1. Краткий вывод (Executive Summary)
Покупка недвижимости в Таиланде сама по себе не создает «автоматического ВНЖ»: легальное пребывание всегда оформляется через конкретную визовую категорию и/или продление пребывания (extension of stay) по правилам Immigration.
Даже в той редкой конструкции, где инвестиция в недвижимость прямо учитывается миграцией, речь идет не о «ВНЖ», а о продлеваемом разрешении на пребывание на 1 год при выполнении условий инвестиционного основания.
Ключевой пример — инвестиционное продление пребывания при вложении от 10 млн бат: для него заранее требуется Non-Immigrant visa, а затем доказываются перевод средств из‑за рубежа и факт инвестиции (в т.ч. покупка/аренда кондоминиума, депозит, гособлигации) на требуемую сумму.
Это означает, что «куплю квартиру — получу визу» в корректной формулировке выглядит иначе: «куплю актив — смогу попробовать соответствовать требованиям определенного продления/визы», и только если выполнены все юридические критерии.
В Таиланде широко продается маркетинговый миф о “golden visa за квартиру”, но в текстах публичных правил по инвестиционному пребыванию описывается именно механизм продления на 1 год при инвестиции (и перечень допустимых активов), а не выдача постоянного статуса.
Покупка кондоминиума иностранцем возможна, но ограничена законом: иностранная доля в проекте не должна превышать 49% общей площади всех юнитов, а покупатель должен соответствовать требованиям «foreign ownership».
Также для иностранных покупателей кондоминиума, не имеющих ПМЖ/особого статуса, в правовых объяснениях отдельно подчеркивается валютный аспект: для оформления права собственности обычно требуется завести иностранную валюту в Таиланд (или использовать соответствующие счета) для оплаты покупки.
Если цель — долгосрочно жить в Таиланде, на практике чаще рассматривают не недвижимость, а долгосрочные визовые режимы: Thailand Privilege (5–20 лет по программе членства), LTR (10-летняя резиденция для отдельных категорий), Smart Visa (для целевых индустрий/стартапов), пенсионные основания, а также DTV (5-летняя виза с режимом пребывания 180+180 дней на въезд).
DTV (Destination Thailand Visa) официально описывается как 5-летняя виза с правом находиться до 180 дней и возможностью продления еще на 180 дней; среди требований указывается финансовое подтверждение не менее 500 000 бат и консульский сбор (в примере консульства) 340 USD.
LTR в публичных материалах посольств/консульств описывается как 10-летняя программа для «высокопотенциальных иностранцев», где для категории Wealthy Global Citizen фигурируют пороги активов от 1 млн USD и инвестиции в Таиланде от 500 000 USD (в т.ч. в тайскую недвижимость).
При этом по обновлениям правил LTR в 2025 году указывалось изменение: для wealthy global citizens отменили требование по персональному доходу, сместив акцент на инвестиции от 500 000 USD при общем объеме активов от 1 млн USD.
Thailand Privilege (бывшая Elite) — это не «инвестиционная виза за недвижимость», а программа членства; ее связь с покупкой жилья обычно носит бытовой/маркетинговый характер («удобно жить, если есть квартира»), а не юридический («квартира = основание статуса»).
ПМЖ (Thai Permanent Residence) и тем более гражданство — отдельные, значительно более сложные правовые уровни, которые не возникают из факта владения квартирой и обычно предполагают многолетний миграционный и налоговый трек.
Важно: если в рекламе обещают «ВНЖ/ПМЖ за покупку квартиры», корректно требовать ссылку на конкретный нормативный механизм Immigration с перечнем документов и условий (а не на “пакет” застройщика).
2. Можно ли получить ВНЖ в Таиланде при покупке недвижимости?
Почему Таиланд не «продает ВНЖ за квартиру»
В публичных разъяснениях по инвестиционному пребыванию логика устроена так: сначала у иностранца должен быть корректный базовый иммиграционный статус (Non-Immigrant visa), затем — юридически подтвержденная инвестиция и пакет документов, после чего может рассматриваться продление пребывания на инвестиционном основании.
Это принципиально отличается от моделей некоторых стран, где инвестиция автоматически запускает процедуру вида на жительство как отдельного статуса.
Временное пребывание vs. постоянный статус
Для практического понимания полезно жестко разделять уровни:
- Виза (visa): право въезда/основание для въезда, выдается консульством/по e‑Visa.
- Разрешение на пребывание (permission/extension of stay): срок нахождения внутри страны, оформляется/продлевается в иммиграции.
- ПМЖ (Permanent Residence): отдельный постоянный статус (не равен “долгой визе”).
- Гражданство: отдельная процедура, не связанная автоматически с недвижимостью.
Что такое Thai Permanent Residence (PR)
PR — это не «продление визы на 5–10 лет», а отдельный режим постоянного проживания, который обычно требует длительного легального проживания на подходящих основаниях и прохождения формальных этапов (подача, проверка, интервью, сроки рассмотрения).
Квоты и дополнительные требования
Вокруг PR часто фигурируют ежегодные квоты и оценочные элементы (включая язык/интеграцию и налоговую историю), поэтому воспринимать PR как «продукт, который можно купить квартирой» методологически неверно.
Юридическая реальность: инвестиционное основание, описанное в публичных правилах, дает продлеваемое пребывание на 1 год при соблюдении условий и наличии Non-Immigrant визы, а не автоматический переход к PR.
3. Какие визы реально возможны при покупке недвижимости
Ниже — легальные сценарии, где недвижимость может быть (а) прямым элементом доказательной базы, (б) косвенным фактором комфорта, (в) вообще не иметь юридического значения.
3.1 Investment Visa (Non-Immigrant B + Investment Extension)
Суть механизма. Публичные разъяснения описывают продление пребывания на 1 год (renewable yearly) при инвестиции от 10 млн бат и выполнении документальных требований.
Минимум 10 млн бат и допустимые активы. В качестве инвестиции перечисляются варианты: покупка или аренда кондоминиума, фиксированный депозит в тайском банке, покупка государственных/госкорпоративных облигаций; допускается комбинация активов, если суммарно выполняется порог.
Condominium: только юридически «иностранный» юнит. Иностранная доля в кондоминиум‑проекте ограничена 49% общей площади, и покупка должна соответствовать правилам foreign ownership.
Базовая виза и документы. В требованиях прямо указано: нужен Non-Immigrant visa, подтверждение перевода средств из‑за рубежа, договор купли-продажи и зарегистрированный титул (title deed) или долгосрочная аренда (для аренды), плюс форма TM.7 в составе пакета на продление.
Что не дает. Само по себе инвестиционное продление — это не разрешение на работу и не «ВНЖ/ПМЖ», а иммиграционный режим пребывания; вопросы трудоустройства/разрешений рассматриваются отдельно от факта владения квартирой.
3.2 Thailand Privilege (бывшая Elite)
Суть. Это долгосрочное пребывание через программу членства (membership), а не иммиграционная «инвестиционная виза» за недвижимость.
Сроки. В публичных описаниях пакетов встречаются уровни на 5, 10, 15 и 20 лет.
Стоимость участия (ориентиры). Публично заявляемые сборы по пакетам приводятся, например, как 650 000 бат (5 лет), 900 000 бат (5 лет), 1 500 000 бат (10 лет), 2 500 000 бат (15 лет), 5 000 000 бат (20 лет).
Связь с покупкой недвижимости. Квартира может быть бытовым аргументом («есть где жить»), но юридически членство не следует из покупки и покупка не следует из членства.
Важно: привязка “купите квартиру — получите Thailand Privilege” является маркетинговой конструкцией и не равна правовому основанию, потому что в публичной логике программы фигурирует членский взнос/пакет, а не титул собственности.
3.3 LTR Visa (Long-Term Resident)
Суть и горизонты. LTR описывается как 10-летняя программа для отдельных категорий (в т.ч. Wealthy Global Citizen / Wealthy Pensioner), где тайская недвижимость может быть одним из видов допустимой инвестиции.
Wealthy Global Citizen: инвестиция и активы. В материалах по критериям указывается порог активов от 1 млн USD и инвестиция в Таиланде от 500 000 USD (гособлигации/FDI/тайская недвижимость).
Обновления по доходу. В 2025 году отмечалось изменение: для wealthy global citizens убрали требование по персональному доходу, сохранив логику “активы от 1 млн USD + инвестиция от 500 000 USD”.
Wealthy Pensioner (LTR). Для категории wealthy pensioner в описаниях фигурируют пороги дохода 80 000 USD/год или 40 000 USD/год при дополнительной инвестиции 250 000 USD (в т.ч. в тайскую недвижимость).
3.4 Smart Visa
Кому подходит. Smart Visa — инструмент для специалистов/инвесторов/стартап‑фундеров в целевых индустриях, где ключевым элементом является подтверждение квалификации от SMART VISA unit (BOI), а не владение недвижимостью.
Сроки. В публичном описании документов указываются сроки действия в диапазоне 6 месяцев, 1 год, 2 года, 3 года, 4 года (в зависимости от категории).
Процедурная логика. BOI‑страницы по выдаче визы подчеркивают важность “notification/endorsement letter” и процедурные требования на момент “visa issuance appointment”.
3.5 Пенсионная виза (50+)
Два разных слоя. В обсуждениях часто смешивают классические пенсионные визы/продления (категории O/O‑A/O‑X и их варианты) и LTR‑категорию Wealthy Pensioner.
Что можно сказать юридически безопасно. Возрастной критерий (50+) и финансовые доказательства являются центральными элементами пенсионных оснований, но конкретные пороги зависят от типа визы/места подачи и должны сверяться с актуальными требованиями консульства/иммиграции.
Если рассматривать LTR‑пенсионера. В публичном описании LTR wealthy pensioner фигурируют пороги дохода 80 000 USD или 40 000 USD при инвестиции 250 000 USD, где “Thai property” упоминается как один из видов инвестиции.
3.6 DTV Visa (Destination Thailand Visa)
Кто может получить. В требованиях DTV указывается, что виза предназначена, в частности, для “workcation” (удаленная работа на внешнего работодателя/как фрилансер) и для участия в определенных активностях (курсы, спорт‑тренировки, медицинские программы, семинары, фестивали), а также для сопровождения семьи.
Сроки пребывания и валидность. Описано: валидность визы 5 лет; на каждый въезд — пребывание до 180 дней, с возможностью продления еще на 180 дней, после чего требуется выезд и можно въехать снова в рамках валидности визы.
Финансы и сбор. Среди документов указан финансовый минимум 500 000 бат; пример визового сбора указан как 340 USD (в валюте и по правилам конкретного консульства).
Подходит ли владельцам недвижимости. Владение квартирой не является условием DTV; практический смысл — в предсказуемом режиме пребывания, а не в «привязке к собственности».
Таблица: что реально дает каждая опция
4. Можно ли иностранцу владеть недвижимостью в Таиланде?
Condo freehold и лимит 49% (foreign quota)
По разъяснениям правовой практики, иностранное владение в кондоминиуме ограничено 49% общей площади всех юнитов, и покупатель должен соответствовать требованиям foreign ownership.
Валютный режим оплаты
Отдельно подчеркивается, что иностранцы без PR/особого статуса должны завести в Таиланд иностранную валюту (или использовать предусмотренные режимом счета/переводы) для покупки и регистрации права собственности на кондоминиум.
Земля (land) и альтернативные конструкции
Прямое владение землей иностранцами в Таиланде в общем случае ограничено, поэтому на рынке часто встречаются альтернативы (долгосрочная аренда/leasehold, структуры через компании), но каждая из них имеет юридические риски, которые нельзя “обнулить” рекламой “виза за землю/дом”.
Leasehold 30+30+30 и company structure: про риски
Долгосрочная аренда и “company structure” требуют внимательной юридической проверки: важно отделять зарегистрируемые права (lease, superficies и т.п.) от неформальных обещаний продавца.
Наследование
Наследование недвижимости иностранцем/иностранных активов в Таиланде требует планирования (завещания, процедурные шаги, проверка ограничений по титулу), и само владение квартирой не создает наследнику миграционного статуса.
Юридическая реальность: собственность — это вещное право (property right), а виза/пребывание — административно-иммиграционный режим; это разные “контуры” права, которые пересекаются документально, но не превращаются друг в друга автоматически.
5. Какие привилегии дает покупка недвижимости
Покупка жилья почти всегда дает бытовые преимущества: постоянный адрес, предсказуемость расходов, удобство при подтверждении проживания и коммуникации с сервисами.
С миграционной точки зрения недвижимость может помогать как часть доказательной базы (например, в инвестиционном продлении — через договор/титул и сумму инвестиции), но не заменяет отдельное визовое основание и пакет документов.
Что недвижимость не дает сама по себе:
- Не дает автоматического права на долгосрочную визу или “ВНЖ”.
- Не дает права работать.
- Не “переводит” в PR/гражданство.
6. Сценарии для граждан Казахстана
Короткое пребывание: безвиз/въезд по соглашениям
В публичных сообщениях о межгосударственном соглашении Казахстан–Таиланд указывался режим безвизовых кратких поездок до 30 дней, при этом суммарно — не более 90 дней в любой 180-дневный период, а для более долгого пребывания требуется соответствующая виза.
Туристические продления: осторожно с логикой “жить по туризму”
Даже если краткосрочный въезд доступен, стратегия “постоянно жить на туристических продлениях” обычно уязвима по рискам отказа во въезде/вопросам на границе, поэтому для постоянного проживания лучше опираться на долгосрочную визу.
Долгосрочные варианты (структурно)
Для казахстанцев (как и для большинства иностранцев) долгосрочная модель чаще всего выглядит так:
- DTV, если формат “удаленная работа/активности” соответствует профилю, с 5-летней валидностью и 180+180 днями пребывания на въезд.
- LTR, если выполняются пороги активов/инвестиций (включая инвестиции в недвижимость как один из вариантов) и проходит комплаенс.
- Thailand Privilege, если подходит формат членства и бюджет, при этом покупка квартиры не является юридическим условием.
7. Сценарии для граждан России
Въезд и продления: почему важно проверять актуальные правила
Для россиян режимы въезда в Таиланд в последние годы часто менялись, поэтому “универсальные цифры” из статей и форумов быстро устаревают; корректный источник — актуальная информация конкретного консульства/официального e‑Visa и иммиграции на дату поездки.
Практически рабочие долгосрочные траектории (без мифов)
Если цель — жить долго и легально, логика выбора обычно строится не вокруг “квартиры”, а вокруг визовой категории:
- DTV: 5-летняя валидность, 180+180 дней пребывания на въезд, финансовое подтверждение 500 000 бат.
- LTR: пороги по активам/инвестициям; недвижимость может быть частью инвестиции, но не “магическим ключом”.
- Thailand Privilege: долгосрочное пребывание через членство на 5–20 лет (по пакету).
- Investment extension: если есть готовность выполнять требования инвестиции от 10 млн бат и документально доказывать перевод/инвестицию в соответствии с правилами.
8. Стоимость виз: ориентиры (что именно платить)
Корректно делить расходы на четыре слоя: государственные сборы, “замораживаемые” суммы (депозиты/инвестиции), стоимость членства/программ, и регулярные административные расходы (продления, отчеты, переводы документов).
Государственные сборы (примеры из публичных требований)
Для DTV в примере консульских требований указан визовый сбор 340 USD (с оплатой по правилам конкретного консульства), при этом условия пребывания привязаны к 180 дням и продлению на 180 дней.
Депозиты и инвестиции (как “условие”, а не “плата”)
Инвестиционное продление пребывания описывается через пороги 10 млн бат (или 3 млн бат в старом режиме при соблюдении условий), а допустимые формы включают кондоминиум/аренду, фиксированный депозит, облигации.
LTR использует пороги в USD и допускает инвестиции в тайскую недвижимость как один из инструментов (вместе с гособлигациями и FDI).
Членство (Thailand Privilege)
Публичные ориентиры по пакетам приводятся в диапазоне от 650 000 до 5 000 000 бат в зависимости от срока/уровня.
9. Как получить ПМЖ в Таиланде
ПМЖ (Thai Permanent Residence) — это отдельный статус, который обычно требует длительного легального проживания в Таиланде на подходящих основаниях, устойчивой документальной истории и прохождения процедуры рассмотрения (включая интервью и проверку документов).
Методологически важно: квартира может быть “плюсом” как актив/якорь, но не является юридическим “переключателем” на PR, потому что PR — иммиграционная процедура и решение государства, а не следствие покупки.
Типовая корректная траектория — сначала выбрать устойчивую визовую категорию (DTV/LTR/Privilege/работа/инвестиционное пребывание), затем поддерживать непрерывность статуса и документальную дисциплину, и только потом рассматривать PR как следующий уровень.
Важно: любые “точные” сроки и пороги по PR должны проверяться по актуальным правилам Immigration на год подачи, потому что процедура чувствительна к изменениям регламента и административной практике.
10. Мифы и маркетинговые манипуляции
Миф: «Золотая виза за 10 млн бат»
Юридически корректная формулировка из публичных правил: при инвестиции от 10 млн бат возможно продление пребывания на 1 год (renewable yearly) при наличии Non‑Immigrant визы и документальном подтверждении перевода средств и инвестиции, а не “выдача ВНЖ/ПМЖ”.
Миф: «Гарантированный ВНЖ при покупке квартиры»
В требованиях инвестиционного пребывания перечислены документы и условия (Non‑Immigrant, переводы, договор/титул, TM.7 и т.п.), что по смыслу исключает “автоматизм” только от факта покупки.
Миф: «ПМЖ через 1 год владения»
Инвестиционный механизм описан как годовое продление, а не как канал автоматического PR.
Миф: «Недвижимость дает гражданство»
Правовой переход к гражданству не следует из владения имуществом; это отдельный статус с отдельной процедурой и критериями, не заменяемыми титулом собственности.
11. Стратегия: если цель — жить постоянно
Практически устойчивая логическая модель выглядит так:
Покупка недвижимости → выбор правильной визовой категории → соблюдение режима пребывания и отчетности → (при необходимости) налоговая резидентность как следствие фактического проживания → долгосрочная резиденция/PR → гражданство.
В этой модели недвижимость — инструмент (комфорт, инвестиция, подтверждаемые документы), а “право жить” обеспечивается выбранной визой и корректным продлением/соблюдением правил.
Нейтральный вывод: квартира в Таиланде может быть частью инвестиционной или бытовой стратегии, но легальное долгосрочное пребывание строится на визовых категориях (DTV/LTR/Thailand Privilege/инвестиционное пребывание и др.) и строгой документальной логике, а не на обещании “ВНЖ за покупку”.