Налоги на недвижимость в Таиланде: налог на землю и здания, аренда и сборы DOL

Налог на землю и здания

Налог платят ежегодно в местную администрацию, база — оценочная стоимость. Ставки установлены королевским декретом B.E. 2564 (Royal Gazette), категорию объекта определяет местная администрация по фактическому использованию.

Налог со сдачи в аренду

Доход от аренды тайской квартиры или дома облагается в Таиланде, потому что источник дохода в Таиланде, причём у резидента и у нерезидента. По данным RD для зданий можно вычесть 30% расходов, далее действуют личные вычеты и шкала 0–35%.

• Компания-арендатор удерживает 5% с арендной платы и перечисляет их в RD.
• Полугодовая декларация PND 94: если доход от аренды был в январе–июне, её подают до конца сентября.
• Годовая декларация PND 90: до конца марта следующего года, удержанный налог засчитывается.
• Расходы на содержание квартиры: «Содержание квартиры: расходы после покупки».

Сборы и налоги при покупке и продаже

SBT не платят, если объект продан больше чем через 5 лет владения или продавец был зарегистрирован в домовой книге не меньше года. Кто платит сбор за переход прав, решает договор. Полный разбор сделки: «Налоги при покупке и продаже недвижимости», расчёт для тайской квоты: «Трансфер квартиры: 2% пошлина и расходы Land Office». Удержание у продавца подробно: «Withholding tax».

Перед покупкой: «Недвижимость для иностранцев: что можно купить», «Freehold и leasehold» и «Доходная недвижимость в Таиланде».

Покупка: из чего складываются расходы

Типичный пакет при регистрации перехода прав (ориентиры рынка, не калькулятор «в батах до копейки»):

• Регистрационный / transfer fee (часто делят 50/50 или перекладывают договором).
• Налоги/сборы продавца (specific business tax / stamp duty / withholding — зависят от статуса и срока владения).
• Юрист, due diligence, переводы документов.
• Комиссия агента (если есть) — обычно отдельной строкой.
• Common area / sinking fund на старте (для кондо) — не налог государства, но платёж при входе.

Суммарно «вокруг сделки» часто говорят о порядке нескольких процентов от оценочной/договорной цены. Точный % назовите только после структуры сделки и расчёта Land Office.

Продажа: что учитывает продавец

• Срок владения и статус продавца (физлицо / юрлицо).
• База для налога: оценочная стоимость vs договорная.
• Возможность stamp duty вместо части налогов в отдельных сценариях.
• Удержание у источника (withholding) — влияет на net, который вы получите.

Freehold-кондо vs leasehold

У freehold-кондо цепочка регистрации и сборов обычно прозрачнее для иностранца. У leasehold важны срок аренды, возможность переуступки и то, как Land Office учитывает сделку — налоговая картина может отличаться.

Что согласовать в договоре до задатка

1. Кто платит transfer fee и в какой доле.
2. Кто платит налоги продавца / как это заложено в цену.
3. Какая цена идёт в Land Office (и что если оценка выше/ниже).
4. Сроки оплаты, escrow, условия возврата задатка.
5. Список документов и ответственность за cleared title.

Частые ошибки иностранцев

• Считать только «цену за м²» без закрывающих расходов.
• Подписывать TO/SPA без таблицы fees.
• Игнорировать разницу между marketing price и registration value.
• Путать налоги сделки с ежегодным налогом на имущество / common fee.

Вопросы о расходах при покупке и продаже

Сколько заложить сверх цены объекта?
Ориентир — запросить у юриста/агента полный settlement statement до задатка; не опирайтесь на «примерно 2%» из чата.

Платит ли иностранец иначе, чем таец?
Ставки и набор сборов зависят от структуры сделки; иностранцу критичны ещё FET и квота на freehold-кондо.

Нужен разбор конкретной сделки (кондо/вилла, freehold/lease) — напишите в WhatsApp: локация, тип объекта, цена, кто продавец.

Transfer Fee: сколько именно и от какой базы считается

Главная ошибка покупателей — расчет 2% от той суммы, которую они передают продавцу.

• Что такое appraised value: это кадастровая стоимость объекта, устанавливаемая Казначейством (Treasury Department) и Земельным департаментом. Она обновляется примерно раз в 4 года.
• Почему она отличается от цены сделки: государство использует усредненные показатели для района. Как правило, appraised value ниже реальной рыночной цены, хотя в редких случаях может быть и выше.
• Формула расчёта: Transfer Fee = Appraised Value × 2%.
• Пример: Если appraised value квартиры = 3,000,000 THB (независимо от того, покупаете вы ее за 4 или за 2 миллиона), Transfer Fee составит 60,000 THB. При договоренности 50/50 покупатель и продавец заплатят по 30,000 THB.​

Как понять, будет ли SBT или Stamp Duty

В Land Office взимается только один из этих двух налогов, они никогда не дублируются.​

• SBT (3.3%) применяется: если продавец (физлицо) владел квартирой менее 5 лет. Срок может быть снижен до 1 года, если продавец был официально прописан в квартире (имел синюю домовую книгу Tabien Baan). Если продавец — тайская компания (что часто бывает в тайской квоте), SBT применяется почти всегда.
• Stamp Duty (0.5%) применяется: только если сделка освобождена от уплаты SBT (например, продавец-физлицо владел квартирой более 5 лет).

WHT (удержание налога): почему цифра «плавает»

Сумма Withholding Tax вызывает больше всего вопросов, так как ее невозможно угадать без вводных данных.

• Если продавец — компания: расчёт прост. Налог составляет 1% от бóльшей суммы (appraised value или заявленной цены контракта).
• Если продавец — физлицо: применяется сложная методика. Land Office берет appraised value, вычитает из нее стандартный вычет, зависящий от количества лет владения (чем дольше владел, тем больше вычет), и применяет к остатку прогрессивную шкалу подоходного налога. Именно поэтому без точного знания срока владения назвать финальную цифру невозможно.

Типовые сценарии «кто платит что»

Распределение расходов не фиксировано законом и зависит от ситуации и договоренностей сторон.​

1. Продавец платит налоги, трансфер 50/50 (Стандарт): Самый частый сценарий. Покупатель оплачивает только 1% (половину Transfer Fee), а продавец оплачивает оставшийся 1% трансфера, плюс все свои налоги (SBT/Stamp и WHT).
2. Покупатель платит всё: Встречается редко. Обычно применяется, когда продавец отдает квартиру по «низу рынка» (с огромным дисконтом) при условии, что он получает фиксированную сумму чистыми на руки, а все заботы с Land Office берет на себя покупатель.​
3. Продавец платит всё: Часто используется застройщиками или частными продавцами как маркетинговая акция (Free Transfer). В этом случае покупатель не платит в день регистрации ничего.

Ошибки покупателей

• Путают transfer fee с total cost: Покупатель слышит «2%» и готовит эту сумму, забывая, что общие расходы (с налогами продавца) могут достигать 6.3% от стоимости. Если в договоре не прописано, кто платит налоги, сделка может сорваться прямо у окна регистрации.​
• Считают 2% от рыночной цены: Переоценивают бюджет, умножая 2% на реальную цену покупки, хотя appraised value может быть в два раза ниже.
• Не получают предварительный расчёт: Выходят на сделку без официальной калькуляции (Tax calculation) от юриста, сталкиваясь с сюрпризами при оплате пошлин.

Вопросы о transfer fee

«Это 2% всегда?»
Да, базовая ставка Transfer Fee составляет 2%. Правительство Таиланда иногда вводит временные льготы (снижение до 0.01%), но они, как правило, распространяются только на граждан Таиланда и жилье стоимостью до 3–7 млн бат (зависит от текущего постановления кабинета министров).

«Считают от цены в договоре?»
Нет, Transfer fee в размере 2% считается строго от оценочной стоимости (appraised value) Land Office. А вот SBT (3.3%) и Stamp Duty (0.5%) считаются от той суммы, которая выше: контрактной или оценочной.

«Thai quota дешевле по пошлинам?»
Нет. Ставки пошлин и алгоритмы их расчета в Земельном департаменте идентичны как для иностранной квоты, так и для тайской. Разница заключается только в том, на кого оформляется объект.​

«Что реально платят в Land Office в день сделки?»
В день сделки офицеру Земельного департамента передается полная сумма: Transfer fee + WHT + SBT/Stamp. Расчет производится банковскими чеками (Cashier’s Cheque) или наличными.

«Может ли покупатель заплатить налоги продавца?»
Да. Земельному департаменту неважно, из чьего кармана поступят средства. Главное — внести всю сумму налогов, иначе титул не будет переоформлен.​

«Нужно ли платить НДС (VAT) при покупке вторички?»
Нет, сделки с жилой недвижимостью в Таиланде не облагаются классическим НДС. Его заменяет SBT (Specific Business Tax).

«Влияет ли комиссия агента на пошлины?»
Нет. Комиссия агенту по недвижимости — это частные коммерческие отношения продавца и агента. В Land Office эти суммы не фигурируют и не облагаются земельными пошлинами.

«Как узнать Appraised Value до сделки?»
Оценочную стоимость можно проверить на официальном сайте Treasury Department, зная номер титула (Chanote) и данные участка, либо сделав запрос через тайского юриста.

Частые вопросы