалённых специалистов.

Самуи
Преимущественно виллы; краткосрочная премиальная аренда; высокая зависимость от сезона.

7) Роль иностранных покупателей

Иностранные покупатели особенно важны в сегменте кондоминиумов и часто формируют модель «покупка под аренду».

Факты:

доля сделок с иностранцами по стоимости выше, чем по количеству;
иностранный спрос смещён в более дорогие объекты.

Это увеличивает долю сдачи премиального фонда.

9) Тренды премиальной аренды

рост брендированных резиденций;
переход к сервисной модели жилья;
восстановление туризма усиливает краткосрочную аренду;
растёт конкуренция и роль управления.

10) Сколько премиальной недвижимости фактически сдаётся

Эффективная доля сдачи за 12 месяцев:

Бангкок, кондоминиумы: ~25–40 %
Пхукет, премиум (кондоминиумы, виллы, брендированные): ~40–70 %
Паттайя, кондоминиумы: ~35–55 %
Чиангмай: ~20–40 %

11) Инвестиционный вывод

Премиальная недвижимость под аренду выгодна только как правильно настроенная модель:

ликвидная планировка;
понятная аудитория арендатора;
конкурентное управление;
корректная цена входа.

Лучшие потенциальные доходы:

виллы и брендированные проекты Пхукета и Самуи — выше потенциал и риск;
кондоминиумы Бангкока — стабильнее, но ниже доходность на ультра-премиуме.

Риск избытка предложения возникает там, где растёт объём проектов без роста платежеспособного спроса.

12) Частые вопросы

Сколько можно заработать на премиальной аренде в Таиланде?
Ориентир валовой доходности по крупным рынкам апартаментов ~5–6 %, но в премиуме часто ниже на ультра-прайме и выше в инвестиционных форматах.

Какая доходность премиального кондоминиума в Бангкоке?
Обычно ~3–5 % валовой при консервативной оценке.

Выгодны ли виллы Пхукета?
Могут быть очень прибыльными при высокой загрузке и профессиональном управлении, но зависят от сезона и конкуренции.

Кто арендует дорогую недвижимость в Таиланде?
В Бангкоке — экспаты и корпоративные арендаторы; на курортах — состоятельные туристы и долгосрочные иностранные арендаторы.

Сколько премиальных объектов реально сдаётся?
Эффективная доля сдачи составляет примерно 25–40 % в Бангкоке и 40–70 % на Пхукете, но точная оценка требует анализа конкретного района и продукта.