На этой странице — короткие и развёрнутые ответы на самые частые вопросы о покупке недвижимости в Таиланде иностранцами: квота, freehold и leasehold, виза через инвестиции, налоги и расходы сделки.
Быстрая навигация по темам:
- Покупка и владение
- Иностранная квота
- Виза и вид на жительство
- Деньги и налоги
- Практические вопросы
Обновлено: июль 2026
Покупка и владение
Может ли иностранец купить недвижимость в Таиланде?
Кратко: Да, но только кондоминиум во freehold, землёй владеть нельзя.
Иностранцы имеют право покупать квартиры в кондоминиумах в полную бессрочную собственность (freehold) — в пределах иностранной квоты 49% площади здания. Землёй и виллами на земле иностранец во freehold владеть не может: дом оформляется через владение строением и долгосрочную аренду земли (leasehold). Подробнее — на странице что можно купить иностранцу.
Может ли иностранец владеть землёй в Таиланде?
Кратко: Нет, прямое владение землёй запрещено законом.
Земельный кодекс Таиланда не допускает прямого владения землёй иностранными физическими лицами практически без исключений. Это правило не меняется даже при получении долгосрочной визы (включая LTR) — виза даёт право на длительное пребывание, но не отменяет земельные ограничения. Обойти это можно только через долгосрочную аренду земли (leasehold, обычно до 30 лет с возможностью продления) или владение строением отдельно от земли.
В чём разница между freehold и leasehold?
Кратко: Freehold — полная бессрочная собственность, leasehold — долгосрочная аренда.
Freehold — это классическая полная собственность без ограничения по сроку, доступна иностранцам только для кондоминиумов в пределах квоты 49%. Leasehold — договор долгосрочной аренды (как правило, на 30 лет с опциями продления), обычно применяется для вилл и домов на земле, которой иностранец владеть не может напрямую. Подробнее — на странице freehold и leasehold.
Иностранная квота
Что такое иностранная квота 49% в Таиланде?
Кратко: Не более 49% площади здания кондоминиума может принадлежать иностранцам.
По закону о кондоминиумах Таиланда иностранцы в сумме могут владеть во freehold не более чем 49% от общей площади всех квартир в одном здании — оставшиеся минимум 51% должны принадлежать тайским гражданам или тайским юрлицам. Квота считается по каждому зданию отдельно, а не по всему жилому комплексу, если в нём несколько корпусов. Подробнее — на странице иностранная квота и цены на кондо.
Что будет, если квота в доме уже заполнена?
Кратко: Freehold в этом доме недоступен, остаётся только leasehold.
Если 49%-я квота на иностранное владение в конкретном здании уже выбрана, оформить квартиру во freehold на иностранца там нельзя, даже если продавец — иностранец, продающий свою же квартиру. Юридический статус квоты обязательно проверяется до внесения задатка — это стандартный этап юридической due diligence перед сделкой.
Виза и вид на жительство
Даёт ли покупка недвижимости в Таиланде вид на жительство?
Кратко: Автоматически — нет, но может учитываться для отдельных долгосрочных виз.
Сам факт владения недвижимостью в Таиланде не даёт ни визы, ни вида на жительство. Однако недвижимость может засчитываться как часть имущественного порога для программы LTR (Long-Term Resident) — тогда покупка становится одним из компонентов инвестиционного требования, а не самостоятельным основанием статуса.
Можно ли получить визу LTR через покупку недвижимости?
Кратко: Да, недвижимость может входить в инвестиционный порог $500 000.
Категория LTR «Wealthy Global Citizen» требует не менее $1 000 000 совокупных активов и не менее $500 000, инвестированных непосредственно в Таиланде — в государственные облигации, прямые инвестиции в тайские компании или недвижимость. Freehold-кондоминиум, оформленный на заявителя, засчитывается в эту сумму. Виза не отменяет земельные ограничения — владеть землёй по-прежнему нельзя. Требование по годовому доходу для этой категории отменено с 2025 года, остаются только пороги по активам. Официальный источник — портал BOI по LTR-визе.
Деньги и налоги
Нужно ли переводить деньги через FET-форму?
Кратко: Да, для freehold-регистрации это обязательное требование.
Для регистрации freehold-права на кондоминиум иностранец обязан подтвердить, что полная сумма покупки была переведена в Таиланд из-за рубежа в иностранной валюте. Банк-получатель выдаёт документ, подтверждающий конвертацию (FET — Foreign Exchange Transaction form, для сумм от $50 000, для меньших сумм — банковское письмо-подтверждение). Без этого документа Земельный департамент не зарегистрирует freehold на иностранца.
Сколько составляют расходы на оформление сделки?
Кратко: Ориентировочно 2,5–6,8% от оценочной стоимости объекта.
В сумму входят регистрационный сбор Земельного департамента (2% от оценочной стоимости), гербовый сбор или специальный бизнес-налог (в зависимости от срока владения продавцом), а также подоходный налог продавца, который на практике часто перекладывается на покупателя по договорённости. Итоговая ставка зависит от конкретной сделки — точный расчёт стоит запрашивать до внесения задатка. Подробнее — на странице налоги при покупке и продаже.
Нужно ли платить налог при продаже недвижимости в Таиланде?
Кратко: Да, продавец платит подоходный налог и возможный специальный бизнес-налог.
При продаже недвижимости в Таиланде удерживается подоходный налог, рассчитываемый по прогрессивной шкале с учётом срока владения (чем дольше владели объектом, тем ниже эффективная ставка за счёт налоговых вычетов). Если объект продаётся в течение первых 5 лет владения, дополнительно взимается специальный бизнес-налог 3,3% вместо гербового сбора 0,5%. Расчёт делает Земельный департамент в момент регистрации сделки.
Практические вопросы
Может ли иностранец получить ипотеку в Таиланде?
Кратко: Крайне ограниченно, большинство сделок проходят за наличные.
Тайские банки практически не кредитуют иностранцев без вида на жительство или локального дохода в стране — требования по подтверждению дохода и залогу для нерезидентов гораздо жёстче, чем для граждан Таиланда. На практике подавляющее большинство иностранных покупателей оплачивают недвижимость полностью собственными средствами, переведёнными из-за рубежа, либо используют рассрочку от застройщика на этапе строительства.
Что выгоднее для покупки — Паттайя или Пхукет?
Кратко: Паттайя обычно доступнее по входу, Пхукет — дороже, но ликвиднее в премиум-сегменте.
Паттайя исторически предлагает более широкий выбор бюджетных кондо и высокую ликвидность на вторичном рынке — удобно для входа с меньшим бюджетом или под аренду. Пхукет в среднем дороже (особенно виллы и кондо у моря), но премиальный сегмент показывает устойчивый спрос со стороны как аренды, так и перепродажи. Выбор в итоге зависит от цели: жить, сдавать в аренду или инвестировать на рост стоимости.
Можно ли сдавать купленную недвижимость в аренду?
Кратко: Да, долгосрочная аренда законна, краткосрочная — с ограничениями.
Долгосрочная аренда (от 30 дней) в собственном кондоминиуме законна и не требует специальной лицензии. Краткосрочная посуточная сдача формально подпадает под закон о гостиничном бизнесе и требует лицензии отеля — на практике многие кондоминиумы либо прямо запрещают её в своём уставе, либо она ведётся в серой зоне. Перед покупкой под краткосрочную аренду стоит уточнить правила конкретного жилого комплекса.
Подбор объектов и консультация в WhatsApp
Напишите в WhatsApp — подберём варианты под бюджет и цель, ответим по юридическим нюансам (freehold/leasehold, квота 49%, налоги при сделке). Отвечаем быстро.
Написать в WhatsAppили позвонить: +7 707 428 7177