Обновлено: май 2026 | Время чтения: 12 минут
В Таиланде существует жилищный кризис, о котором почти не говорят вслух. Не потому что данных нет — данные публичны, они лежат на сайте Банка Таиланда и Центра информации о недвижимости (REIC). А потому что все институты, которые должны были бы говорить об этом первыми, имеют прямой финансовый интерес молчать.
Эта статья — о цифрах, которые объясняют, почему тайский рынок жилья ведёт себя не как рынок.
Масштаб: 1,64 млн пустых домов
По данным Тайского центра исследований и оценки недвижимости (AREA), опубликованным в ноябре 2025 года, по всему Таиланду пустуют 1,64 млн жилых единиц. Их совокупная стоимость на бумаге — 3,45 трлн бат, что примерно равно годовому бюджету тайского государства.
Больше всего пустого жилья сконцентрировано в Бангкоке и его окрестностях — свыше 730 000 объектов. Кондоминиумы составляют 58% всего пустующего фонда в столичном регионе. Доля вакантных кондо достигла 24,8% — почти каждый четвёртый юнит пустует.
Особенно уязвим массовый сегмент: кондо ценой до 500 000 бат имеют долю вакантности 21,1% и быстро деградируют из-за неоплачиваемых взносов на обслуживание. <br>
Что это значит на практике: если вы едете вечером по любому тайскому городу и смотрите на жилые комплексы — значительная часть тёмных окон это не спящие жильцы. Это никем не занятые квартиры, за которые кто-то платит или уже не платит ипотеку.
Почему цены не падают — хотя должны
Базовая экономика проста: если товар не покупают, его цена падает. На тайском рынке жилья это правило не работает. Объекты стоят по одной цене годами — 3, 4, 5 лет — без покупателей.
Причина — в структуре стимулов.
Когда банк изымает жильё за неуплату ипотеки, оно становится «неработающим активом» на балансе банка. Банк сам определяет, по какой стоимости учитывать этот актив. Если банк продаст изъятый дом по реальной рыночной цене — скажем, за 900 000 бат вместо 3 000 000 бат, по которым выдавался кредит — это вынудит переоценить все аналогичные объекты в районе.
Переоценка одного объекта потянет за собой переоценку всех остальных. Это означает, что балансы банков, застройщиков и фондов немедленно отразят реальное положение дел. А реальное положение дел означает, что весь сектор жилой недвижимости Таиланда был переоценён в разы.
Поэтому банки предпочитают не продавать. Они держат изъятую недвижимость на балансе по номинальной стоимости — иногда десятилетиями. Задокументированы случаи объектов, простоявших заброшенными более 20 лет, потому что никто не готов зафиксировать реальную цену продажи.
Цифры, которые рынок скрывает
Ипотечный кризис
По данным Национального кредитного бюро (NCB) и Банка Таиланда:
- Просроченные ипотечные кредиты (NPL, более 90 дней) в Q1 2025 достигли 232 млрд бат — рост на 16,5% год к году
- Число проблемных ипотечных счетов — 156 644, рост на 6,1%
- В Q2 2025 на аукцион было выставлено 67 600 изъятых жилых объектов — рост на 210% год к году
- Долг на реструктуризации перед уходом в NPL вырос на 34,4% за квартал до 395,8 млрд бат
Домохозяйственный долг Таиланда в целом достиг 16,3 трлн бат — около 89% ВВП, второй показатель в Азии после Южной Кореи.
Новые продажи рухнули
- Продажи нового жилья в первом полугодии 2025 упали на 49% — худший показатель со времён кризиса 1997 года
- Только 35% новых кондо продаются в течение первых 6 месяцев после запуска
- Процент отказов в ипотеке для жилья до 3 млн бат достиг 40–70% (в зависимости от сегмента)
- В январе 2026 года коэффициент поглощения новых жилых проектов в Большом Бангкоке составил всего 15%
- Прогноз на 2025 год — 300 000 сделок по всей стране, что станет четвёртым годом снижения подряд и самым низким показателем за 7 лет
Что происходит после изъятия
Банк Таиланда задокументировал: треть тайских семей, потерявших жильё на торгах, продолжают выплачивать долг банку даже после потери дома. Цена аукционной продажи не покрывает сумму кредита — и банк взыскивает разницу. Семья лишается всего, но всё равно остаётся должна.
Разрыв между ценой и зарплатой
Средняя зарплата в Таиланде по данным Банка Таиланда — около 15 000–28 000 бат в месяц. В сельских провинциях — ближе к 10 000 бат. Выпускник ведущего университета страны — Чулалонгкорна — начинает карьеру с 15 000–20 000 бат и в прессе открыто говорит, что не может прожить на эти деньги.
Сегмент, в котором сосредоточена большая часть нераспроданного жилья — таун-хаусы и небольшие дома от 2 до 5 млн бат. В этом сегменте 115 000 непроданных объектов, 57% всего нераспроданного стока по стране.
Ипотека на 4 млн бат — это примерно 267 средних месячных зарплат. При стандартном сроке в 30 лет и рыночной ставке — ежемесячный платёж составляет 20 000–25 000 бат, то есть больше, чем зарабатывает большинство тех, кому этот продукт продаётся.
По данным Национального статистического управления: в первой половине 2025 года долг домохозяйств составлял пятикратный среднемесячный доход. В сентябре 2025 правительство одобрило программу «Закрой долг, двигайся дальше» для 2,36 млн проблемных заёмщиков — сама по себе признание масштаба проблемы.
Что происходит с новыми проектами
Несмотря на кризис, строительство не останавливалось — до последнего времени.
В Бангкоке в первые 9 месяцев 2025 года было запущено лишь 13 700 новых кондо-юнитов — против среднегодового показателя в 52 000 за 2014–2024 годы. Сокращение новых запусков — не признак восстановления спроса. Это признак того, что застройщики сами остановились перед нарастающими убытками.
Шесть застройщиков в первой половине 2025 года не смогли погасить корпоративные облигации или запросили отсрочки на общую сумму 7,86 млрд бат. Один допустил дефолт на 300 млн бат. Всего в 2025 году наступает погашение 95 млрд бат корпоративных облигаций застройщиков.
Региональные различия: не везде одинаково
Кризис не однороден. Он максимально острый в Бангкоке и окрестных провинциях в массовом сегменте.
Пхукет, Паттайя, Краби — другая история: там рынок опирается на иностранных покупателей и инвесторов, нечувствительных к тайской ипотечной системе. Иностранцы покупают за кэш. Иностранный спрос на кондо в 2026 году прогнозируется на уровне 15 200 юнитов с ростом 1,8% — слабым, но положительным.
Это объясняет, почему два рынка — тайский и иностранный — существуют в одной стране с принципиально разными условиями.
Что делает правительство
Принятые меры:
- Снижение ставки трансфера с 2% до 0,01% для жилья до 7 млн бат (до июня 2026)
- Снижение ставки регистрации ипотеки с 1% до 0,01% (до июня 2026)
- Смягчение правил LTV (соотношения кредит/залог)
- Программа реструктуризации долгов «Clear Debt, Move Forward» для 2,36 млн заёмщиков
- Обсуждение налога на пустующую недвижимость — пока не принят
Всё это — меры стимулирования спроса. Ни одна из них не затрагивает реальную причину проблемы: разрыв между бумажными оценками и реальными ценами.
Главный экономист KKP Research Пипат Лёнгнаруемитчай описывает ситуацию как порочный круг: «Слабая экономика → банки сокращают кредитование → слабее потребление автомобилей и жилья → ещё слабее экономика». Прогноз роста ВВП на 2026 год — 1,6%, что ниже 2,0% в 2025-м.
Что это означает для покупателя — тайского и иностранного
Для тайца, покупающего первичное жильё
- Реальная ликвидность объекта в массовом сегменте крайне мала: продать по цене покупки через 3–5 лет маловероятно
- Ипотечный отказ в 40–70% случаев означает, что кредит вообще не одобрят
- Если ситуация изменится и придётся продавать досрочно — реальная цена может оказаться значительно ниже суммы долга
- Сегменты с наименьшим риском — жильё рядом с крупными работодателями, школами, транспортными узлами
Для иностранца
- Иностранцы покупают кондо в рамках 49% квоты (freehold) — и именно этот сегмент в туристических городах более ликвиден
- Массовый тайский рынок мубан (посёлков) иностранцам недоступен по закону — что в данном случае защищает от худшего сегмента
- Nominee-схемы для покупки домов через тайскую компанию сопряжены с нарастающими правовыми рисками (см. раздел о недвижимости в Паттайе)
- Пхукет, Паттайя и Краби в туристическом сегменте демонстрируют иную динамику, чем бангкокский рынок
Итог
Тайский рынок жилья переживает не рыночный спад, а системный паралич: цены не падают до уровня, при котором возникает реальный спрос, потому что реальное падение обнажило бы балансы банков и застройщиков.
Ключевые цифры, которые описывают ситуацию:
| Показатель | Цифра |
|---|---|
| Пустующее жильё по стране | 1,64 млн единиц |
| Стоимость пустующего фонда | 3,45 трлн бат (~ВВП бюджет страны) |
| Изъятые объекты на аукцион (Q2 2025) | 67 600 (+210% г/г) |
| Просроченные ипотечные NPL | 232 млрд бат (+16,5% г/г) |
| Проблемных ипотечных счетов | 156 644 |
| Падение новых продаж (H1 2025) | –49% |
| Отказ в ипотеке до 3 млн бат | 40–70% |
| Долг домохозяйств / ВВП | ~89% |
| Поглощение новых проектов (янв. 2026) | 15% |
Данные публичны. Они лежат на сайтах Банка Таиланда, REIC, NESDC и AREA. Вопрос не в доступности информации — вопрос в том, кто читает её перед подписанием договора.
Планируете купить недвижимость в Таиланде? Напишите нам — поможем разобраться в реальной ситуации на рынке и выбрать объект с минимальными рисками.
Подбор объектов и консультация в WhatsApp
Напишите в WhatsApp — подберём варианты под бюджет и цель, ответим по юридическим нюансам (freehold/leasehold, квота 49%, налоги при сделке). Отвечаем быстро.
Написать в WhatsAppили позвонить: +7 707 428 7177