1. Обзор проекта Riviera Palm Beach Wongamat
Коротко: The Riviera Palm Beach — 10-й проект Riviera Group, единственный в линейке с прямым выходом на пляж. 47 этажей, 298 резиденций, строительство стартует август 2026, сдача — декабрь 2029.
The Riviera Palm Beach — офф-план кондоминиум ultra-luxury класса, позиционируемый как флагманский проект серии Riviera в Паттайе. Это 10-й по счёту проект застройщика Riviera Group Co., Ltd. — многократного лауреата отраслевых премий Thailand Property Awards.
Принципиальное отличие: все предыдущие проекты линейки Riviera Palm расположены в непосредственной близости от моря, но только Riviera Palm Beach занимает прямой beachfront-участок площадью 3 рая 382 таленг ва (~6,328 кв.м) на Soi Naklua 16 — с прямым пляжным доступом. Ни один другой проект под брендом Riviera не имеет такого участка.
Ключевые характеристики:
- Тип: high-rise кондоминиум (офф-план)
- Этажей: 47 жилых + 3-этажный бичклаб у береговой линии
- Юнитов: 298 резиденций
- Жилая площадь: 17,393 кв.м
- Парковка: 126 мест
- Старт строительства: август 2026
- Ввод в эксплуатацию: декабрь 2029
- Право собственности: Freehold
- Адрес: Soi Naklua 16, Na Kluea, Bang Lamung, Chon Buri
Важно: Riviera Palm Beach ≠ Riviera Wongamat. Это разные проекты одного застройщика. Riviera Wongamat (2017) — два корпуса по 40–43 этажа, 979 юнитов, расположен в ~200 м от линии воды. Riviera Palm Beach — один 47-этажный корпус, 298 юнитов, прямой пляжный доступ, строится с 2026. Разница в классе, плотности, цене и хронологии — принципиальная.
2. Локация: Wongamat Beach / Wong Amat Beach и окружение
Коротко: Soi Naklua 16 — самая статусная улица Wongamat Beach. Тихий премиальный район с развитой инфраструктурой и пешей доступностью к Terminal 21.
Wongamat Beach — или, в тайской транслитерации, Wong Amat Beach — это самый тихий и дорогой пляжный пояс Паттайи. Район расположен в северной части города, в квартале Наклуа (Naklua), и административно относится к тамбону На Клуа, Банг Ламунг, Чонбури. Wongamat amat beach отличается от центральной Паттайи: здесь нет туристического шума Walking Street, зато есть устойчивая экспатская инфраструктура — рестораны, набережная, массажные центры, международные магазины.
Beach Wongamat — географические параметры:
Береговая линия Wongamat beach протяжённостью около 1.5 км чище и тише, чем центральный Pattaya Beach. Рифовое дно и относительно меньший поток туристов делают её более комфортной для ежедневного использования. The Riviera Palm Beach расположен непосредственно на этом береговом участке.
Транспортная доступность и окружение:
- Terminal 21 Pattaya: ~800 м — 10 минут пешком
- Central Pattaya Beach Road: ~3 км / 5–8 мин. на такси
- Bangkok Hospital Pattaya: ~7 км
- Pattaya International Hospital: ~4 км
- Naklua Market (морепродукты, еда): ~500 м
- Аэропорт У-Тапао: ~40 км / 45 минут
- Суварнабхуми (Бангкок): ~130 км / 1.5 часа
Кому подходит район: Wongamat Beach — оптимальный выбор для покупателей, которые хотят настоящую пляжную жизнь без туристического шума. Это выбор состоятельных экспатов, пенсионеров и lifestyle-покупателей, которые ценят тишину и статус района, а не близость к барам и ночным клубам.
3. Room types и логика выбора юнита
Коротко: 298 юнитов — один из наименьших фондов в истории Riviera Group. Все room types ориентированы на море. Доступны 1BR, 2BR, 3BR, пентхаусы, дуплексы.
The Riviera Palm Beach предлагает следующие room types:
1 Bedroom (39–69 кв.м)
Самый многочисленный тип в проекте. Представлен несколькими подтипами:
- Type 1B12: 39 кв.м — компактный, ориентирован на инвестора в аренду; оптимальная точка входа в проект
- Type 1B4 и расширенные 1BR: 44–69 кв.м — увеличенные форматы с просторными балконами или системой «living + sleeping» с европейской кухней
Кому подходит: Рентальный инвестор, одиночный покупатель, second home с периодическим проживанием.
2 Bedroom (61–86 кв.м)
Семейный формат — 2 спальни, 2 санузла, балкон. Площади 61–86 кв.м позволяют комфортно разместить пару или небольшую семью. Большинство юнитов 2BR с видом на Сиамский залив и Sanctuary of Truth.
Кому подходит: Семья, пара, смешанная стратегия (жить + сдавать в часть года).
3 Bedroom / Penthouse (от 239 кв.м)
Пентхаусы — флагманские юниты на верхних этажах. Площадь от 239 кв.м, 3 спальни, 3 санузла, европейская кухня, балкон-терраса, джакузи, панорамный вид 270°. Стартовая цена — от ฿76,480,000.
Кому подходит: UHNWI-покупатель (ultra-high net worth), семья с долгосрочным проживанием, коллекционер premium-активов.
Duplex 5 Bedroom (386 кв.м, 42-й этаж)
Уникальный формат — двухуровневый пентхаус площадью 386 кв.м на 42-м этаже. Стартовая цена — от ฿135,100,000. Единственный в своём роде на Wongamat beach.
Кому подходит: Эксклюзивная ультра-премиум аудитория; как инвестиция — высокая уникальность, но ограниченная ликвидность из-за редкости формата.
4. Цены на квартиры в Riviera Palm Beach: что влияет на стоимость
Коротко: Ценовые диапазоны — от ฿7M (1BR Thai quota) до ฿135M (duplex). Средний уровень — ~฿170,000–185,000/кв.м. Это верхний ценовой сегмент Wongamat beach.
Актуальные ценовые диапазоны (pre-launch / launch 2025–2026)
| Тип юнита | Площадь | Thai Quota (от) | Foreign Quota (от) |
|---|---|---|---|
| 1 Bedroom (3F+) | 39–44 кв.м | ฿6,690,000 | ฿8,200,000 |
| 1 Bedroom (mid) | 44–69 кв.м | ฿8,500,000+ | ฿10,000,000+ |
| 2 Bedroom | 61–86 кв.м | ฿13,000,000+ | ฿15,500,000+ |
| 3 Bedroom / Penthouse | 239 кв.м | ฿76,480,000 | по запросу |
| Duplex 5BR (42F) | 386 кв.м | ฿135,100,000 | по запросу |
Цены указаны по данным pre-launch листингов (октябрь 2024 — январь 2025). Официальный старт строительства — август 2026. Цены на момент подписания SPA могут отличаться.
Ключевые факторы, влияющие на цену
1. Beachfront-расположение. Riviera Palm Beach — единственный Riviera-проект с прямым пляжным доступом. Beachfront premium vs проектов с видом на море, но без доступа к пляжу — исторически +20–35%.
2. Этаж (high floor premium). В 47-этажном здании стоимость юнита на 40F+ может превышать аналогичный юнит на 5F на 30–50%. Панорама Wongamat beach и Sanctuary of Truth с верхних этажей — уникальная. Пентхаусы отражают максимальную этажную надбавку.
3. Foreign quota. Разница между Thai quota и foreign quota на один и тот же юнит в palm beach wongamat составляет 15–25% (пример: 1BR — ฿7.0M Thai vs ฿8.2M Foreign). Это рыночная премия за иностранное freehold-право.
4. Ориентация и view. Юниты с прямым видом на море дороже юнитов с боковым городским видом. В Riviera Palm Beach значительная часть юнитов выходит на береговую линию — ориентация на запад (закаты).
5. Отделка и тип юнита. Все юниты поставляются полностью меблированными и оснащёнными по стандарту Riviera Group: встроенная кухня, встроенные шкафы, кондиционеры, premium-отделка. Это отличает Riviera Palm Beach от многих конкурентов, где меблировка — за отдельную плату.
Ориентир по цене/кв.м: ~฿170,000–185,000/кв.м (foreign quota, launch цены) — это примерно на 35–50% выше, чем в соседнем Riviera Wongamat (~฿115,000/кв.м), и сопоставимо с The Palm Wongamat Beach (~฿190,000/кв.м).
5. Floor plans: как читать и сравнивать планировки
Коротко: Floor plans Riviera Palm Beach оптимизированы под морские виды. Ключевые параметры при выборе — ориентация по сторонам света, глубина балкона и номер «стека».
При изучении floor plans The Riviera Palm Beach важно обращать внимание на несколько технических параметров:
1. Ориентация юнита (Stack). Корпус стоит perpendicular к береговой линии. Западные стеки (море) — премиальные, восточные (город/внутренний вид) — более доступные. При покупке уточняйте: «sea view» vs «city/garden view».
2. Балкон. В 47-этажном здании глубокий балкон (1.5–2 м+) обеспечивает реальное использование пространства для отдыха с видом. Для аренды — глубокий балкон с видом на beach wongamat значительно увеличивает арендную ставку.
3. Планировочная эффективность. Компактные 1BR (39 кв.м) имеют высокий коэффициент использования площади при правильной планировке — проходные комнаты, встроенное хранение. Более просторные форматы 1BR 52–69 кв.м добавляют комфорт без потери эффективности.
4. Два санузла vs один. Для долгосрочной аренды наличие 2 санузлов в 2BR значительно увеличивает ликвидность и ставку — это важный параметр в floor plans при выборе инвестиционного юнита.
5. Sky gardens и этажи объектов инфраструктуры. Facility-этажи в Riviera Palm Beach: 23-й, 33-й, 36-й, 39-й (sky gardens), 28-й (infinity pool + sunset lounge). Юниты, расположенные непосредственно над или под facility-этажами, требуют дополнительного изучения при due diligence.
6. Riviera Palm Beach как инвестиция
Коротко: Off-plan Riviera Palm Beach — это долгосрочная инвестиция со строительным апсайдом. Рентальный горизонт — с конца 2029. Ключевые риски: сезонность, конкуренция ultra-luxury сегмента, management.
Портрет арендатора на Wongamat Beach
Целевая аудитория для аренды в palm beach wongamat — западные экспаты высокого уровня дохода, digital nomads premium-класса, состоятельные туристы из ЕС, России, Китая, Ближнего Востока. Wongamat beach позиционируется как тихий и статусный — это сегмент, готовый платить премиальную ставку за качество, вид и сервис.
Типичные арендные ставки для аналогичного luxury beachfront Wongamat (ориентиры по рынку):
- 1BR sea view (high floor): ฿25,000–50,000/месяц
- 2BR sea view: ฿45,000–80,000/месяц
- 3BR penthouse: ฿100,000–250,000/месяц
Краткосрочная vs долгосрочная аренда
Краткосрочная аренда (Airbnb-стиль) в luxury-сегменте beach wongamat потенциально даёт более высокую доходность в высокий сезон (ноябрь–март), но требует активного management, более высоких расходов на оборот и зависит от платформенных правил кондо.
Долгосрочная аренда (6–12 месяцев) — предпочтительная стратегия для беспассивного дохода: стабильный поток, низкий износ юнита, меньше операционных расходов. Для ultra-luxury формата с 298 юнитами долгосрок более предсказуем.
Инвестиционный апсайд (off-plan)
Строительный апсайд — ключевое преимущество покупки Riviera Palm Beach сейчас. Исторически успешные off-plan проекты Riviera Group показывали рост стоимости 20–30% за строительный период в сравнении с launch-ценами. Это не обещание, но рыночный ориентир на основе предыдущих проектов бренда.
Риски
- Сезонность: low season (апрель–октябрь) снижает арендный спрос и ставки на 30–50%
- Конкуренция новостроек: в 2025–2029 гг. в Wongamat и Naklua заявлены другие premium-проекты; после сдачи конкуренция за арендатора возрастёт
- Management fee: ฿70–100/кв.м в месяц (рыночный ориентир для luxury-класса); sinking fund ฿700/кв.м (разовый при покупке) — это дополнительная нагрузка на P&L
- Строительный риск: объект ещё не начат (старт август 2026). Выбор юнита сейчас — это off-plan риск, требующий due diligence застройщика
- Парковочный лимит: 126 мест на 298 юнитов (~42%) — покупателям с автомобилем необходимо уточнять наличие парковки
7. Сравнение: Riviera Palm Beach vs Riviera Wongamat vs The Palm Wongamat Beach
Три проекта находятся на одном береговом сегменте — Soi Naklua 16 / Wongamat beach — но принципиально различаются по формату, аудитории и статусу:
| Параметр | Riviera Palm Beach | Riviera Wongamat | The Palm Wongamat |
|---|---|---|---|
| Застройщик | Riviera Group | Riviera Group | Различные |
| Статус | Off-plan (сдача 2029) | Готов (2017) | Готов (2013) |
| Этажей | 47 | 40–43 (2 корпуса) | ~30 |
| Юнитов | 298 | 979 | ~200 |
| Beachfront доступ | ✅ Прямой | ❌ ~200 м до пляжа | ✅ 70-метровый фронтаж |
| Цена/кв.м (ориентир) | ฿170,000–185,000 | ฿112,000–115,000 | ฿185,000–190,000 |
| Минимальная цена | ฿6.69M | ฿2.5M (вторичка) | ฿3.8M |
| Класс | Ultra-luxury | Luxury | Luxury-premium |
| Плотность | Низкая (298 ед.) | Высокая (979 ед.) | Низкая (~200 ед.) |
| Ликвидность вторички | Не применимо (offlplan) | Высокая (331 лота) | Высокая (205 лотов) |
| Меблировка | Полная (включена) | Частичная | Частичная |
| Аудитория | UHNWI + premium invest. | Массовый luxury invest. | Lifestyle + boutique |
| Кому лучше подходит | Флагманский актив + beachfront | Высокий рент. yield | Приватность + пляж |
Кому выбрать Riviera Palm Beach: максимальный beachfront-статус, флагманское расположение, off-plan апсайд, готовность ждать 2029, бюджет от ฿8.2M.
Кому выбрать Riviera Wongamat: немедленный доход от аренды, более широкий выбор форматов, более доступная точка входа, готовый объект с историей.
Кому выбрать The Palm Wongamat: беспрецедентная приватность (200 юнитов, 70м фронтаж), высший ценовой сегмент вторичного рынка, готовый объект.
8. Как иностранцу купить кондо в Riviera Palm Beach Wongamat
Коротко: Иностранец может купить Riviera Palm Beach в полную freehold-собственность в рамках foreign quota (до 49% площади). Средства переводятся из-за рубежа в иностранной валюте.
Foreign Quota / Freehold: что это значит на практике
Закон о кондоминиумах Таиланда (B.E. 2522) разрешает иностранцам владеть кондо-юнитами в полном праве собственности (Chanote — Nor.Sor. 4) при условии, что совокупная доля иностранного владения в здании не превышает 49% от общей жилой площади. Эта доля называется «foreign quota». Оставшиеся 51% — Thai quota.
В проекте Riviera Palm Beach при 298 юнитах foreign quota ограничена ~146 юнитами. На pre-launch этапе 2025–2026 квота частично доступна, но при массовых продажах может быть исчерпана в популярных стеках.
Что получает иностранец:
- Chanote — государственный титул собственности с его именем
- Право продавать, дарить, завещать, сдавать в аренду
- Право вывозить средства от продажи за рубеж (при наличии документации)
Перевод средств: FET-форма
Для регистрации иностранной собственности в Land Department обязательно предоставить FET-форму (Foreign Exchange Transaction) — документ тайского банка, подтверждающий, что средства поступили из-за рубежа в иностранной валюте.
Схема:
- Средства из-за рубежа переводятся в тайский банк (Bangkok Bank, Kasikorn, SCB и др.) в валюте (USD, EUR, GBP, RUB, AED…)
- Тайский банк конвертирует в THB и выдаёт подтверждение — это и есть FET (TorTor3 / Tor3)
- FET хранится как документ-основание при Land Office Transfer и при будущей перепродаже
Важно: сумма FET должна соответствовать стоимости объекта — переводить средства поэтапно допустимо, но каждый перевод должен иметь свою FET-форму.
Due Diligence: что проверять
- Title deed (Chanote): подтвердить тип документа и отсутствие обременений
- Статус foreign quota: запросить актуальный список иностранных юнитов у juristic office
- Задолженности: проверить наличие долгов по maintenance fee и sinking fund у предыдущего владельца (для вторичного рынка)
- Застройщик (off-plan): проверить наличие разрешений EIA (экологическая экспертиза) и строительного разрешения до подписания SPA
- Договор: привлечь независимого тайского юриста (~฿15,000–50,000) — обязательный шаг для off-plan
Налоги и сборы при регистрации
Расходы при регистрации перехода права в Land Department:
| Сбор | Основание | Типичный плательщик |
|---|---|---|
| Transfer Fee | 2% от оценочной стоимости | Делится 50/50 или продавец |
| Withholding Tax | Прогрессивный (физ. лицо) или 1% (юр. лицо) | Продавец |
| Specific Business Tax | 3.3% (владение < 5 лет) | Продавец |
| Stamp Duty | 0.5% (владение ≥ 5 лет, альтернатива SBT) | Продавец |
| Юрист (due diligence + сопровождение) | По договору | Покупатель |
Для покупателя off-plan от застройщика (первичный рынок) расходы при transfer — как правило 1% от оценочной стоимости (half transfer fee) + юрист. Оценочная стоимость Land Department обычно ниже рыночной — итоговые сборы меньше ожидаемых.
9. Процесс покупки: от выбора до регистрации (checklist)
Этап 1 — Shortlist юнитов
- Определить бюджет (с учётом ~2–3% дополнительных расходов)
- Выбрать тип: 1BR / 2BR / penthouse
- Выбрать ориентацию: sea view / city view
- Выбрать этаж: low (3–15), mid (16–30), high (31–47)
Этап 2 — Проверка foreign quota
- Запросить актуальный статус foreign quota у продавца / брокера
- Получить подтверждение от juristic office проекта
Этап 3 — Резервация
- Подписать Reservation Agreement
- Внести booking fee (нерезервируемая часть — уточнять условия возврата)
- Получить Summary of SPA conditions
Этап 4 — Due Diligence
- Нанять независимого тайского юриста
- Проверить разрешения застройщика на строительство
- Убедиться в наличии EIA-разрешения (для высотных проектов обязательно)
- Изучить проект договора SPA (Sales & Purchase Agreement)
Этап 5 — Подписание SPA
- Подписать SPA в течение 14–30 дней от резервации
- Оплатить первый платёж согласно графику рассрочки
Этап 6 — Перевод средств
- Перевести средства из иностранного банка в тайский банк в иностранной валюте
- Получить FET-форму (TorTor3) на каждый перевод
- Сохранить все документы о переводе
Этап 7 — Поэтапные платежи (off-plan)
- Соблюдать график рассрочки согласно SPA
- Получать квитанции и акты от застройщика на каждый платёж
Этап 8 — Land Office Transfer
- Получить уведомление о готовности к передаче (после ввода в эксплуатацию)
- Прибыть лично или оформить нотариальную доверенность (Power of Attorney)
- Оплатить transfer fee и другие сборы
- Получить оригинал Chanote (title deed) с именем покупателя
Этап 9 — Вступление во владение
- Получить ключи, оформить счётчики воды и электричества
- Подписать договор с управляющей компанией (если rental management)
- Разместить на rental-платформах или передать в аренду
10. Projects Nearby
При выборе юнита в Wongamat Beach разумно рассмотреть и projects nearby, чтобы понять альтернативы по классу, цене и стратегии.
The Riviera Wongamat (Soi Naklua 16, 200 м от моря) — 979 юнитов, 2 башни, завершён 2017. Riviera Wongamat рекомендован, если нужен готовый объект Riviera-качества с высокой ликвидностью вторичного рынка и более низким entry ticket ($70K–$180K).
The Palm Wongamat Beach (Soi Naklua 16, прямой фронтаж 70 м) — ~200 юнитов, завершён 2013. Средняя цена $5,532/кв.м, 205 лотов в продаже. Рекомендован для тех, кто ищет boutique-формат с беспрецедентной приватностью и прямым пляжным фронтажем в готовом объекте.
Northpoint Wongamat (55 этажей, Wongamat Beach) — доминанта района с выдающимися видами. Более зрелый объект (2010), требует проверки технического состояния. Подходит для покупателей с бюджетом ниже среднего по рынку Wongamat.
Ananya Beachfront Wongamat (Naklua Bay) — бутик-формат five-star категории, одна из наиболее эксклюзивных резиденций побережья. Немногочисленные юниты, очень ограниченная рыночная ликвидность.
Riviera Jomtien и Riviera Beverly Hills (Jomtien, ~4–6 км к югу) — проекты той же Riviera Group с более доступным entry ticket и похожей концепцией, но без Wongamat-статуса.
11. Frequently Asked Questions
Ниже собраны frequently asked questions, которые возникают у покупателей Riviera Palm Beach Wongamat.
Может ли иностранец купить квартиру в Riviera Palm Beach Wongamat в полную собственность?
Да. В рамках foreign quota (до 49% жилой площади здания) иностранец получает Chanote — государственный документ о праве собственности — на своё имя. Право полное: продажа, аренда, завещание, дарение.
Чем отличается Riviera Palm Beach от Riviera Wongamat?
Это два разных проекта одного застройщика (Riviera Group), расположенных в одном районе. Palm Beach — 10-й проект бренда, единственный с прямым beachfront, 298 юнитов, строится с 2026. Riviera Wongamat — 2 башни, 979 юнитов, готов с 2017, расположен в ~200 м от моря.
Что лучше: Riviera Palm Beach Wongamat или The Palm Wongamat Beach?
Разные продукты. The Palm Wongamat — готовый объект с 70-метровым фронтажем, 200 юнитов, более низкий ценовой диапазон на вторичке, немедленный доход от аренды. Riviera Palm Beach — офф-план, более высокий класс отделки, потенциал строительного апсайда, сдача 2029. Выбор зависит от горизонта инвестиции и готовности к off-plan риску.
Есть ли foreign quota в Riviera Palm Beach?
Да — по закону иностранная квота составляет до 49% жилой площади. При 298 юнитах это ~146 иностранных резиденций. Статус квоты меняется по мере продаж — необходимо проверять актуальную доступность перед резервацией.
Сколько времени занимает сделка (от резервации до Chanote)?
Для off-plan объектов — от бронирования до Land Office Transfer: 3–4 года (строительный период). Юридические формальности самого transfer — 1–2 дня в Land Department. Подготовка документов и переводы — 4–8 недель.
Какие скрытые расходы стоит учесть?
- Sinking fund: ฿700/кв.м (разовый)
- Maintenance fee: ฿70–100/кв.м/месяц (ежегодная нагрузка)
- Transfer fee: ~1% от оценочной стоимости (покупатель)
- Юрист: ฿20,000–50,000
- Комиссия брокера: обычно оплачивается застройщиком (0% для покупателя)
Что влияет на арендную ставку в Riviera Palm Beach?
Этаж и вид (sea view premium +20–40%), тип юнита, меблировка, управляющая компания, сезон (пик — ноябрь–март), длительность аренды. Beachfront-локация обеспечивает устойчивый премиум к ставкам vs inland-проекты.
Стоит ли брать высокий этаж?
С точки зрения вида — безусловно да: панорама Wongamat beach, Sanctuary of Truth и острова с 35–47-го этажа несопоставима с нижними уровнями. С точки зрения инвестиции — high floor premium при входе (~15–30%) реализуется в более высокой арендной ставке и цене перепродажи. Компромисс — 20–35-й этаж: хороший вид без максимальной надбавки.
Как проверить юридическую чистоту off-plan проекта?
Ключевые шаги: 1) проверить наличие EIA-разрешения (экологическая экспертиза для высотных зданий — обязательна) 2) запросить разрешение на строительство (building permit) 3) проверить тип title deed на участок застройщика (должен быть Chanote, не NOR3) 4) проверить Riviera Group через DBD (Department of Business Development) на предмет финансового положения 5) нанять независимого юриста, не аффилированного с застройщиком.
Можно ли оформить кондо на тайскую компанию?
Технически — да, тайская компания может владеть Thai quota юнитами. Иностранец может стать акционером тайской компании (до 49%). Однако этот механизм требует реального ведения компании, уплаты налогов и корпоративной отчётности. Для большинства покупателей кондо он нецелесообразен: foreign quota freehold проще, дешевле и юридически чище. Схема с компанией оправдана преимущественно для нескольких объектов или специфических структурных задач.
Можно ли получить ипотеку иностранцу на Riviera Palm Beach?
Тайские банки кредитуют иностранцев крайне редко и только при наличии долгосрочного ВНЖ или рабочего разрешения. На практике большинство иностранных покупателей использует рассрочку застройщика (Developer Installment Plan) или полную оплату.
Каков минимальный бюджет для входа?
Foreign quota: от ฿8,200,000 (~$240,000) за 1BR (3-й этаж, beachfront view). Thai quota: от ฿6,690,000 (~$195,000). С учётом дополнительных расходов (sinking fund, maintenance, юрист, transfer fee) — планируйте +3–5% к стоимости объекта.
Что происходит с моими деньгами, если застройщик не достроит?
Это ключевой off-plan риск. Riviera Group — устойчивый застройщик с 10 завершёнными и строящимися проектами в Паттайе, что снижает риск. Тем не менее покупателям рекомендуется: изучить финансовое состояние застройщика, проверить эскроу-условия в SPA, при необходимости застраховать сделку через юридическую фирму с опытом тайской недвижимости.
12. Итог: стоит ли покупать Riviera Palm Beach Wongamat
Итоговая оценка: A-актив в ultra-luxury сегменте Паттайи с максимальным beachfront-статусом и высоким потенциалом строительного апсайда. Не для всех — но для правильного покупателя это лучший адрес на Wongamat beach.
Плюсы
- Единственный Riviera-проект с прямым beachfront-доступом на Wongamat beach
- Самый малый фонд в линейке (298 юнитов) — высокая приватность и низкая плотность
- Полностью меблированные юниты premium-отделки в цене
- Off-plan апсайд при покупке на launch-стадии
- 47-этажная башня — лучшие виды на Wongamat beach и Sanctuary of Truth
- Застройщик с подтверждённой историей проектов
Минусы
- Объект ещё не построен — все характеристики до декабря 2029 — только проектные
- Парковка: 126 мест на 298 юнитов (~42%) — дефицит для автовладельцев
- Высокая точка входа (от ฿8.2M для иностранца) — ограниченная аудитория
- Конкуренция в ultra-luxury сегменте к 2029 году (новые проекты в Wongamat)
- Rental yield, вероятно, будет ниже, чем в более доступных сегментах, из-за высокой базы
3 сценария
Сценарий 1 — Жить: Riviera Palm Beach — сильный выбор для постоянного проживания в Паттайе при бюджете $200K+. Beachfront, luxury-сервис, тихий район, развитая инфраструктура. Оптимальный формат — 2BR 65–86 кв.м.
Сценарий 2 — Second Home / Отдых: Оправдан для тех, кто посещает Паттайю 1–3 месяца в год и сдаёт объект в аренду в остальное время. Ключевой параметр — professional management: без него доходность и сохранность объекта под вопросом.
Сценарий 3 — Инвестиция: Работает при горизонте 5–7 лет. Стратегия: купить 1BR foreign quota на launch (2025–2026) → продать через 2–4 года после сдачи или держать под аренду. Строительный апсайд + rental yield = суммарный 5-летний ROI 12–18% при благоприятном сценарии. Это не обещание — это диапазон на основе исторических данных рынка Wongamat.
Данные актуальны на февраль 2026 года. Цены, наличие квоты, сроки строительства и условия сделки необходимо верифицировать на дату подписания документов. Материал носит аналитический, а не консультационный характер. Перед покупкой рекомендуется привлечь независимого юриста, специализирующегося на тайской недвижимости.