Zenith Pattaya — первый в Паттайе кондоминиум концепции «wellness & longevity living»: не просто жилой комплекс, а полноценная среда для здорового образа жизни с японским онсеном, TechnoGym® и зен-садами. Расположен в стратегически важной локации — Soi Thappraya 15, South Pattaya, напротив Pratumnak Hill — на пересечении тишины жилого района и доступности городской инфраструктуры. Эта страница — исчерпывающий гид для покупателя и инвестора: от архитектурной концепции до юридических тонкостей сделки.
Zenith Pattaya: обзор проекта
Zenith Pattaya — серия low-rise кондоминиумов wellness-класса, разработанных застройщиком Heights Holdings PCL — девелопером, специализирующимся на lifestyle-недвижимости Паттайи. Линейка включает два проекта: Zenith Pattaya (Zenith I) и Zenith Pattaya II — каждый из которых расширяет и углубляет концепцию предыдущего.
Оба проекта расположены на Soi Thappraya 15 в районе Nong Prue, South Pattaya — в непосредственной близости от Pratumnak Hill и примерно в 1.1 км от Walking Street. Архитектурная концепция — низкоплотная застройка (low-density), большое количество зелёных зон, японский эстетический код и полное отсутствие высотных башен. Этим Zenith принципиально отличается от высотных проектов Wongamat или Central Pattaya.
Zenith I — отмеченный наградами проект, определивший wellness-сегмент Паттайи: 3 корпуса по 7 этажей, 582 юнита на территории 6 раев (9,600 кв.м). Zenith II — масштабированная эволюция: 6 корпусов по 8 этажей, более 900 резиденций, территория 12 раев (19,200 кв.м) с шестиэтажным Wellness & Longevity Hub.
Концепция wellness-недвижимости Zenith Pattaya
Zenith Pattaya — первый в Паттайе жилой комплекс, построенный вокруг концепции здоровья и долголетия. Это не маркетинговая риторика, а архитектурный и функциональный принцип, реализованный в каждом решении проекта.
Там, где конкуренты предлагают стандартные бассейн + gym, Zenith интегрирует японскую онсен-культуру (onsen spa с горячими и холодными бассейнами, паровыми кабинами, саунами), боксёрский зал, йога-студию и клинику здоровья и долголетия. В Zenith II этот подход расширяется до отдельного 6-этажного wellness-здания с wellness & longevity clinic, массажными зонами, терапевтическими бассейнами и кровельными горячими источниками под открытым небом.
Ключевые wellness-принципы проекта:
- Low-density living: не более 7–8 этажей, большие открытые пространства между корпусами
- Japanese longevity philosophy: онсен, медитативные зен-сады, концепция «ma» (пустое пространство как элемент гармонии)
- Biophilic design: 70%+ юнитов в Zenith II выходят на лагунные бассейны и озелененные сады
- Health infrastructure: клиника, wellness boutique, ресторан здорового питания
- Privacy: контролируемый доступ с facial recognition, отсутствие транзитного потока чужих жителей
Этот блок — главное конкурентное преимущество Zenith перед всеми агрегаторами и листинговыми страницами: ни один конкурент не объясняет глубину wellness-концепции и её реальную ценность для резидента.
Типы квартир и планировки
Zenith I — форматы юнитов
Zenith I предлагает 582 юнита в трёх корпусах по 7 этажей. Все планировки спроектированы с акцентом на естественный свет, балконы и приватность:
- 1 Bedroom (Standard): 30–31.5 кв.м — компактный формат для одиночного проживания или сдачи в аренду; отдельная спальня, открытая кухня-гостиная, балкон
- 1 Bedroom Pool Access: 33–33.5 кв.м — юнит с прямым выходом к бассейну; наиболее высоколиквидный формат
- 2 Bedroom: 65 кв.м — просторная планировка с 2 спальнями, 2 санузлами, отдельной кухней и балконом
- 2 Bedroom Pool Access: 74 кв.м — расширенная двушка с прямым доступом к бассейну
Zenith II — расширенная линейка
Zenith II добавляет новые форматы для семейного и lifestyle-сегмента, размещённых в 6 корпусах по 8 этажей (~900 юнитов):
- 1 Bedroom: 34–58 кв.м (стандарт + увеличенный формат)
- 2 Bedroom (1 bath): 46–50 кв.м — компактный формат для пары
- 2 Bedroom (2 bath): 68–76 кв.м — флагманский семейный формат
- 3 Bedroom: 76–165 кв.м — от стандартного до люкс-пентхаус-класса
- 3 Bedroom Grand Suite (160 кв.м): просторные суиты с расширенной отделкой — редкий формат для South Pattaya
Цены на квартиры в Zenith Pattaya (2025–2026)
Средняя цена в Zenith I составляет ฿112,528/кв.м (~$3,294/кв.м) — в диапазоне от ฿2.79M до ฿8.88M. Zenith II вышел на pre-launch в январе 2026 года с ценами стандартных корпусов и VIP-корпусов.
Zenith I — актуальные цены (вторичный рынок + off-plan)
| Тип | Площадь | Цена (THB) | Цена (USD) |
|---|---|---|---|
| 1 Bedroom | 30 кв.м | ฿3,199,000 | ~$93,600 |
| 1 Bedroom Pool Access | 33.5 кв.м | ฿4,199,000 | ~$122,800 |
| 2 Bedroom | 65 кв.м | ฿6,949,000 | ~$203,300 |
| 2 Bedroom Pool Access | 74 кв.м | ฿8,880,000 | ~$259,900 |
*Вторичный рынок: от ฿2,495,000 (студийные и нижние этажи) до ฿10,499,000 (best units) *
Zenith II — цены pre-launch (январь 2026)
| Тип | Площадь | Стандарт A/B/E/F | VIP Building C/D |
|---|---|---|---|
| 1 Bedroom | 34 кв.м | ฿3,200,000 | ฿3,599,000 |
| 1 Bedroom | 54 кв.м | ฿5,399,000 | ฿5,699,000 |
| 2 Bedroom | 68 кв.м | ฿6,799,000 | ฿7,199,000 |
| 2 Bedroom | 72 кв.м | ฿7,199,000 | ฿7,649,000 |
| 3 Bedroom | 76 кв.м | ฿7,599,000 | ฿7,999,000 |
| 3 Bedroom Suite | 160 кв.м | ฿15,999,000 | ฿16,949,000 |
*Источник: официальный pre-launch DDProperty / January 2026 *
Foreign quota vs Thai quota: Foreign quota юниты в Zenith I доступны в рамках 49% иностранного лимита. Средства должны переводиться из-за рубежа в иностранной валюте. Планы рассрочки для Zenith II (foreign ownership): бронь ฿100,000 → 30% при подписании SPA → 4×15% в рассрочку → 10% при передаче.
Zenith Pattaya как инвестиция
Арендный рынок South Pattaya / Thappraya
South Pattaya и район Thappraya формируют стабильный арендный пул за счёт нескольких категорий арендаторов: долгосрочные экспаты (западные специалисты, пенсионеры), digital nomads и wellness-туристы — растущая аудитория с повышенными требованиями к инфраструктуре, которую Zenith закрывает полностью. По данным Pattaya rental market report (сентябрь 2025), доходность в Паттайе составляет 5–8% gross в зависимости от типа юнита:
| Тип | Gross Yield | Аренда/месяц (THB) |
|---|---|---|
| Studio / 1BR (30–34 кв.м) | 7–8% | ฿10,000–18,000 |
| 1BR (50+ кв.м) | 6–7% | ฿15,000–25,000 |
| 2BR | 5–7% | ฿28,000–40,000 |
| 3BR | 4–6% | ฿40,000–60,000 |
ROI-оценка (базовый сценарий, 1BR Zenith I)
- Стоимость покупки: ฿3,199,000 (~$93,600)
- Целевая аренда: ฿16,000/месяц = ฿192,000/год
- Gross yield: ~6.0%
- После management fee 15%: Net yield ~5.1%
- Прирост стоимости (5 лет, +5%/год): +฿880,000 (~$25,700)
- Суммарный 5-летний ROI: ~10–12% годовых
Ликвидность: Zenith — brand-проект с узнаваемой концепцией. Wellness-кондо формирует собственный спрос — аудитория wellness-lifestyle buyer рассматривает именно такой формат и сравнивает Zenith напрямую с Embassy Life, Riviera Beverly Hills. Ликвидность выше среднего для South Pattaya.
Капитализация: Off-plan покупка Zenith II (2026, completion 2029) обеспечивает строительный апсайд — исторически off-plan премиум в Паттайе составляет 15–25% за период строительства при грамотном входе на pre-launch.
Zenith I vs Zenith II: детальное сравнение
Это — один из наиболее важных вопросов для покупателя. Разберём оба проекта по ключевым параметрам:
| Параметр | Zenith I | Zenith II |
|---|---|---|
| Статус | Off-plan → сдача Q4 2028 | Pre-launch (офиц. запуск янв. 2026), сдача 2029 |
| Корпусов | 3 здания × 7 этажей | 6 зданий × 8 этажей |
| Юнитов | 582 | ~900 |
| Территория | 6 раев (9,600 кв.м) | 12 раев (19,200 кв.м) |
| Средняя цена/кв.м | ฿112,528 | ฿105,000–120,000 (pre-launch) |
| Минимальная цена | ฿2.79M | ฿3.2M |
| Максимальная цена | ฿8.88M | ฿16.95M |
| Wellness Hub | Отдельный блок (onsen, gym, yoga) | 6-этажный отдельный корпус |
| Форматы юнитов | 1BR, 2BR | 1BR, 2BR, 3BR, Grand Suite |
| Онсен | Да (hot/cold pools, steam, sauna) | Да + 4 onsen pools на крыше |
| Лагунные бассейны | Бассейны на территории | 4 resort-style lagoon pools |
| Wellness клиника | Нет | Да — выделенная onsite клиника |
| Co-working | Нет | Да — 3 переговорных + lounge |
| Ресторан | Onsite restaurant | Signature healthy restaurant |
| Паркинг | Да | Подземный паркинг |
| Facial recognition | Нет | Да — система контроля доступа |
| Sea view / garden view | Частично | 70%+ юнитов с видом на lagoon/garden |
| Booking Fee | По согласованию | ฿100,000 |
| Рассрочка (иностранцы) | Да | 30% + 4×15% + 10% |
Вывод по сравнению: Zenith I — компактный формат для инвестора в аренду с бюджетом $80,000–$130,000, более ранний вход в готовый продукт. Zenith II — масштабная эволюция с расширенной wellness-экосистемой, более широкой линейкой планировок (включая 3BR) и наибольшим потенциалом капитализации за счёт off-plan статуса и более крупной территории.
Расположение Thappraya / South Pattaya
Soi Thappraya 15 — тихий жилой переулок в South Pattaya, зажатый между оживлённым Thappraya Road и зелёным Pratumnak Hill. Это баланс: не туристическая зона первой линии, но и не изолированная периферия. До Pratumnak Beach — менее 15 минут пешком; до Jomtien Beach — 5–10 минут на транспорте; до Walking Street — ~1.1 км.
Транспортная доступность:
- Центр Паттайи (Central Pattaya / Pattaya Beach): 5–10 минут на такси
- Jomtien Beach Road: ~2 км / 5 минут
- Terminal 21 Pattaya: ~3.5 км
- Tesco Lotus / Makro South Pattaya: ~2 км
- Международный аэропорт У-Тапао: ~40 км / 45 минут
- Суварнабхуми (Бангкок): ~130 км / 1.5 часа
Инфраструктура района:
- Ночной рынок Thappraya (рестораны, street food, масссаж) — в пешей доступности
- Международные больницы: Pattaya International Hospital (~3 км), Bangkok Hospital Pattaya (~7 км)
- Школы: Regents International School, St Andrews — в пределах 5–10 км
- Супермаркеты: Tops / Tesco / Villa Market — 5–10 минут
- Pratumnak Hill — престижный жилой район прямо напротив, создаёт статусный контекст для локации
Facilities Zenith Pattaya
Zenith I — инфраструктура wellness-класса
- TechnoGym® Fitness Center — профессиональное оборудование международного класса
- Japanese Onsen Spa — горячие бассейны, холодные plunge pools, паровые комнаты, сауны, открытый горячий сад-источник
- Boxing Zone — полноценный боксёрский ринг
- Yoga Studio — отдельное помещение для практик
- Swimming Pools — на открытой территории с ландшафтным озеленением
- Onsite Restaurant — отдельная кухня, кафе самообслуживания
- 24/7 Security + CCTV
- Просторное лобби / Reception
- Male/Female Change Rooms с душевыми и шкафчиками при всех зонах
Zenith II — расширенный Wellness & Longevity Hub
- 4 resort-style lagoon pools сквозь японские зен-сады
- Этаж 3 (Hub): Infinity pool + jacuzzi + массажная зона
- Этаж 4 (Hub): Fitness (Technogym®) + Yoga & Mobility Studio
- Этаж 5 (Hub): Japanese On-sen (пар + сауна + hot/cold plunge pools)
- Этаж 6 (Hub): Infinity shallow pool с sunken sun-loungers + 4 onsen pools + Zen garden
- Wellness & Longevity Clinic — профессиональная медицинская поддержка резидентов
- Co-working lounge + 3 private meeting rooms
- Signature Healthy Restaurant с садовой террасой
- Wellness Boutique Shop
- Underground Parking — полноценный подземный паркинг
- Facial Recognition Access Control — biometric security
- Mailbox Room для каждого резидента
Как иностранцу купить квартиру в Zenith Pattaya
Правовая основа: Foreign Quota 49%
Иностранцы имеют право приобретать кондоминиумы в Таиланде в полное freehold-владение (Chanote на своё имя) в соответствии с Законом о кондоминиумах Таиланда (B.E. 2522). Единственное ограничение — иностранная доля в проекте не должна превышать 49% от продаваемой площади, остальные 51% — Thai quota.
В Zenith II предусмотрены планы рассрочки специально для иностранных покупателей:
- Бронирование: ฿100,000 (снимает юнит с рынка)
- Подписание SPA: 30% от стоимости (минус бронь)
- 4 рассрочки по 15% (с интервалом ~4 месяца)
- Финальный платёж 10% — при Land Office Transfer
FET-форма: обязательное условие
Для регистрации иностранной собственности в Land Department покупатель предоставляет FET (Foreign Exchange Transaction) — банковский документ о поступлении средств из-за рубежа в иностранной валюте. Без него оформление freehold невозможно.
Налоги и сборы при регистрации
| Статья | Ставка | Плательщик |
|---|---|---|
| Transfer Fee | 2% от оценочной стоимости | Обычно 50/50 |
| Withholding Tax | Прогрессивный (физ. лицо) | Продавец |
| Stamp Duty | 0.5% (владение >5 лет) | Продавец |
| Specific Business Tax | 3.3% (владение <5 лет) | Продавец |
| Юридические услуги | ฿15,000–50,000 | Покупатель |
Для иностранного покупателя реальные затраты при регистрации — ~1–2% от оценочной стоимости объекта (transfer fee + юрист). Продавец несёт налоговую нагрузку.
Процесс покупки (пошагово)
- Выбор юнита — определить корпус, этаж, вид, тип (pool access / garden / standard); проверить статус foreign quota
- Резервация — внести booking fee ฿100,000; юнит фиксируется за покупателем
- Due diligence — проверка title deed (Chanote / NOR3), задолженностей по maintenance fee, статуса застройщика; рекомендован адвокат
- SPA (Sales & Purchase Agreement) — подписание основного договора в течение 14–30 дней; выплата следующего платежа (30%)
- Перевод средств из-за рубежа — отправка на тайский банковский счёт в иностранной валюте; сохранение FET-квитанции (TorTor3/Tor3)
- Рассрочка — поэтапные выплаты по графику (Zenith II: 4×15%)
- Land Office Transfer — финальный визит в Land Department (лично или через нотариальную доверенность); оплата transfer fee; регистрация Chanote на имя покупателя
- Получение ключей — передача ключей и Chanote после финансового расчёта
Весь процесс от бронирования до ключей — 4–8 недель (готовый вторичный объект) или до завершения строительства (off-plan).
Рынок Zenith Pattaya сейчас
На вторичном рынке по Zenith представлено несколько десятков активных лотов через mypattayarealestate.com, propertyhub.in.th и другие агрегаторы. Цены вторичного рынка — от ฿2,495,000 (нижние этажи, частичная мебель) до ฿10,499,000 (2BR лучшие юниты). Ценовой тренд в South Pattaya и Jomtien — uptrend согласно Hipflat.
Покупательские национальности в районе South Pattaya: British, German, Scandinavian (~30%), Russian и СНГ (~20%), Thai (~51% Thai quota), Китай (~15%), Ближний Восток (~5%). Wellness-концепция привлекает прежде всего европейских покупателей с ориентацией на здоровый образ жизни.
Тренды рынка 2025–2026:
- Рост спроса на wellness-недвижимость post-COVID во всём мире, включая Паттайю
- Оживление off-plan рынка: Zenith II получил большой отклик при официальном запуске 9–10 января 2026 года
- Развитие EEC (Eastern Economic Corridor) поддерживает долгосрочный спрос
- South Pattaya / Thappraya — нижняя ценовая точка vs North Pattaya, хорошее соотношение цена/качество
Для кого подходит Zenith Pattaya
Lifestyle-покупатель — Zenith создан именно для тех, кто хочет жить, а не только инвестировать. Онсен, TechnoGym, зен-сады — это ежедневный lifestyle, недоступный в обычных кондо.
Экспат (долгосрочное проживание) — комфортный район без туристического шума, развитая инфраструктура, международные больницы, школы поблизости. Идеально для семей и пар.
Пенсионный формат (retirement) — Паттайя входит в топ мировых retirement destinations. Wellness-кондо с медицинской клиникой на территории — именно тот формат, который выбирают серьёзные пенсионные покупатели.
Инвестор в аренду — 1BR юниты в диапазоне ฿3.2–4.2M дают gross yield 6–7% на фоне стабильного спроса экспатов и wellness-туристов. Управляемая заполняемость через профессиональный rental management.
Second home — для тех, кто чередует Паттайю с другой резиденцией. Небольшой поддерживаемый проект со строгой управляющей компанией.
Projects Nearby (Проекты рядом)
Embassy Life — luxury high-rise на Jomtien 2nd Road (~1.5 км от Zenith). Концепция «classic luxury + holistic wellbeing», высотный формат. Средняя цена продажи — $3,799/кв.м, тренд uptrend по Hipflat (63 предложения в активной продаже). Embassy Life — ближайший конкурент по wellness-нарративу, но принципиально другой по формату: высотный vs low-rise, городской vs resort.
Riviera Beverly Hills Jomtien — проект №9 от Riviera Group, 3 корпуса × 8 этажей, 445 юнитов на территории 5 раев, расположен на Soi Thepprasit 9 в Jomtien. Premium-класс с фирменной riviera-отделкой. Схожий ценовой диапазон с Zenith, но без выраженной wellness-концепции.
Riviera Santa Monica — более ранний проект Riviera Group вблизи Jomtien 2nd Road, в пешей доступности от Jomtien Beach. Рассматривается как boutique-альтернатива для тех, кто ищет beachfront proximity.
Pratumnak condos — элитные проекты напротив Zenith (через Thappraya Road): Grand Solaire (67 этажей, 2326 юнитов — от ฿3.62M), The Vision (23 этажа, 221 юнит — от ฿2.7M), The Sands (27 этажей, beachfront Pratumnak). Это more high-rise формат, ориентированный на sea view — против зен-камерности Zenith.
Часто задаваемые вопросы (FAQ)
Может ли иностранец купить квартиру в Zenith Pattaya?
Да — в рамках foreign quota (до 49% площади здания) иностранец получает полное freehold-владение с Chanote на своё имя. Средства должны переводиться из-за рубежа в иностранной валюте.
Сколько стоит квартира в Zenith Pattaya?
Zenith I: от ฿2,495,000 (вторичный рынок) до ฿8,880,000. Zenith II: от ฿3,200,000 (1BR 34 кв.м) до ฿16,949,000 (3BR Grand Suite 160 кв.м) по pre-launch ценам.
Zenith I или Zenith II — что лучше выбрать?
Zenith I: более ранний вход, более низкая минимальная цена, ориентирован на 1BR–2BR инвесторов. Zenith II: масштабнее, современнее, включает 3BR и Grand Suite, wellness-инфраструктура принципиально глубже (6-этажный Hub, клиника, onsen roof). Если горизонт инвестиции 3+ года — Zenith II имеет более высокий off-plan апсайд.
Какая аренда в Zenith Pattaya?
1BR (30–35 кв.м): ฿12,000–18,000/месяц; 2BR: ฿28,000–38,000/месяц. Wellness-проекты исторически удерживают арендную ставку выше среднего по районам за счёт целевой аудитории.
Какой ROI и доходность?
Gross yield — 5.5–7.5% в зависимости от типа юнита и модели управления. Net yield при профессиональном управлении — 4.5–5.5%. Суммарный 5-летний ROI с учётом капитализации — 10–13% годовых.
Какие налоги при покупке?
Для иностранного покупателя: преимущественно 1% от оценочной стоимости (transfer fee) + юрист ฿15,000–50,000. Итого ~1.5–2% расходов покупателя. Продавец несёт withholding tax + SBT/stamp duty.
Как далеко от пляжа?
До Jomtien Beach — ~1.5–2 км (~5 минут на машине/байке). До Pratumnak Beach — ~1.5 км. До пляжа Walking Street area — ~1.5–2 км. Zenith не позиционируется как beachfront — это wellness resort in South Pattaya, а не beach condo.
Разрешены ли домашние животные?
Информация о pet policy для Zenith I и Zenith II официально не объявлена в публичных источниках — необходимо уточнять в juristic office проекта или у застройщика Heights Holdings.
Нужно ли присутствовать лично при сделке?
Для off-plan объектов подписание SPA возможно дистанционно. Land Office Transfer можно провести через нотариальную доверенность (Power of Attorney), заверенную у тайского нотариуса или в консульстве.
Доступна ли ипотека для иностранца?
Тайские банки практически не предоставляют ипотеку иностранцам без постоянного ВНЖ. Оба Zenith-проекта предлагают developer installment plan — альтернативу ипотеке для покупателей off-plan.
Стоит ли покупать Zenith Pattaya
Аргументы «за»:
- Первый и единственный wellness & longevity кондоминиум Паттайи — уникальное рыночное позиционирование
- Low-density, privacy, японская эстетика — редкость в перегреваемом рынке Паттайи
- Zenith II — масштабированный off-plan актив с потенциалом апсайда 15–25% за строительный период
- Стабильный gross yield 5.5–7.5% на аренде
- Тренд uptrend в South Pattaya / Jomtien
- Привлекательная точка входа ($93,000–$130,000 для 1BR) на фоне Wongamat и Pratumnak
- Развивающийся wellness-туризм поддерживает долгосрочный спрос
Аргументы «против»:
- Не beachfront — до пляжа нужен транспорт
- Off-plan риск (оба проекта в стадии строительства — Zenith I Q4 2028, Zenith II 2029) — нет живого объекта на руках
- South Pattaya vs North Pattaya: для некоторых инвесторов Wongamat Beach престижнее
- Вторичный рынок Zenith I ещё формируется — ликвидность ниже, чем у готовых Riviera Wongamat / Zire
Инвестиционная оценка: B+ / рекомендуется для диверсификации портфеля. Zenith Pattaya — нишевый продукт с чётким позиционированием и растущим спросом wellness-сегмента. Оптимальная стратегия: 1BR pool access в Zenith II на стадии pre-launch (฿4–5M), горизонт 4–5 лет (строительство + первые 1–2 года аренды) — максимальный суммарный ROI. Для немедленного рентального дохода — вторичный рынок Zenith I, 1BR, нижние-средние этажи.
Данные актуальны на февраль 2026 года. Цены, статус квоты и рассрочки подлежат проверке на дату сделки. Рекомендуем привлечь лицензированного юриста по тайской недвижимости перед подписанием любых документов.