Пхукет — один из самых ликвидных рынков недвижимости Таиланда для иностранных инвесторов, но заявленная в рекламе доходность «10-12% годовых» почти всегда не учитывает реальные расходы. Разбираем, как считать доходность честно и на что смотреть перед покупкой под инвестицию.
Валовая и чистая доходность — не одно и то же
Маркетинговые материалы застройщиков почти всегда указывают валовую доходность (gross yield) — доход от аренды за год, делённый на цену объекта, без вычета расходов. Реальная картина для инвестора — чистая доходность (net yield), после вычета:
- Комиссии управляющей компании — типично 20–30% от валового дохода при передаче в доверительное управление
- Ежегодного сервисного сбора (обслуживание общих зон, охрана, бассейн)
- Коммунальных платежей за периоды простоя между арендаторами
- Износа и периодического ремонта/обновления интерьера
По совокупности данных нескольких профильных площадок, ориентировочная валовая доходность краткосрочной аренды на Пхукете держится в диапазоне 5–8% годовых для кондоминиумов и 4–6% для вилл — уже после вычета расходов на управление чистая доходность обычно оказывается на несколько процентных пунктов ниже валовой цифры из рекламы.
Кондо против виллы как инвестиция
- Кондоминиум — выше ликвидность (проще перепродать), ниже порог входа, доходность обычно выше в процентах, но ниже в абсолютных числах на объект
- Вилла — выше чек за ночь и абсолютный доход в высокий сезон, но выше операционные расходы и сильнее просадка в низкий сезон; сложнее и дольше продаётся при выходе из актива
Если приоритет — предсказуемый денежный поток и простота выхода из актива, кондоминиум чаще оказывается более рациональным выбором. Если приоритет — capital gains и лайфстайл-составляющая, вилла в правильной локации может обыграть кондо по росту стоимости за счёт ограниченного предложения земли на острове.
Off-plan (на этапе строительства) против вторичного рынка
Покупка на этапе строительства (off-plan) обычно даёт цену ниже готового объекта в том же районе на 10–20%, а также рассрочку платежей на срок строительства — это привлекательно с точки зрения входного порога. Обратная сторона — риски застройщика: задержка сдачи, изменение проекта, в худшем случае — незавершённое строительство. Вторичный рынок дороже, но объект уже существует, можно оценить реальное качество строительства и историю управления, а не полагаться на рендеры.
Как снизить риск при покупке off-plan
- Проверить историю застройщика — сколько проектов уже сдал, в срок ли, есть ли отзывы владельцев уже сданных очередей
- Убедиться, что оплата привязана к этапам строительства, а не вносится единовременно вперёд
- Проверить, что земля под проектом действительно принадлежит застройщику или находится в его законном распоряжении на момент продаж
Долгосрочный рост стоимости
По оценкам профильных аналитических площадок, за последнее десятилетие недвижимость на Пхукете подорожала примерно на 35–55% в номинальном выражении (порядка 15–30% с поправкой на инфляцию) — рост поддерживается ограниченным предложением пригодной для застройки земли на острове и продолжающимся ростом турпотока, включая расширение международного аэропорта. Это не гарантия будущей доходности, а исторический ориентир: рынок цикличен, и годовой прирост цены в отдельные периоды может быть заметно ниже среднего или выходить в отрицательную зону при избытке нового предложения в конкретном сегменте.
Подробнее о ценах по типам объектов — на страницах купить квартиру на Пхукете и купить дом на Пхукете.
Разберём конкретный проект под вашу инвестиционную цель — напишите в WhatsApp, посчитаем реалистичную доходность до вычета и после вычета расходов.