Обновлено: май 2026 | Время чтения: 8 минут
Разговоры об «обвале» рынка недвижимости Таиланда не утихают. В сети появляются материалы о застройщиках, у которых кончились деньги, о незавершённых кондо-проектах, о домах, которые стоят полупустыми годами. При этом цены во многих локациях по-прежнему остаются высокими.
Что реально происходит на рынке? Мы поговорили с агентами по недвижимости, работающими в Паттайе ежедневно, и собрали честный взгляд изнутри индустрии.
Что видно невооружённым глазом
Паттайя выглядит живой: туристы, строительные краны, открывающиеся рестораны. Но за этим фасадом — другая картина. По всему городу можно найти незавершённые объекты, здания с пустыми этажами и проекты, строительство которых, судя по всему, заморожено на неопределённый срок.
Самый показательный пример — крупный жилой комплекс прямо рядом с холливудским знаком Паттайи. История его показательна: строительство было остановлено после того, как выяснилось, что часть здания возводилась на коронной земле. Разрешительные документы оказались оформлены неверно. Сейчас объект находится в судебных разбирательствах, и наиболее вероятный итог — полный снос.
Переизбыток предложения: наследие доковидного бума
Ключ к пониманию ситуации — в истории. До 2020 года Паттайя переживала строительный бум. Особенно активно застраивался район Джомтьен и периферийные зоны. Девелоперы строили быстро и много, рынок поглощал всё.
Пандемия COVID-19 обрушила спрос почти до нуля. Многие небольшие и средние застройщики не пережили этого периода. В результате рынок получил значительный переизбыток предложения — прежде всего в сегменте кондоминиумов.
«Статистически это считается переизбытком предложения — то, что накопилось в доковидный период. Но при этом качественных объектов по-прежнему не хватает. Много предложения, мало того, что люди реально хотят купить», — агент по недвижимости, Паттайя.
Парадокс современного рынка Паттайи: оверсаплай есть, но не в том сегменте, который востребован.
Какая недвижимость не продаётся — и почему
Сложнее всего продаются объекты, построенные в период доковидного бума с минимальными вложениями в качество. Тогда застройщики строили на волне спроса, не особо заботясь ни о материалах, ни о планировках, ни о концепции.
Сегодняшний покупатель — более информированный и избирательный. Он выбирает не просто «кондо у моря», а конкретный продукт: современные планировки, качественная отделка, развитая инфраструктура комплекса.
Что плохо продаётся:
- Объекты с устаревшими планировками и дешёвыми материалами
- Проекты в локациях с плохой транспортной доступностью
- Комплексы с неясным статусом управляющей компании
- Объекты далеко от центра города и пляжа
Что продаётся хорошо:
- Центральная Паттайя и зоны у пляжа
- Новые проекты с качественной отделкой и инфраструктурой
- Объекты в рамках иностранной квоты (freehold) от надёжных застройщиков
Кто сейчас покупает: смена покупательской аудитории
Демография покупателей в Паттайе кардинально изменилась. До 2022 года крупнейшими сегментами были российские и китайские покупатели. Оба рынка сильно просели по разным причинам.
Их место заняла другая аудитория:
- Западноевропейцы и североамериканцы — экспаты, пенсионеры, «лайфстайл-покупатели»
- Индийский рынок — быстро растущий сегмент после отмены визового сбора для граждан Индии и активной промокампании Таиланда
- Покупатели со всего мира — рынок стал по-настоящему международным
Важное наблюдение агентов: характер спроса изменился. Раньше большую часть сделок совершали инвесторы. Сейчас всё больше людей покупают для себя — ради образа жизни, который предлагает Паттайя. Особенно на фоне анонсов крупных проектов: потенциальный Диснейленд, обсуждаемые казино, развитие городской инфраструктуры.
Почему рынок продолжает строиться
Один из главных аргументов против «обвала» — сами застройщики. Новые высотки в 50-60 этажей продолжают появляться, а листы продаж в большинстве новых проектов заполнены.
«Если рынок рухнул — почему девелоперы продолжают строить 50-этажные башни? Они не начнут стройку, если будут терять деньги. А большинство новых проектов — распроданы».
Механика работает так: иностранцы покупают в рамках иностранной квоты (49% от общего числа юнитов). Именно эти юниты уходят первыми. Оставшиеся 51% — тайская квота — продаются медленнее, поскольку местные покупатели менее активны в этом сегменте. Непроданный остаток в тайской квоте создаёт ложное ощущение «пустых домов».
Nominee-схемы: риски и новые правила
Иностранцы не могут владеть землёй в Таиланде напрямую. Исторически для покупки домов и вилл использовалась схема через тайскую компанию с тайским номинальным акционером. Эта схема широко применялась годами.
В 2025–2026 годах власти Таиланда ужесточили контроль:
- Nominee-структуры теперь формально незаконны
- Введена возможность изъятия объектов, оформленных через такие схемы
- Новое требование: тайский номинальный акционер обязан предоставить банковские выписки за 12 месяцев, подтверждающие, что 51% уставного капитала компании обеспечено его собственными средствами
Это создаёт серьёзные трудности: найти подходящего тайского номинала стало значительно сложнее. Рынок вторичной недвижимости фиксирует рост числа продаж объектов именно из таких схем — владельцы предпочитают выйти, пока ситуация не обострилась.
Важно: полная зачистка всех nominee-объектов мгновенно обрушила бы рынок. Поэтому власти действуют постепенно, но вектор однозначен — схема уходит в прошлое.
Как правильно оформить покупку иностранцу: Перевод средств должен осуществляться из-за рубежа в иностранной валюте (доллары, евро и т.д.) на тайский банковский счёт. Банк выдаёт документ FET (Foreign Exchange Transaction), который необходим для регистрации права собственности в земельном офисе. Конвертировать валюту до перевода — нельзя: деньги должны прийти именно в иностранной валюте.
Нерегулируемый рынок агентов
Ещё одна особенность Паттайи, влияющая на восприятие рынка: риелторская деятельность здесь никак не лицензируется. Любой человек может открыть агентство. Отсюда — множество небольших офисов, которые появляются и исчезают. Это создаёт хаос и репутационные риски для всего рынка.
Работать стоит только с агентствами, у которых есть реальная история на рынке, верифицированные клиенты и прозрачная структура сделки.
Перспективы: почему долгосрочный прогноз позитивный
Несмотря на текущие проблемы с оверсаплаем и качеством части объектов, агенты в целом оптимистично смотрят на перспективы Паттайи. Главный драйвер — Восточный экономический коридор (Eastern Economic Corridor, EEC):
- Расширение международного аэропорта У-Тапао
- Развитие порта
- Высокоскоростная железная дорога, которая свяжет три крупных аэропорта
- Реконструкция дорожной инфраструктуры
- Приход крупных производственных и технологических компаний
Горизонт реализации — около 10 лет. Когда инфраструктура заработает в полную силу, цены на недвижимость в регионе могут существенно вырасти.
Дополнительные факторы: обсуждаемые казино и потенциальный Диснейленд способны кардинально изменить туристический профиль города и поднять интерес к недвижимости на новый уровень.
Тайский бат стабилизировался — это поддерживает иностранный спрос. Правительство снижает процентные ставки и вводит субсидии для поддержки экономики. Инфляция минимальна.
Итог: есть ли обвал?
Ситуацию на рынке недвижимости Паттайи нельзя описать ни как «всё хорошо», ни как «полный обвал».
Реальная картина:
| Что есть | Что происходит |
|---|---|
| Переизбыток кондо низкого качества | Стагнация и сложности с продажей |
| Дефицит качественных объектов | Устойчивый спрос и рост цен |
| Замороженные старые проекты | Точечная проблема, не системная |
| Новые качественные проекты | Распродаются в иностранной квоте |
| Nominee-схемы под давлением | Риск для держателей, перестройка рынка |
| EEC и инфраструктура | Долгосрочный позитивный драйвер |
Рынок дифференцирован: в одном и том же городе соседствуют мёртвые проекты прошлого десятилетия и активно продающиеся новые комплексы. Ключевой вывод — качество объекта и юридическая чистота сделки важнее локации.
Практические рекомендации для покупателя
- Переводите деньги правильно — из-за рубежа в иностранной валюте с указанием цели перевода
- Избегайте nominee-схем — риск изъятия объекта реален
- Выбирайте качественные проекты — устаревшие кондо сложно продать и сдать
- Работайте с опытными агентами — рынок нерегулируемый, много случайных участников
- Смотрите на локацию — центр и побережье держат спрос, периферия — нет
- Учитывайте горизонт — долгосрочный потенциал рынка подкреплён инфраструктурными инвестициями
Есть вопросы по покупке недвижимости в Паттайе? Напишите нам — поможем разобраться в деталях и подобрать объект под ваши задачи.
Подбор объектов и консультация в WhatsApp
Напишите в WhatsApp — подберём варианты под бюджет и цель, ответим по юридическим нюансам (freehold/leasehold, квота 49%, налоги при сделке). Отвечаем быстро.
Написать в WhatsAppили позвонить: +7 707 428 7177